卓越商企上市开盘大涨！背后负债率却高达178.6%…
作者：福贵
终于，深圳本土房地产商有了第一家商务物业上市公司。
10月19日，物业管理公司卓越商企服务集团有限公司（以下简称“卓越商企”）正式上市，开盘价11.4元/股，盘中一度涨逾11%，截至19日9:40，股价为11.64元/股，涨幅8.989%，总市值139.7亿港元。
而在正式上市之前，10月16日下午16:15，卓越商企开启暗盘交易，开盘仅仅3分钟，报价11.96港元，涨幅达到11.99%，截至暗盘收盘，暗盘报价11.4港元，较招股价10.68港元涨6.74%，市值达137亿港元。
此外，卓越商企暗盘公开配售申购人数达379873人，超购倍数约652.06倍。
而卓越商企上市就受到热捧，与其强大的基石投资阵容有很大关系，其中，腾讯出资4500万美元，京东出资2000万美元，还有China Southern、Sonw Lake等九大基石投资者共计出资1.5亿美元。
1999年，卓越商企成立，其为卓越集团旗下物业公司，是一家商务物业管理服务提供商，客户基础主要包括物业开发商、业主、业主委员会及租户。
此次卓越商企IPO，其实是卓越集团13年来第三次冲击IPO，寄托着卓越集团以及李华家族多年的期待。
值得一提的是，今年年初星河商置旗下商管公司星盛商业管理股份有限公司冲击IPO失败后又于7月份再次递表，目前还未有新消息传出，不知能否成功通过港交所聆讯。
深圳本土房地产商不少，星河、鸿荣源、龙光......并且这些房地产都有自持的商业物业，但是，纵观整个深圳房地产市场，目前也只有卓越商企一家商务物业上市公司。
而卓越商企能够率先上市，也有其优势。
从排名上来看
招股书显示，根据弗若斯特沙利文报告，卓越商企商务物业管理市场规模，按收益计算，2019年占总体物业管理市场的17.4%，按向商务物业提供基本物业管理服务所得收益计算，在中国排名第四，大湾区排名第二；
按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收益计算，在中国排名第三，大湾区排名第一。
从在管项目分布及规模上来看
截至2020年5月31日，卓越商企在34个城市拥有331个在管项目，总面积达2580万㎡，大部分位于一线及新一线城市，其中1170万㎡的111个项目位于大湾区。
从收益上来看
2017年至2019年，卓越商企的收益分别为9.47亿元、12.23亿元及18.36亿元，复合年增长率约为39.2%。同期，公司利润分别为1.36亿元、1.56亿元及2.33亿元，复合年增长率约为30.9%。
最新数据来看，收益由截至2019年5月31日止5个月的5.93亿元增加58.7%至截至2020年5月31日止5个月的9.42亿元，利润由截至2019年5月31日止五个月的7700万元增加99.3%至截至2020年5月31日止五个月的1.53亿元，几近翻倍。
目前来看，卓越商企在管物业大多位于热门城市，特别是约45%的物业处于大湾区，可以推测其物业比较优质，自然的，卓越商企可以算是潜力股。
不过，卓越商企在管理不少优质物业的同时，也存在着不少隐忧。
李华家族掏空卓越商企利润
上文提过，2017年至2019年，卓越商企实现净利分别为1.36亿元、1.56亿元、2.33亿元，加上今年前5个月的利润，三年多时间，赚了6.78亿元。
但是，在上市前李华家族来了个骚操作。
2019年底，卓越商企分红1.047亿元，2020年5月，又派息3.537亿元，前后几个月总共分了4.585亿元。
而卓越商企最大股东李华持股比例高达79.9%，剩下的股权则由李晓平之妻肖兴萍持有13.1%，李晓平之子李渊持有7%。
也意味着，这几年赚的钱基本都进了李华家族的口袋，这也让不少人认为，卓越商企上市，李华家族掏空公司，像是清空口袋，等着收割韭菜。
极度依赖第三方物业开发商
与此同时，卓越商企在发展的过程中，业绩增长的主要动力来自于第三方物业开发商。
2019年，卓越商企新增在管面积约897万㎡，其中82%都是来自第三方物业开发商，2018年这一比例为65%。
整体上来看，截至2017年至2019年，以及2020年5月31日，卓越集团开发的物业分别占在管总面积的65.3%、58.8%、43.2%及41.6%，第三方物业开发商的物业分别占在管总面积的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%，基本上调了个方向。
与之相匹配的是，卓越商企向卓越集团以及第三方物业开发商提供服务的收益占比也出现变化。其中，截至2017年至2019年，以及2020年5月31日，卓越商企向单一最大客户卓越集团提供服务所获得的收益仅占总收益的10.1%、9.6%、10.6%及13.2%。
一般而言，背靠房企的物管公司有着众多关联方，不愁没有项目，很少会有物管公司在上市之前就花大量精力与第三方合作。
而卓越商企从2017年至2020年5月31日，累计对外投标422次，中标率在40%以上，无论是投标次数还是中标率，均为目前拟IPO物企之最。
这不得不让人对卓越商企的行为产生疑虑：卓越怎么了？是资金不足还是意向独立发展？
经营现金流大幅下降，毛利率低，负债率高达178.6%
虽然近几年卓越商企收益实现双位数增长，但是和同行相比，盈利能力还是有所不如。
数据显示，卓越商企2017年-2019年其毛利率分别为24.6%、23.1%、22%，增值服务毛利率也由2017年的29.5%跌至25.3%。而2019年百强物企的平均毛利润率24.02%，其中增值服务毛利率均值在40%。
同时，近两年卓越商企负债率也很高，2019年负债率高达102%，截至2020年5月31日负债率升至178.6%。
此外，2019年卓越商企经营活动产生的现金流净额约为34亿元，同比降低54.58%。
同时，其筹资活动产生的现金流净额为-7,239.68万元，同比降低-100.37%。
盈利能力差，现金流净额又下滑，这或许能够说明卓越商企正面临着融资困难的问题，急需通过上市筹集资金解决目前的困境。
其实，这并不是卓越首次冲击IPO，此次卓越商企IPO担负着李华及其家族长达13年的期待。
2007年，卓越集团首次在港申请上市，计划筹资17亿元，但是2008年受经济危机及楼市调控影响，此次IPO胎死腹中。
2009年，卓越集团再次冲击IPO，却因估价不达预期，国际认购情况不佳，卓越集团不得不主动暂停IPO。
历经13年长跑，卓越集团旗下商企上市，从目前股市情况来看，不少投资客对卓越商企保持乐观态度。
有观点认为，对比“物业第一股”宝龙，卓越商企在第三方拓展方面较好，对外扩张会更有优势，是高增长的成长股。
但是也有观点认为，未来增值服务才是关键。
安信国际分析师黄焯伟认为，未来能够培育社区物业增值服务的物业公司将会跑赢同业，目前卓越商企社区增值服务占比较低，在业态上应存在估值的拆价。同时，卓越商企整体的毛利率在同业中处于较低水平，盈利能力较低。
该分析师还认为，卓越商企背靠的卓越集团在华南地区知名度高，但是未曾上市，在资本市场的认知度上会受影响。
不论资本市场对卓越商企是否看好，做好物业服务才是关键，毕竟在“三条红线”下，不会做商业的地产商都会挺难受。