如何打造一个均价50万\平米的顶豪？
中国豪宅百盘行之霄云路8号
文\潘永堂
但凡做豪宅的开发商，无论北京还是外地，大多都会去顶豪霄8取经。
在老潘看来，
顶豪，一定是孤品
一个城市的顶豪不会超过3座
更直接地说中国二线城市根本没有一座顶豪！
顶豪一定是稀缺哲学
更是一种资源独占的暴力哲学
一种源于这个世界又与这个世界保持距离的世外桃源
霄8之上，或许再无顶豪
霄8之价，越卖反而越多，越卖反而越贵，如今单盘600亿货值
霄8之邻，你可以与1000名影响中国GDP的领袖，做，邻居！
part 1
10年前的一个豪宅命题
今天回顾顶豪霄8的故事，我们不妨从原点说起！
10年前，合生创展老板朱孟依机缘巧合在北京拿了一块绝版好地，这块地极其“稀缺”，甚至有一种“北京全城，舍我其谁”的气度。地处三四环不说，更是唯一独享朝阳公园的幸运之地，出门是园林，开窗是森林，更重要是这块宝地风水极好，相传此地正是辽代一代女王萧太后的行宫文脉福地，风水上乘，而如今是北京第三使馆区，燕莎丽都国际商圈，国际一流国际学校统统齐聚于此，价值倍增……
如此绝世好地，作为当时全国销售额首家突破100亿的合生创展老板朱孟依，给出了他的两个期许：第一，打造一个10年不落伍的豪宅，第二，销售均价要达到5万\平米的豪宅？
咋一听，这两个命题，在今天看似乎有些无感，但在十年前却是“逆天”的难题，当时2006年北京整个房子均价才5000元\平米左右，霄8开盘要卖到5万\平米，这得是什么房子啊？难道是金子做的？转换时空类比一下，就好像在今天北京5万\平米均价的时候，你的老板希望你做一个均价50万\平米的豪宅？
你怎么应对？
Part 2
回家模式：三重尊贵场景
未见其人，先闻其声
还未回家，尊贵已享
贵族的体验，仪式感，气场……这是顶豪的必然。为此，霄8在业主还未回家，还未进入小区之前，就让他体验到霄8与众不同的尊贵与极致的优越感！拿今天的热词来说，就是得有“强大的气场”。一个顶豪的门头和进入小区之前的体验，往往就已经折射出这个顶豪的段位和水准。
三重回家尊贵场景，欧洲皇家建筑群的开场，1000米宽绰迎宾大道，原汁原味绿色森林……霄8社区，还没回家，已经尽显奢华！
因为少见，所以强大！
在社区主入口，霄8以皇家气息作为“开场”，罕见投入400万，建设了4000平米以萨莫德拉克的胜利女神为代表欧洲皇家的雕塑群，作为建筑群焦点的胜利女神，是法国卢浮宫的镇宫之宝，也是连续2届的奥运会图腾图案，在霄8主入口，9匹骏马护佑女神，喷泉水系璀璨其间，整个动静结合、气势磅礴的欧美皇家雕塑群，成为北京霄云路最具地标性的城市景观。
但凡顶豪，不缺豪车出没！
但在霄8，会让你见识“坐驾易得，一荫难求”的温馨和仪式感。
业主归来进入雕塑群之后，整个林荫大道作为主人归家和宾客到访所必经的主干道，长逾1000米，双向车道各7米，总宽25米，而在道路两侧，精选适合北方气候且绿色时间最长的馒头柳成树，精挑选型，均为三叉九鼎，一棵棵形态整齐，彷如皇家仪仗队，恭迎业主归来，整个1000米林荫大道形成霄8顶豪社区所独有的进深感和仪式感，加上道路中央及两侧铺满绿植花卉，漫游其间，一种“坐驾易得，一荫难求”的奢享体验。
神清气爽领略千米迎宾大道后，就瞬间进入气场完全不同的第三重境，即“森林之境”。
在浓浓雾霾持续袭击的北京，在人潮涌动和高楼林立的北京，富豪的居住到底最缺什么？答案绿化和空气，自然的，才是最好的，自然是最好的绿化，对比其他顶豪大多是通过人为种植名贵树木，种植草坪，种植灌木丛……但在霄8，原生态的森林，绝版的绿色森林，身在（而非紧挨）亚洲最大公园即北京朝阳公园，面积高达40万平米，树木生长几十年！
业主每天回家，独享朝阳公园288万㎡绿地、68万㎡水系，也因为此，霄8注定是北京最后的中央生态居住区的中心，它注定前不见古人，后不见来者。
不是别墅胜是别墅，霄8超过60万平米的超大规模顶豪，这规模在中国顶豪世界太过罕见，
如何在固有容积率限制下做出当时5万\平米单价（即类比当前50万\平米）的顶豪？
霄8的策略是把大平层做出别墅甚至超过别墅的体验！
可问题是如何做出别墅的体验？
这得回答两个问题，即别墅到底有什么？以及买别墅的人在乎哪几点？
在霄8看来，“独享一个世界，有天有地有院子，再加上主仆分离，剩下的是各个套房空间，这是别墅的核心功能，但别墅也有别墅的痛点，潮气过重，一杯水楼上楼下的折腾，客厅窄面宽长进深的体验也不好……”
霄8，要扬长避短，大平层做出有天有地不可能，但院子园林与户型创新却是可以大展拳脚，霄8可以在大平层增加别墅没有的功能与体验。
首先，超越别墅园林，三重景观体验
霄8把园林景观做到极致。结合朝阳公园的优势，霄8做到了“开门是皇家园林，窗外是绿色森林”的奢华体验。第一是景观做出三重模式。
第一重景观当时是40万平方米的亚洲最大朝阳公园，霄8与之的关系是在这个亚洲最大公园里，他是唯一纯粹住宅用地。
第二重景观是社区周边原生的大片森林，无论种植何种名贵树木，都不及这篇90大棵原生舒服的天然气场；
第三重景观即是社区园林，比如把代表中国园林最高造诣的圆明园按照原比例移植到霄8社区。
其次，打造城市地标型景观
眼睛是心灵的窗户，反过来说房子的“窗户”也是心灵的眼睛，如何最大化引景入户，目前霄8是东四环唯一能在客厅俯瞰朝阳公园的顶豪。这里的业主习以为常的生活，是绝大部分人一生仰望的梦想。
怎么做到的？霄8大胆创新以人的视觉冲击和体验区实现客厅8.6米的面宽，而在当时的豪宅主流状态是客厅与餐厅面宽加起来可能还不到6米，而其他豪宅更多还是窄面宽、长进深设计，霄8从人性出发，十年前就通过8.6米大面宽设计，实现人对自然的向往。
大尺度的8.6米大面宽，必须配合开阔的楼栋距，霄8规划建设9栋高楼，南北楼距达到200米，东西栋距也达48米。两排楼栋之间超大的间距，既保证视野的开阔，又通过足够空间构建了三大主题园林！而玻璃幕墙的设计更是实现了最大化引景入户！
其三，入户电梯是回家最后一个场景，十年之前，霄8就通过三梯两户、主仆分离的格局体现出主人的尊贵感，每栋楼单元都是双层大堂设计，地下一层大堂配有高端家私，为到访客人或司机休息等候，更能体现业主尊贵身份，右手边进来十年前就是精装日立高速电梯厅，梯速2.5米/秒，最大限度节约候梯时间。
霄8是东四环稀缺资源占有度最高的顶豪
霄8是东四环唯一设置高准入门坎的顶豪
仅为1000名引领中国未来的领袖而定制
只接纳领袖圈层，让领袖与领袖作为邻居
霄8目前的户型只有450和520两大户型，没有更大的，也没有更低的。一度以来，这两个“过大”的户型，顶豪60万平米过大的规模，被业内所不理解，甚至自2011年后霄8的销售速度变慢，业内谈论可能正是因为450和520户型面积段过大导致销售不畅……但事实并非如此，一切皆是霄8主动而为之。原因有三：
其一，顶豪是一个纯粹的圈层，而不是混搭，期初霄8团队也设计出270、450和520三个面积梯度，但最终被老板否决，顶豪一定强调纯粹，一个2000万与5000万阶层是有巨大差异的，因此霄8只有450平和520平米，只为1000位领袖而建，为那些只能影响中国GDP的那些领袖而营造。
其二，这十年房地产基本都处于上升的黄金通道，综合比较算来，捂地比开发其实更挣钱，霄8过去10年中后期推得少卖得少也不排除是故意行为。因为一个前提是霄8九栋楼，开盘之后2栋售罄就已回收成本，这也就说明后面7栋，卖的都是利润。而在房价几乎一路飙升的10年，你说霄8之后卖得慢，甚至误解卖不动，就是一种误解了。因为企业的最终目的不是卖得快与慢，企业经营最高哲学是生产利润！
无独有偶，据说世界顶豪伦敦海德公园仍然有房卖，中国北上深中，上海占据黄埔湾最稀缺最景观的临江顶豪汤臣一品依然在卖房；在深圳占据小梅沙临海绝版容积率不到0.1总价在6000万到2个亿的顶豪万科天琴湾也依旧在卖房，在北京，霄8的故事同样如此……一个说得通的道理是对于中国核心城市核心顶豪而言，他们项目之初早已回收利润，后期卖一套就赚一套，但也从此少了一套，在一个土地价值上升通道，慢慢卖或许是一种好选择。
▲合生·霄云路8号520平方米户型图
▲合生·霄云路8号450平方米户型图
十年前豪宅还没顶豪的概念，一律都称为豪宅！
事实上在空间与户型设计上，霄8在设计的顶层思维进行变革。研发出一种“玄关分区，会客厅家庭厅左右分离，而后回型设计”的户型整体策略，老实说，霄8为此费劲了心思，也在当时创造了豪宅新潮流。
其一，里里外外好风水。不仅仅是因为合生作为南派开发商注重风水，而是因为顶豪业主大多对中国文化中风水一说尤为关注，正如皇宫和各种行宫选址都会左青龙右白虎，坐北朝南一样，霄8为1000名领袖定制奢华豪宅，也是对风水尤为讲究。且不说项目所在地正是辽代萧太后行宫文脉福地，霄8的9栋高楼呈现锥子形排布，意味进财之意，而入户玄关、左右分离更是回家“不看透，不一眼看穿”豪宅空间的风水要义。
其二，会客厅与家庭厅的分离。10年之前，霄8就洞察了豪宅客群中家庭公共会客厅的男主人诉求，这一点是顶豪业主之痛点，家中接待朋友客人更显真诚，但又往往私密性又不足，在洞察这个群体性痛点之后，霄8客人朋友玄关入户靠右，就可以完全独立的会客厅。靠做则进入相对私密的家庭厅，家庭厅是为了体现主人的尊贵感而与社交功能会客厅独处一偶，在接待尊贵客人的同时凸显自己的私密。
其三，套房面积适度哲学。全套房设计的面积也采用适度哲学，就卧室居住而言，并非需要太大面积，比如拥有天下的皇帝的皇宫的寝宫也仅仅10平米不到，这是一种聚气，而反过来，霄8把更多的空间给公共空间，以此才有了8.6米的会客厅面宽。
霄8行业率先采用回型设计，尽可能让室内交通空间集约化，而不做欧美豪宅十字架分区，一个十字架超长走廊把房间分割为四大模块，格局过于直接且不太聚气！
霄8在反复研究琢磨中式住宅和建筑特性基础上采取了交通空间集约回型设计，即针对多功能房采用双门设计，在户型格局上形成一个回形结构，这样的好处有三点。
其一，从风水角度上，回形设计更容易藏风纳气；
其二，从功能上如果觉得卧室不够大，可以将这个房间做成客房，男主人书房或是增加女主人衣帽间。
其三，从空气流动上，回形结构更容易让空间更好的流动。
与是在霄8私密卧室中，更多有一种回型设计的曲径通幽，各个空间之间可以更自由的连接和隔断，几乎找不到走廊，而十字格局豪宅走道往往都有7米多长，而霄8户型内连3米长走道都没有。
霄8是东四环唯一能360°无遮挡俯瞰朝阳公园的顶豪，视野所及之处尽是无限美景。
纵观全球顶豪，最有价值的当属公园地产。比如美国纽约中央公园、伦敦海德公园、巴黎凡尔赛花园、东京都新宿御苑等……这些一流城市核心地段公园周边的房子可谓“千金难求”。著名伦敦海德公园一号就位于海德公园边，售价高达66万人民币/平米。
公园顶豪核心价值体现在三点：其一，景观价值，即湖水、树木、花草带来视觉、嗅觉的愉悦感，理想居所的支撑；其二，生态价值，公园对区域气候，气温，防风遮阳有明显改善，公园夏天的地面温度将比周边地区地面温度低7至8摄氏度，冬季温度则增加4至5摄氏度；其三，心理价值，公园具有良好的社会形象和强大的社会影响力，可为居者带来心理上的荣耀感。
一个圆明园相当于半部清朝史。圆明园不是是中国造园艺术的杰作，也是世界园林艺术史上的一座瑰宝，被当时的欧洲人誉为“一切造园艺术的典范”。品读历史上对圆明园的评价，“万园之园”的华丽跃然纸上，美到令人屏息。
▲合生·霄云路8号社区内景
而在霄8，如何在公园之中打造一个“园中园”？如何在园林中设计出独特内容去匹配一个十年前5万\平米的售价？
恰逢2010年正值圆明园被毁150周年祭，全球正在通过各种形式纪念圆明园。霄8考虑到自身独特燕莎国际化生活氛围与圆明园造园中西合璧的造园精神一脉相承，而且项目所在地的森林湖泊环境也与圆明园所强调的“天人合一”理念遥相呼应……因此，既然圆明园无奈毁于一旦，那么今天霄8能不能复原当年圆明园的风采。
为此霄8产品团队，不辞辛苦找到当年圆明园设计的后人和当年的设计图纸， 1:1复刻圆明园风景，力图通过对圆明园造园手法的借鉴和移植，在这座北京顶豪社区内重现“万园之园”的昔日神韵。
走进霄8，就如同走进贵族版的皇家园林。在霄8团队看来，建造圆明园主题的社区园林，本质是对当代中国文化的自信！
霄8是东四环唯一拥有万株30年以上树龄原生树木的顶豪，在衡量豪宅舒适度容积率和绿化率两大指标表现上，霄8都首屈一指。
一则项目综合容积率仅有1.12（住宅容积率3.5），这样绝佳的、不可复制的生态、低密度环境，在北京是唯一；
二则整个项目绿化面积高达40万平方米，园林绿化高达80%，而且还是原生森林，这也是豪宅中的稀有动物。
作为霄8的业主，无须走出社区，即可拥有森林、湖泊、蓝天，也可以露天健身和来一个轻量级马拉松，森林里运动自由无界。
霄8有AB两面，A面城市中心，B面自然绿野，出则繁华，入则宁静，霄8既有市井的热闹，亦有自然的静谧，是大隐隐于市的绝版顶豪！
一个城市顶豪不会超过3座
今天货币超发带来的资产投资越来越聚焦核心城市核心房产，而北京顶豪则是巨量资金的投资焦点。今天买顶豪，买的不仅仅是房子，而是买得“城市”，买得是“地段”，买得是“资源”，出手霄8的顶尖富豪，大多也如此盘算。
从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本，而且中国中上产阶级在资产配置上，大约三分之二都配置在房地产上，远高于其他国家房地产配置水平，只要央行不收紧货币政策，购房尤其是买入顶豪依然是富豪货币保值的一个大招。
之所以说一个城市顶豪不会超过三座，核心在于一个城市最优质的地段，资源并不多。都好也就不叫好了。
霄8所在的位置是三大公园联袂做屏风，霄8美美的“深陷其中”，被美誉为公园地产3+1组合，即指霄8独自身处北京朝阳公园、四得公园、太阳宫公园三大公园环抱之中，其中，始建于1984年的朝阳公园经过24年发展已经成为亚洲最大的城市公园，媲美美国纽约的中央公园。其二，从生活配套上，霄8是全北京唯一燕莎商圈、泛海商业、蓝色港湾三代商业中心环绕的顶豪，比如燕莎商圈是北京最为知名的国际化商圈之一，汇聚北京三分之一的涉外人群，而美国、日本等第三使馆区的建设则进一步加强了其国际化的氛围。
会所档次，直接反映高端项目的高度。在霄8——这里是世界最顶级、最具规模的俱乐部，至今为止没有那个俱乐部的会员身价都是几亿元的，在这里有1000位同为领袖级的人群；这里是打通人脉、权脉、金脉的通关卡。
也许您的邻居就是企业领袖，也许隔壁住得就是权贵高官，也许跑步遇见的就是演义名流……在这里，您只要每天的微笑和招呼变可建立良好的无价关系。
对于高端项目而言，会所档次最能反映豪宅的档次。
霄8是全北京唯一同时拥有14500㎡高端商务会所即华会所、2000㎡休闲泛会所、1000㎡空中四合院的顶豪，全方位、多功能满足顶贵圈层生活和社交需求；近1000平米的空中四合院正是传说中30~50万\平米，作为第三个专属会所，纯中式的超豪华装修，可以为领袖举办各类高端活动或私人小型宴会，内有私家泳池、私家电梯、宴会厅、餐厅、茶艺吧、客房、麻将室、私人会客厅等，这里皆是社会名流参与的小型尊享宴会，并在一次有多国大使出席的宴会上，被现场定位“大使之家”。
▲合生·霄云路8号中式皇家牌楼
同样值得一提的是华会所，整个会所大门竟然采用传统7檐中式皇家牌楼，一个建筑常识是，在中国古代除了皇宫门庭是9檐牌楼外，只有王侯将相的门庭才能是7檐牌楼，目前本项目是北京乃至中国唯一一处拥有皇家7檐牌楼的住宅项目。
整体看来，三大顶级会所聚首顶级圈层，霄8当之无愧是北京东四环唯一拥有顶级社交平台的顶豪。
霄8，北京只有一座霄8，全国也只此一座霄8！
10年后的今天，霄8重新起航，一个“新霄8、新产品、新价值”即将绽放，1新面貌究竟如何，请看老潘下回分解！