重仓京津冀的石榴集团要上市，被爆融资成本高，毛利率堪忧
石榴集团日前正式提交招股书，成为2021年内首家冲击上市的房企。
撰文/何嫱
出品/每日财报
5月最后一天，总部位于北京的“房地产百强”石榴集团（原名“K2地产”）向港交所递交了IPO上市招股说明书，成为今年内首家冲刺上市的房地产开发商。
公开资料显示，石榴集团的前身K2地产成立于2008年，是一家总部位于北京的区域性地产开发企业，目前营运区域包括包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。石榴集团在2020年克而瑞中国房地产企业操盘TOP榜单上，操盘金额450.3亿，位列69名，操盘面积272.2万平方米，位列67名，从其开发体量和销售金额来看，属于中小型房企。
2016年，石榴置业完成股份制改造的工商变更登记手续，公司名称由北京华美乔戈里实业发展有限公司变更为石榴置业集团股份有限公司，公司类型由有限公司变更为股份有司。
这个动作被外界解读为石榴集团上市的前奏。但5年过去，石榴集团却迟迟没有下一步。直到2021年1月，原“石榴置业集团股份有限公司”名称变更为“石榴置业集团有限公司”，公司类型也由其他股份有限公司变更为有限责任公司。
此次变更后，石榴集团成为法人独资公司，意味公司经营具有更高的私密性，在运营上更加自主灵活。就在外界越发坚定石榴集团“不会上市”时，它却冷不丁递上招股书，向资本市场开放大门。
一直颇为神秘的石榴集团，透露给外界的信息并不多。此次递交招股书，石榴集团近几年的经营状态展示在人们眼前。
招股书显示，石榴集团的土地储备布局涉及京津冀、长三角、大湾区、成渝经济圈及其他地区，但在实际的结构占比上，京津冀城市群总土储约410万平方米，占比达到了44.6%，其中河北省以26%的土储占比成为石榴集团名副其实的大本营。其次，长三角地区总土储面积约401万平方米，占比也达到了43.6%。而大湾区与成渝经济圈的占比较少，分别为2.4%、1.4%。
但是近年来严厉的调控让环京房地产市场陷入低谷，石榴集团也不能“幸免于难”。为了应对环京楼市的冰冻期，石榴集团走出京津冀都市圈，不断重仓长三角，从2018年至今，已累计投入近百亿元在长三角“跑马圈地”，拿地策略非常激进。
2020年2月24日，石榴集团首进温州市场，以上限价格4.27亿元+3000平方米保障房配建，拿下温州瑞安市塘下镇地块，溢价率29.77%。4月3日，以29.75亿元竞得南京栖霞区经济技术开发区宅地，溢价率36.78%；4月30日，以18.74亿元竞得南通市崇川区R20002地块，溢价率17.66%；6月1日，以上限价格5.8亿元竞得温州瑞安市商住地，溢价率26.6%。
疯狂拿地也使得石榴集团负债水平逐年攀升。数据显示，截至2017年末至2019年末，该公司合并报表资产负债率分别为78.67%、81.14%、82.80%。而据最新的招股书显示，截至2020年底，公司的资产负债率81.44%，同比下降1.49个百分点，但仍远高于“三道红线”中70%的标准。
由于石榴集团土储重点分布于京津冀地区，其主要的业绩贡献也来源于京津冀地区。数据显示，2018年至2020年，石榴投资分别实现营收为99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元；同期对应的归母净利润为15.88亿元、6.96亿元、11.36亿元。
2018年至2020年，石榴集团在京津冀城市群的收益为40.26亿元、27.18亿元和23.52亿元，连续3年逐年下降，收益几近腰斩。收益占比也从2018年的41.7%跌至2020年的20.2%。
值得注意的是，2019年，由于来自售价较高地区的已确认建筑面积及相关收益减少，石榴集团当年的营收及利润皆有所下降。2020年，在业务的不断扩展下，石榴集团投资已竣工及已交付的住宅项目数目增加，公司当期营收回暖破百亿，但是同期对应的归母净利润水平却仍不及2018年。
造成这一情况最直接的原因是公司毛利率的下跌。2020年，石榴投资的整体毛利率较2019年的34.1%大幅下降11.2个百分点至22.9%，为近三年以来的最低值。
截至今年3月底，石榴集团现金及现金等价物为43.53亿元，流动负债中应付债券10.3亿元，计息银行及其他借款28.24亿元，这意味着公司资金链处于“紧绷”。
石榴集团也曾尝试通过多种方式融资回血，但碍于非上市企业等身份，融资渠道相对有限。融资成本也走高，招股书显示，公司融资成本由2019年的4.23亿元增加37.6%至2020年的5.82亿元。居高不下的融资利率让石榴集团2020年的资产回报率不过1.3%，这或许是石榴集团最终决定上市的原因之一。
石榴集团能否成功上市解决资金困局，《每日财报》将持续关注。