近日，我在知乎上看到一个帖子：“苏州上坤云栖时光，对于第二批房价大幅下调的问题，已经买了第一批房子的朋友，有什么想法？”买房人说:“我购买时项目，小高层均价2.8万/㎡，短短几个月，手续还没办完，上坤云栖时光突然打出特价房，2.6万/㎡就能买到，我要哭了！一下子损失30万，能不能退房啊？”
来源：知乎
据我了解，上坤云栖时光是相城元和板块里唯一的限价盘，拿地时精装限最高均价2.8万/㎡。难道限价盘都卖不动了？
今天我立刻前往项目售楼处实探，了解“降价”的真实性，没想到大反转来了！！！
售楼处称“1期剩余房源目前有2.6万/㎡的价格，但仅限8层以下的低楼层在做特价。想要买高楼层，可以选择2期房源，但均价在2.9万/㎡以上。”
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上坤云栖时光位于相城区元和街道齐门北大街东、庆元路南，2019年9月由相城交建底价竞得，成交楼面地价16000元/㎡。该项目地块出让的时候，就引起了广泛关注，原因在于其是相城首宗也是唯一一宗限价地！这块地是双限地块，限定最高备案均价28000元/㎡，最高备案价30000元/㎡，最低装修标准1500元/㎡。
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项目由上坤集团与相城交建投资集团共同打造，总共规划了15栋小高层，其中3栋总高11层，12栋总高17层，此外还有1栋2层的配套用房。项目于2020年8月6日首次领证272套房源，2020年12月1日再次领证661套房源，均价牢牢控制在了2.8万/㎡。我前往现场实探，售楼员表示目前所有楼栋房源均可售，均价2.6万/㎡左右。追问得知，2.6万/㎡只包括1期房源，且小户型仅限8层以下的房源，挑选空间不大。当我明确表示想要高楼层房源时，售楼员表示二期房源可选，但均价在2.9万/㎡以上！不过折扣还是有的，翻看朋友圈发现，上坤云栖时光推出年末特惠时标注：2.56万/㎡，倒挂3000元/㎡。
此前还推出1成首付、买房送车位，看上去优惠力度十分大。但查看苏州新房网上销售系统，项目目前还有766套房源可售，网签率17.9%，成交量并不理想。低楼层房源降价也难卖，中高层房源死扛着不降价，难搞哦！
来源：苏州新房销售系统
我们先来看项目内部，将大隐书局搬进社区，三面书墙环绕，文学气息浓重，当初吸引了不少买房人。外立面现代、简约、精致，窗墙比高达1：4，把采光和视野做到最大化，也不错。项目预计2022年9月交付，带3大件精装修，整体来看，产品力还是很不错的。项目打造了105、118、142㎡的3种户型，得房率在80%左右。105㎡三房做了横厅，这一点出乎意料。双联阳台、两个卧室朝南，最大程度上保证了采光。U型厨房、明厨明卫。118㎡保留了双联阳台，4房设计，餐客厅相对简化。独立玄关，私密性较好，中间长廊有一定的面积浪费。142㎡户型阳台尺度更宽阔，打造横厅，但中间部分有较大面积不好利用，只做了一个储藏室。从产品自身来看，没什么大毛病。但光看项目本身肯定是不够的，来对比一下项目周边。很多人会把限价与倒挂相提并论，认为限价的楼盘一定有价格优势，其实不然。上坤云栖时光周边在售的新盘并不多，除了“相城第一豪宅”仁恒溪云雅园备案价超3万/㎡，不少新盘均价仅2.4万/㎡。项目虽然限价，但并不倒挂，2.8万/㎡的备案均价甚至比周边不少项目高出许多。
周边二手房以老小区为主，距离项目最近的安元佳苑和书香苑都是房龄10年以上的老小区，目前均价基本都是1字头。次新房万宇名都花园和朝阳河花苑，成交价约2.2万-2.3万/㎡，偏刚需。无论是对比周边新房和二手房，都没有价格优势。配套方面，项目距离地铁2号线蠡口站约600米；往北3公里是中环北线，往南1公里是春申湖快速路，自驾比较方便。周边教育资源丰富，2公里以内有玉成实验小学、蠡口第二中学、蠡口中学等。
项目出门就有社区底商，购物超市，靠近蠡口家具城，但周边缺乏大型商场。
来源：效果图
整体来看，项目产品力不错、板块内配套比较齐全，但区域内配套共享，完全可以选择相对便宜一些的楼盘。
项目低楼层房源打折也难卖，高楼层房源死撑着2.9万/㎡不打折，你怎么看？欢迎下方留言讨论！
