“房租收入比”畸高不下说明啥问题？

日前，易居房地产研究院公布了国内首份房租收入比报告《全国50城房租收入比研究》，报告显示，全国50个城市超七成房租相对收入较高，北京、上海、深圳三地房租最高，房租收入比高于45%。

事实上，易居房地产研究院将房租收入比在25%及以下的城市定义为“租金相对合理城市”，大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”，大于45%定义为“租金严重过高城市”。而在这份报告中，“租金严重过高城市”有4个城市，北京（58%）、深圳（54%）、三亚（48%）、上海（48%）等4个城市房租收入比高于45%

而在美国。政府将住房支出（包括房租及水电等居住费用）超过同期收入30%的承租户定义为“中等支付困难户”、将住房支出超过同期收入50%以及收入为零或负数的承租户定义为“严重支付困难户”。如果每月房租支出高于薪酬的30%，那多出的部分可以向联邦政府相关部门申请补贴。

此外，除了各地居高不下的“房租收入比”之外，我们发现北京的二手房市场真的降价了。在3月出政策后，二手房挂牌价直线下降，并逐月回落，至7月略有回升。数据显示，北京7月二手房挂牌均价51299 元/m2，与3月最高点的61326元/m2相比，降幅高达16%，已经回落到去年“9.30”政策之前的水平。

对此，我们发现一个尴尬的现象，年轻人想要解决居住问题越来越困难了：一方面，国内“房租收入比”畸高不下，不仅影响到了租房者的消费能力，现如今很多年轻人连房子都快租不起了。而另一方面，受到房地产调控的影响，各地房地产的一二手房成交出现“价跌量缩”的状况，而一线城市房价还在高位横盘，离开居居真实的购买力相差甚远。

从之前的买不起房，到现在租不起房。很多网友面对刚刚公布的一二线城市的“房租收入比”牢骚满腹：“辛苦为挣钱，却一半用来吃饭，而另一半则用来睡觉了”。而笔者认为，90年后这一代年青人真是苦，除了一些人已加入房奴队伍，要每月背负还贷包袱外，另一些人现在连租房都快没能力了。那么，这背后究竟出现了啥问题呢？

首先，从理论上讲，房价上涨主要是通过资金的杠杆拉升，而房租价格是否上涨主要与房客的收入薪酬增幅有关。正是由于去年一波房价行情的展开，逐渐使房价涨幅远超房租。也就是说受货币政策宽松的影响，房价是率先上涨，而房租上涨因受到居民收入增幅的影响，就处于一种相对滞后的局面。

而当房价在经历了新一轮大幅度上升之后，房屋租赁市场的租金价格才开始缓慢的抬升。到了今年7月之时，国内一二线房租收入比便升至历史高位。其中：北京的房租收入比是58%；深圳的房租收入比是54%；上海的房租收入比是48%。

恰在此时，受到房地产调控持续降温的影响，北京、广州等的一线城市房价的二手房市场领先于一手房市场出现了10-20%的小调整。正是因为，房租比房价反映迟滞一些，所以让你会发现，现在很大一批年轻人正面临“既买不起房，又租不起房”的困境。

再者，最新一轮房价上涨是始于2015年初。而这一轮房价上涨本质是全民加杠杆，就是很多人进入房地产市场的目的是炒楼，而不是自住或出租。我们知道，一般投机性购房者，通常是大量囤积房地产，以后再通过更高的价格出售给下家，从中获得丰厚利益。

之前有媒体曝出一对夫妻假离婚，男方将65套房产都给了女方，男方几乎净身出户，这样就能躲过当地房地产调控政策，再囤积更多房产。试想，如果买房者的目的都是囤积大量房产，宁愿将房源空置，也不愿对外出租，那么房地产租赁市场的房源就会出现紧缺，房租价格普涨，房租收入比上升肯定在所难免。

最后，尽管现在很多企业都在哀叹，用工成本实在吃不消，甚至有的人都把生产基地搬到了中西部地区。从表面上看，这些年国内职工收入水平也在不同程度的提高，给企业带来的用工压力也在不断加大。

但是薪酬提高速度跑不过房租，而房租上速度更跑不赢房价飙升。所以，别看很多国内企业都在努力改善在岗职工收入待遇，甚至有专家惊呼，国内人口红利正在消失。但是职工的收入增长与房租涨幅相比，还是差着一大截。职工薪酬上涨的这一块基本都缴给了房东，各地房价租售比都在50%甚至更高的水平。

从过去买不起房，到现在连房子都快租不起，整整一代人被房地产压得透不过气来。正因如此，各级政府才从二个方面入手：一方面，通过房地产调控，从需求端来遏制投机炒房行为，让高房价回归理性。另一方面，从需求侧入手，采取“租售并举”的策略，规范和完善房产租赁市场，加大租房市场的供应。希望通过政府部门的努力，让更多的年轻人通过房屋租赁方式来解决居住问题。