游走在规则边缘的地产“大总包”
根据中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅2019年4月29日发布的《住房和城乡建设部办公厅关于组织开展全国建筑市场和工程质量安全监督执法检查的通知》建办质函〔2019〕282号文，对建设单位管理行为合法合规的检查包含以下内容：
1、施工许可手续情况
2、工程质量监督手续情况
【解读】工程开工前办理质量监督备案和施工许可证，同时质量监督备案是办理施工许可证的前置条件之一。
【常见问题】现场施工资料的时间早于施工许可证获取时间，可定义为无证施工。
目前地产公司为抢预售，追求资金早日回笼，未批先建情况普遍存在，这早已成了行业潜规则，只要无证施工期间不出安全事故，无非就是缴纳一定数额的罚款及承担无证施工期间的结构鉴定费用即可。
除此之外只能想尽一切办法尽快取得施工许可证，把风险降到最低。
3、招投标文件
【解读】检查是否有招标公告（投标邀请书）、招标文件、投标文件、中标通知书。
【常见问题】实际操作中，议标情况普遍存在，即使是正常的招投标也会存在以上资料缺失的情况，例如缺少中标通知书。
【解决方式】1）、针对议标情况，备案资料应符合逻辑和法规要求，需要到政府备案，最好与承包方签订直接发包协议书。
2）、针对正常招投标情况，即使是大公司也会存在不发中标通知书的情况，仅使用公司内部的定标审批流程。
4、合同管理
1）合同文本承包单位应与现场单位一致
【解读】合同文本承包单位应与现场单位一致 ，避免实际为合作方子公司施工。
2）总包合同中对建筑工人实名制管理进行约定
【解读】政府备案的总包合同中对建筑工人实名制管理进行约定，采用指纹或者人脸识别。
合同条款具体内容可参考：承包人应严格执行《建筑工人实名制管理办法》相关要求，对所有进入施工现场人员进行实名制管理。
3）单位工程的施工严禁分解成若干部分发包给不同的施工总承包或专业承包单位
【解读】专业分包（幕墙、基础工程等）按地方要求纳入总包管理范围内，由总包支付工程款；由甲方支付的，总包与甲方签订付款委托付款协议（款项纳入总包合同或r签署三方协议或设置共管账户）。
【常见问题】一般情况下，在政府的备案合同中，各专业分包基本包含在总包合同中，但在实际操作中，分包情况较为严重。
【解决办法】应付检查时，务必提供政府备案合同；同时要求各甲分包务必与总包签订假的分包合同，各分包的企业及人员资质均需在项目备案；甲分包的工程款支付都由建设方直接支付，因此建设方需要跟总包签订委托付款协议。
4）人证合一
【解读】1）、工程发包给具有相应资质的监理、总包、分包单位。
2）、总包及分包项目经理、总工、安全、技术负责人、总监理工程师、总监代表、专业监理工程师等相关人员执业资质证书、安全资质证书、社保证明应进行审查。
【常见问题】1）、备案资料人员与现场人员不一致；2）、分包单位负责人无建造师证、无安全B证、无社保证明；3）、监理单位人员无社保证明。
【解决办法】1）、重点关注备案人员离职后的及时更换。2）、关注总分包、监理人员的证书有效期及社保证明的及时性。
5）农民工工资专户支付凭证
【解读】1）、招标文件及合同中对工资专户的设立和管理予以告知和约定；2）、支付时间节点符合合同约定要求。
【常见问题】1）、未要求总包设立专用账户，项目无专用账户；2）、建设单位未将工程款与工人工资分账管理，未单独支付到专用账户。
【解决办法】合同签订时明确工程款账户及农民工工资专用账户，并在合同条款中明确农民工工资支付方式及比例。
1、“法定代表人授权书” “工程质量终身责任承诺书”签署情况
【解读】有签字盖章齐全的法定代表人授权书、工程质量终身责任承诺书。
【常见问题】人员变更后，未及时重新签订。
【解决办法】地产公司一般会分大小项目总，被授权人及工程质量终身责任制签署一般为小项目总，在一个开发周期内更换1-2次小项目总的情况比较多，项目要多关注人员变更相关手续的及时性。
2、施工前办理施工图设计文件审查情况
【解读】有审图中心提供的施工图设计文件审查合格书。
3、设计交底情况
4、组织图纸会审情况
【解读】1）、五方责任主体参加设计交底及图纸会审；2）、必须要有书面资料，相关责任主体负责人必须签字，五方责任主体必须盖章。
【常见问题】将设计交底记录及图书会审记录混为一谈，合二为一。
【解决办法】百度百科对设计交底及图纸会审有明确的定义，可参照。
5、原设计（涉及建筑面积、层高以及主要结构、防水等级、建筑节能等）有重大修改、变动的，施工图设计文件重新报审情况
【解读】按照当地建筑工程施工图设计审查报审程序重新报审，同时需要有审批记录。
6、按合同约定，由建设单位采购的建筑材料、建筑构配件和设备的质量情况
【解读】甲供材进场时由监理、施工方和甲方代表共同取样送检，检测合格后方能用于工程上；有抽检记录及检测报告。
1、向施工单位提供施工现场及毗邻区域内所有地下管线资料等相关资料
【解读】施工现场及周边地下综合管线布置图移交总包，做好移交手续资料。
【常见问题】建设单位常习惯于发送电子文件，未办理书面签字的移交手续。
【解决办法】书面移交资料由建设单位、监理单位、施工单位共同签字确认，一式三份，各自存档备查。同时发送电子档至施工方，要求施工方签署确认书，确认电子档资料与签字版资料内容一致。
2、建设单位在安全报监时，按照规定提供危险性较大的分部分项工程清单
【解读】检查报监文件危大工程清单与现场符合性
【常见问题】报监文件危大工程清单为简单复制粘贴，与现场实际情况出入较大。
【解决办法】报监一般有开发人员进行，上报危大工程清单前，需与工程口人员进行核对，确保清单与施工现场的一致性。
3、建设单位在编制工程概算时单独编制安全防护及文明措施费用
【解读】依据工程所在地工程造价管理机构测定的相应费率，合理确定工程安全防护、文明施工措施费。
【常见问题】1）、安措费费率不符合当地政府要求；2）、未单独编制安全预算。
【解决办法】成本端口需仔细查阅工程所在地安措费费率，按照相关费率单独编制安全预算。
4、建设单位按规定及时支付安全生产费用
【解读】1）、核查按合同条款约定安措费支付记录节点是否符合要求；2）、安措费应单独列支支付，有支付记录。
【常见问题】1）、上报建设行政主管部门（申领施工许可证需要）的安措费支付计划与备案合同条款约定的内容不相符；2）、备案合同当中约定的安措费支付节点及比例不符合政府要求；3）、安措费的列支支付无有效记录。
【解决办法】在备案合同中明确安措费总费用及费用预付、支付计划，使用要求、调整方式等条款，申领施工许可证时提报建设行政主管部门的支付计划与备案合同中相关条款内容一致，安措费支付按照合同条款执行，要求总包在进度款申请资料内单列安措费。
如合同未对安措费进行明确约定，则依据中华人民共和国住房和城乡建设部2005年发布的“关于印发《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》的通知-建办【2005】89号”文第七条内容执行。
5、有安全目标及标准化目标
【解读】1）、备案合同中有项目安全管理目标说明条款；2）、有项目安全管理目标说明文件；3）、项目有安全标准化图册相关文件。
以上3大项共17条，即使全国排名靠前的地产龙头也很难做到完全的合法合规，更有甚者连非常简单易操作的条款也没有落实到位，更不用说早已是地产行业潜规则的违法分包了。
试问一下，试问一下，地产“大总包”哪个不是“知法犯法”？
作者介绍：New Flower，三年央企施工经验，目前就职于Top3地产公司。总结分享亦是自我提升，愿与大家共同学习成长。