谁是房企多元化“示范生”？
今天的房企多元化课题
早已不是做不做的问题，而是“如何做好”的问题
地产总裁参考
也将持续寻找多元化“示范生”！
文|潘永堂
近日，一家千亿级房企的业绩报，秀出了“不一样”的肌肉。
其一、地产板块，连续3年预售额破千亿！
2020年，雅居乐全年预售金额1381.9亿，增速17.1%。应该说，大多房企迅猛破千亿后都会“缓一缓”，加上2020年又是疫情年，但雅居乐2020年的业绩，却走出“逆势中速增长”的佳绩。而且，2020年雅居乐销售均价相对2019年还提升了1.8%。
其二、多元化板块，雅居乐有些“惊艳”！
相对千亿基数上营收33.2%的增速，雅居乐多元化收入大增76%，而且占雅居乐整体的收入比例上升至13.3%。
对比之下，众多百强房企多元化营收都在10%以下。
同时，雅居乐多元化旗下的雅生活2020年营收高达100.3亿，成为行业少数破百亿的物业企业之一。另外，雅城营业额高达71.7亿，环保营业额22.9亿……雅居乐多产业实现了相对“可观”的营收！
当下成绩单不错，未来3年又会如何呢？
对此，我们可以从雅居乐公布的数据中得出初步答案。
其一，地产主业成长更均好，规模与利润兼得。雅居乐2021年的目标销售额为1500亿，同时未来3年雅居乐希望整体收入实现“双位数”增幅，毛利率达30%左右。其二，多元产业规模和利润正在加速度凸显，未来2-3年，雅居乐希望多元化占比可以增加到30%以上”
因此，无论看未来趋势的纵向发展，还是看规模利润的横向均好，雅居乐都呈现出稳健，高质量的态势。而其他同量级甚至整个房地产行业来看，雅居乐的多元化产业的“高占比、高营收、高增长、高潜力”领先于同行。
某种程度上，雅居乐多元化产业的“厚积薄发”，成为房企多元化的示范生甚至标杆之一！
凭什么说雅居乐多元化是示范生？
老潘从5大维度进行解读一下。
首先，评价多元化是否成功的关键标志就是“营收”水平。
其一、根据2020年业绩中报，截至2020年6月，雅居乐多元化业务营业额占为12.6%，到2020年12月31日，该占比提升至13.3%，相对去年同比增长高达71%。
其二、截止2020年的中报，30强房企多元化成绩单分为“三个段位”，30强中有19家房企基本多元化营收都在10%以内，其中5%以内的有11家，5%到9%有8家。对比之下，雅居乐13.3%颇为领先。
其三，多元化收入整体走势强劲。
老潘查阅了一下，2017年多元产业占比总收入在5%，而2018年上升为7%，2019年上升为10%。而2020年上升为13.3……一条漂亮的上升曲线！
必须提醒的是，雅居乐最近3、4年多元化占比提升是在分母也在高速增加的前提下完成的，这就更难得了。
过去4年，雅居乐从2017年近900亿到2020年1382亿。
很显然，过去4年雅居乐地产是高增长，而雅居乐多元产业则是更高增长，这样的结果是，换来了多元化收入占比每年的持续提升。
基于此，交银国际认为，雅居乐多元化业务的日趋成熟将继续推动雅居乐盈利增长，该行将雅居乐目标价从15.50港元上调至16.68港元，并维持“买入”评级。
同时，共计11家大行机构在雅居乐业绩公布后发布研究报告，予以雅居乐“买入”评级，最高上调目标价至18.14港元，其中，穆迪评级调升至“稳定”企业家族评级“Ba2”，标普调升雅居乐展望至“稳定“，主体信用评级“BB”级。
截止目前，雅居乐共有8大产业，整体以地产为主，但8大产业都强调市场化独立生长，而且部分产业已经走进资本市场。
何为独立化，市场化？
比如雅居乐旗下已上市的雅生活集团，其第三方合约面积占比达到74.1%。
74.1%意味着什么？
即雅生活在第三方外拓能力上表现较为强劲，在行业中打开了更宽阔的成长机会。
同样，比如雅城集团，截至20120年末，雅城已经与22家前三十强开发商展开合作。未来，雅城来自第三方的收入将还会继续提升。
比如环保集团，虽然也与地产有着产业协同，但核心还是完全以环保为核心逻辑的市场化发展。
截止2020年底，环保集团共持有48个项目，其中
32个为危险废物处理项目
7个为生活垃圾焚烧发电项目
4个为综合工业园区项目
5个为水务处理项目
行业领先地位进一步巩固。
应该说，多元化的起步期，很多房企都是在核心主业未来增速走低，或者未来增长不确定性增强的时候“开启第一步”，比如也有其他千亿房企大佬表示：房地产没有做到5000亿，不用转型。
对比雅居乐多元化的节奏，很有个性化。
其一，起步早。其他房企很多都是千亿量级后，甚至N千亿后才全面开启多元化，但雅居乐颇有前瞻意识，在2016年500多亿体量时就开启了多元化步伐，而且中短期就“见效果”。
其二，双丰收。房企过早投入多元化一般会对地产主业投资和业绩增速有所影响，尤其重资产需要更多资金，但对雅居乐而言，却实现了地产主业与多元产业的“双丰收”。
一方面地产主业从2016年528亿到2018年破千亿达1026亿，而到如今2020年1382亿，另一方面，多元化的营收截止2020年底占比已迅猛增长到13.3%。同时，如房管、雅城、环保等多元产业已经成为细分市场领军者、领跑者之一。
其三，增速猛。同时雅居乐告诉老潘，其多元化业务基本盈利状况较为良好，正逐步进入收获期，未来收入贡献速度，也会明显提升。
以代建雅居乐房管为例，它在代建领域很快摸到门道，于2018年成立当年即盈利，且后劲十足；同样比如环保集团，截止2020年底营业额大增52%，至22.9亿元。并连续3年蝉联“危废领域领先企业”称号。
多元产业协同，很多房企还停留在“口号期”，雅居乐却进入“落地期”。
雅居乐多元业务，不仅为雅居乐带来稳定收入和现金流，而且也在协助和支撑地产主业做大做强做优上，雅居乐8大产业开始“协同作战”！
比如2020年，雅居乐通过多元渠道扩充低成本优质土储，通过招拍挂、勾地、产城融合、收并购/股权合作、城市更新等方式新增40个优质项目，总土地金额为357亿元，但可售货值高达1413亿元，“地房比”低至25%，且平均土地成本为4270元/平方米，为未来利润稳定增长提供保障。
具体而言，雅居乐通过产城融合和城市更新，就预计锁定建筑面积超过3400万平方米的优质土地资源。在这其中
通过产城融合锁定的土地资源达2400万平方米，占总土储达27.5%。
通过城市更新获取的土储资源达1035万平方米，占比11.8%。
2020年，雅居乐城市更新集团坚持“城市更新综合运营商”的定位，成功转化两个城市更新项目为土地储备。截至2020年12月31日，城市更新集团已签订18个合作协议，聚焦大湾区，深入华北及中原地区，已锁定预计建筑面积超1150万平方米，锁定货值约3600亿元。
举个例子。2020年，雅居乐地产集团联合雅居乐城市更新集团成功斩获太原市迎泽区SG-2063、SG-2064地块，该项目已经在2020年11月份取得了预售证，预计2023年完成确收，项目超过了50亿的货值，毛利率超过40%，充分展现了雅居乐“地产为主，多元发展”营运模式下的拿地优势。
同时，不仅是城市更新，产业小镇与地产主业协同，就连大家认知“离地产有点远”的环保产业，也实现了与地产主业协同。
雅居乐管理层曾表示：“2020年雅居乐在北方一个滨海城市，有一个很大化工厂片区要做土壤改造，改造完之后可以做几平方公里的开发。从这个角度看，全中国能够既做土壤改造又做开发的企业，少之又少。”所以，环保产业基于工业化的土壤土地处理、环境修复、水净化，实质与地产开发在同一个赛道中。
雅居乐管理层表示，未来雅居乐将继续秉持“2+3+N”城市群布局，细化投资拿地方向；同时，将通过在产城融合和城市更新上的持续发力，转化后将形成大量可售货值，持续支撑其未来发展。
一个企业要成功，要最大化吃透行业红利，长周期发展，就必须做到头部位置。
雅居乐多元产业，要么不做，做就做细分赛道“领先者”。
值得一提的，在雅居乐多元化8大产业，很多产业加速落地，也成为细分赛道的领先者，甚至龙头。
比如在“物业服务”细分赛道中，雅生活由于2020上半年完成收购中民物业，扩展强化了“全业态、全国化”的布局。截至2020年12月31日，雅生活在管面积及合约面积分别为3.75亿平米及5.23亿平米，同比分别增长112.3%、74.9%；若计入咨询顾问及参股公司合约面积，在管面积、合约面积则分别突破5.69亿平米、7.18亿平米。2020年，雅生活战略升级为“智慧城市服务商”，进军万亿级新赛道。
比如雅居乐环保集团成立于2015年，截至2020年12月31日，雅居乐环保集团共持有48个项目，行业领先地位进一步巩固。
另外，2020年，雅居乐房管集团已初步完成全国布局，新获取18个代建项目，新增货值约555亿元，综合实力跃居行业前列。
此外，雅城集团目前已经向港交所递表，雅城聚焦绿色生态景观服务与智慧装饰家居服务两大业务。待分拆上市完成后，雅居乐持股仍超过50%，届时雅城将成为雅居乐旗下第三个上市平台。
时间短，增长快、协同强、做龙头！
总结来看，雅居乐的多元化战略是一种长期战略，即长期主义！
面向未来，雅居乐管理层也表示：“从2020年开始，多元产业的整体收入和利润贡献都明显突显出来，未来2-3年，雅居乐希望多元化占比可以增加到30%以上！”
地产总裁参考
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