万万没想到，北京的一个客厅就能换东京银座旁的一套高级公寓！？
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今天我们来讲讲东京的高级公寓那点事。
诶，别看到“高级公寓”四个字就划走，因为东京的高级公寓价格跟咱们国内一二线城市普通住宅价格其实差不多！
所以，坚持读下去，相信我，点进来的你不是因为膨胀了，而是追求更美好生活的欲望，以及可以达到的能力！
虽然我们公号推荐的产品有许多是1980年代的“昭和房”，但其实高级公寓的库存我们也有不少。只要你想要，这里就能帮你找。
都说在东京居住的人，“富人住公寓，穷人才住别墅”。
在日剧《东京女子图鉴》里，女主绫把位于港区的六本木之丘，比喻成“名媛罐头”。
因为日本的土地是永久产权，而且越是东京市中心的土地就越稀缺，地价也越高，所以开发商拿地之后，为增加营收就会选择建这种超高层（超过50层）的塔楼（注意：跟咱们国内的概念不同，日本的“塔楼”主要指的就是高级公寓），总户数往往是300起跳。
所以，如果要住市中心，富人们就会选择高级公寓。
作为全世界最大的首都，人口最密集、经济体量最大，东京有着其他城市所没有的大量富裕阶层，所以对高级公寓的需求旺盛。
什么？一套110平米的高级公寓
才卖490万人民币？
东京的高级公寓有不少有意思的事情，甚至还可能颠覆你一直以来对日本房地产的理解。
第一个颠覆你认知的属性，就是价格。一套高级公寓的价格，只相当于中国一线城市一个不那么核心行政区的房价，而且虽说都是二手，日本的高级公寓从服务到保养上，都秒杀国内。
比如，我们昨天推送的这套位于东京核心5区中央区的房产。
根据土地代网站的数据，中央区的地价是全日本最高的。
气派、高端、时尚。这栋高端公寓的名字叫Tokyo Towers（ザ・トーキョータワーズ）*，2008年由オリックス不動産、東急不動産、住友商事和The Tokyo Towers特定联合开发建成，都是日本鼎鼎大名的开发商。
有趣的是，你在东京的摩天大楼里还能看到它的档案。这栋楼高192 米，排名东京都第37位。
它甚至还有自己专属的维基百科介绍页：
这栋楼所在的地，是东京大开发区域，著名的东京奥运村、晴海、月岛、有明等都位于此。大楼距离银座只有1.5km，所以位置可以说是东京的心脏。
项目距离东京地铁大江户线的勝どき站步行只要400米，所以交通也很方便。
它的总户数达到648户，总层数58楼，相当于平均一层有12户。而我们销售的是位于这栋大楼54层的一套三房高级公寓，户型图如下：
这栋楼带有专门的会客室、健身房、游泳池，其管理会社住商建物是由日本7大综合商社之一的住友商事全资成立的，资金雄厚，其管理水平可见一斑。
公共区域如上图，从墙壁到地面全大理石打造，一走进大堂就有步入5星级酒店的感受。
公寓内的照片也很开阔，
整个公寓的套内面积78.96㎡，相当于国内建筑面积111㎡，售价7,380万円（约为489wRMB），按中国的算法平均单价是4.4万人民币。现在正以25.8万日元（约合1.71万人民币）的租金出租中。
4.4万人民币，总价489万，就能买到一个位于日本最贵地价区域、有自己的维基百科专业的公寓！是不是感觉很厉害？
产品一发出，就有人留言：
我想了想，确实差不多。就拿链家上一套位于广州海珠区（还不是天河、越秀这些有金融中心或者超优质学区的行政区）、没有学区的小区——富景花园的一套三房住宅，比东京那套高级公寓还要小，建筑面积仅97平米，而且建成时间比中央区那套早了5年。
内部装修是这样的：
这栋楼的外观是这样的：
小区内的环境是这样的：
更不用说日本的那套高级公寓是永久产权，而中国这个住宅产权只有70年。
虽然为了卖房，中日这两套房的展示图都或多或少做了点修图，但从物业管理到楼层设计，东京的那套高级公寓都能甩这个房几条街。
而出租富景花园这样一套房能拿到多少租金？网上看7000最多。
比东京的高级公寓收的房租，少了整整1万人民币。
广州尚且如此，就不用提北京了。
我们查了北京国贸旁相同水平的豪宅小区——新城国际，距离国贸也差不多1.5km，2003年建成，均价11.3万/平米，而东京银座边上的这个公寓，只能买新城国际的一个客厅……
你在国内买一套普普通通的公寓，在全球最大都市东京的核心区能买一套高级公寓，这价值对比，是不是很香?
我都以为自己是在写广告，但是这些都是放在市面上的信息，公开透明，大家都可以自己找到……
对此高级公寓有投资或者进一步了解的兴趣，您可以：
○扫描以下二维码，添加晓煊 | 智谷趋势（ID：AnnKim2018）进行咨询
“东京房价跌，肯定不保值”
写到这，肯定有人会说了：这高级公寓能这么便宜，一定是之前跌过，才会来到这样的价格。东京房价跌，肯定不保值。毕竟东京的房子在90年代泡沫破灭以后，就不行了。
然而持有这样观点的人错了。这就是东京高级公寓另一个颠覆认知的特性：房价不跌反涨。
根据日本高级公寓追踪平台manshion review的数据，Tokyo Towers的房价从2008年开始出售至今，虽然没有成倍上涨，却也涨了49.2%，但这涨幅在中央区所有高级公寓中只排在了30位。
也就是说，在东京23区中，有不少高级公寓从建成至今，其实都是上涨的。
另外，根据PR Times的统计，Tokyo Towers的售价从2017年1月到2018年1月上涨了5.37%，在中央区中排名第六：
而在2018年1月的平均单价是84.5万日元/平米，到了2020年5月，平均单价又涨到了94万/平米。
这点甚至颠覆了我的认知，因为我们一直以来告诉大家的就是：日本的新房价往往比二手房要高，当你买了新房再转手出去，价格就可能要跌，所以日本新房不适合投资。
日本在房产定价上，跟中国有不一样的概念。我们说到日本的房价，往往是分为土地价格和房屋本身的价格。土地价格会随着时间推移增值，但房屋本身则像汽车一样是消耗品，相当于买下即贬值。
新建公寓的价值从购买之日起即下降。据说价格每年都会下降百分之几，在15至20年内将下降到一半左右。使用过的公寓自然会下降，二手房的价值在买家眼里天生不如新房，所以市场的估价就会影响二手房价下跌。
不过，过了2、30年后，房子的折旧也差不多了，现在登出的房价基本跟地价差不太多，所以价格也就会更跟随地价的变化而变化，这也是为何我们选择投资性价比高的房，会选择“昭和房”的原因。
但是，一些高级公寓却反向操作，时间越久房价却越高。中央区中，房价涨幅最高的是2002年建成的ファミール日本橋グランスイートプラザ，它自建成至今房价上涨了64.1%。而根据去年的一个排名数据显示，东京全域塔楼涨幅最高的可以达到122.5%，花落港区的シティタワー品川。
为什么高级公寓的房价不降反升？这就要看买他们的群体是谁。根据瑞士信贷银行最新统计，2019年全球资产达到百万美元的高净值人群中，日本排在美国、中国之后，人数达到3025人。而跟中国不同，日本的富人几乎全部聚集在东京，因此他们对高级公寓的购买力有目共睹。
另外，高级公寓还有不少特殊功能，比如越高的楼层可以规避越多的遗产税，这让高级公寓变成了一个理财产品，而非只是居住的功能。
购买日本高级公寓的中国人数在增加
因为日本是一个极其尊重私有产权的国家，所以具体有多少国人去日本买高级公寓，现在不得而知。但是，从日本的房产中介的反馈中能看出，人数确实逐年递增。
近年来，有很多中国人去日本买高级公寓。房产信息网站楽待有一篇2018年刊登的文章就写道，“公寓的价格一直很高，2016年的平均价格为5490万日元（约为365万人民币），很难找到上班族的平均年薪。在这种情况下，据说外国人，特别是中国富人正在支撑着高级公寓的销量。”
而我们都知道，高级公寓的回报率往往没有普通投资房或者小的出租公寓来得多，往往净回报只有2%-3%，但还是有客户会选择购买。这其中有几点原因：
1. 小孩的教育。
2. 为了居住环境更好。
3. 资产配置。资金放在日本安全、自由。
4. 保值需求。高级公寓不容易贬值。
但要注意，像Tokyo Towers这样会增值的塔楼其实不是多数，一些塔楼还是有贬值倾向的，比如刚才展示过的2017-2018年塔楼房价涨幅排名：
排名中超过一半的房价其实是下跌的。
所以，选对能保值的高级公寓，就有选择的技巧，具体我们此前已经有文章写过《原来日本人是这样选房的！买日本这一类房产，居然能升值……》，感兴趣就戳来读一读，相信一定能让你醍醐灌顶。
后面有空我们再写写：东京哪些地方的高级公寓值得买。
不多说了，想买高级公寓的朋友，快扫码跟我联系。
掘金日本房产（Japan_gold）的日本投资专家陈意（ID：chenyi91025）。最近时不时有低价房放出，赶紧来聊~
*文中高级公寓信息：
https://www.mansion-review.jp/mansion/13216.html#tourakurituArea
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