跟着规划买房，你真的懂其中的逻辑吗
经过市场的洗礼，现在买房人越来越专业了。
最近有一个粉丝问我，普通人应该怎么样看规划来选择房产，这是一个非常专业的问题。
这么多年来我从没有见过一篇能够清楚讲明白这个道理的文章，要么就是懂规划的人不懂房产，要么就是懂房产的人根本看不起，或者看不懂规划。
作为一个自学过规划的房产人，我来谈谈我的看法，当然由于没有成体系的专门去学过规划，所以说我的观点难免有偏颇之处，有专业人士的话敬请谅解。
我从以下六个方面来谈一谈这个问题：
第一个方面，规划是非常重要的，甚至于是决定房价的基础。
为什么这么说呢？我们要想一想，房价是由什么决定的？
当然有人会说房价是由供求关系决定的，这是经济学的解释，但是大家要想一想，供求关系是怎么来的？
比如说深圳这个小村子在40年前是一块不毛之地，如果从供求关系的角度要怎么解释今天深圳的房价如此之高呢？
整个供求关系的形成是由于政府给了片区一个极高的定位，并且不断地投入真金白银去建设这个片区。
同样的，30年前的浦东也是这个状况。
所以我说决定房价最核心的因素是政府对这个片区的定位，以及投入真金白银去建设，而建设会导致产业和人口的不断落地。
政府对片区的定位又是通过规划来体现的，所以规划实际上是先于市场而出现在某一个城市或者片区来决定房价的。
比如现在位于汕尾的深汕合作区，它未来的房价一定会非常高，而高到什么地步要看政府对于这四个不同的镇子给出的是什么样的定位和规划。
可以说未来房价最贵的地方一定是今天给出核心规划的地方，一定是今天给出最高产业能级的片区，这就是规划决定了房价，这是第一点。
第二点是在规划不断落地和实现的过程中，整个片区的利好是不断兑现的，房价就会被不断地推高。
所以规划不但决定了房价规划，还在不停地推动房价，直至这个地方市场完全成熟。
这个时候才完全由市场的供求关系来决定。
这就会引出第二个方面，有人会提出质疑说规划有用吗？那么多的新区不是都烂尾了吗？
如果我们用严谨的语言来陈述应该是这样的：
规划不一定有用，但是没有规划，这个地方的房价一定不会太好，或者说它的增量不会太好，只有一种例外——核心区域。
只有核心非常成熟的片区，所有配套都非常完善的时候，它才能够在一定周期内脱离规划。
否则绝大部分片区只要有一个地方规划的比你好，你的涨幅就一定会弱于它，你的规划不如人家，人家的涨幅就会比你的大。
所以规划同样是有用的，但并不是100%有用。
这里面就会涉及到一个问题，就是怎么去看待。
我有一篇专门的文章讲怎么看待新区，那里面讲得非常详细，今天我就不再赘述了，只是用一句话来讲，有规划不一定好，但没有规划大概率不好。
这里的规划特指规划的增量。
第三个方面我来谈一谈一些知识点，规划一般分为总规、控规、修规、概规。
上海市2017-2035年总规目录
总规是最宏观的，注重的是定位、发展方向和策略；
控规是以总规为基础的，进行具体的用地布局、交通、公共设施、电力、通讯、燃气等等的一些布局规划，重点还要控制人口和用地平衡；
修规是在控规的基础上进行再细化，让规划的成果更加实在，注重可实施性；
修规之下还有城市设计，跟概规应该是一个层次的，它同样是针对一个小片区，重点是建筑的布局，绿化景观布置，比较注重的是理念、愿景、层次和景观。
这些专业上的东西我们不必特别的熟悉，一般主要是看总规和控规，当然小区周边的城市设计规划还是要会看的。
第四个方面是应该怎么去用规划。
我有一个简单的体会总结，总规主要是找片区，也就是我们要看这个城市建设的副中心在哪里，新城在哪里，这个城市的发展方向是什么？
比如看广州市2017~2035年的城市规划，它的发展重点方向是向东，其次是向南，那么你在选择的时候就会非常清晰的知道，东是你的首选，南是你的次选，西和北基本可以排除。
同样的，上海西南虹桥方向是你的首选。
上海虹桥总规
这就是找方向。
在有些地方，总规下面会有分区的总规，比如在上海2017~2035的总规里，除了讲整个城市以外，还会讲五大新城这些分区的规划，分区规划主要看的是产业。
上海市域空间结构图
在找好片区之后，我们要看这个片区的产业能级和布局是什么样的，要去找那种高能级，而且产业布局面积比较大，或者密度比较高的片区。
这个片区指的是你找到大片区之后的小的区域。
控规我们主要要看用地性质，大家可以看这幅图：
上海虹桥土地使用规划图
黄色指的是住宅用地，红色的指的是商业用地，黄色用地和红色用地的面积之间应该有一定的比例。
大家都说红色用地的面积越大越好，黄色用地面积小，这样就会在这个片区形成住宅供需不平衡，通常而言是这样的。
但我个人认为还是要平衡一点，不能有很大片的红色区域，但是黄色区域非常小。
这样会形成黄色区域要么定位非常高端，要么配套不够好。
但总体而言，我们还是要红色多黄色少，这是一个小的原则。
第二个点是你要看这些红色区建的是什么。
如果是写字楼就会好一点，如果是被建成了商用公寓一类，它实际上会和住宅形成竞争，并且破坏整个住宅的档次，反而是我们不能选的。
最典型的例子就是广州的万博片区，因为商业公寓太多了，整个片区的居住环境以及供求关系都不利于住宅的升值。
相反广州金融城片区就要好得多，红色地块是以高端写字楼为主，人群对于住宅的需求会更大，而住宅供应又不足，所以这个片区未来的住宅上涨要优于万博片区。
最后一点——找细节，指的是在总规和控规中有很多关于交通、人口、产业这样的细节，我们要去看。
比如在上海市总体规划2016~2040年的送审版本中，提到基本实现10万人以上新市镇轨道覆盖率达到100%。
我们就可以想到，有一些10万人以上的市镇没有轨道交通的话，在未来的20年，它很可能会新增轨道交通。
同时我们也会想到，轨交可能不再是同城同地区房价差异的重要因素。
它还提到落实规划建设用地总规模负增长，我们就要想到未来的建设用地会越来越少；
同时提到了将在郊区构筑若干个以新城或新市镇为核心的城镇圈，包括上海、苏州、无锡、南通、宁波、舟山在内的1+6城市群范围。
我们就可以考虑，在这6个城市里面，哪一个离1最近，这个片区可能就会涨得更好。
我们也可以关注大虹桥的总规划里面提到的大虹桥有多少居住人口、就业人口，我们就可以根据这几个数据来判断片区的住宅出售和出租的大概的方向。
上面这几个点说的都是总规和控规。
我们要看小区的修规找什么呢？要找重点，指的是小区周围区域的优点、缺点，还有不确定的点。
优点指的主要是那些好的配套，比如说商业、学校、医院，有没有开始建，能不能落地，也包括轨道交通；
缺点主要是指那些大的主干道，它可能会形成噪音，以及一些设施，比如垃圾中转站，公厕；
不确定指的是这些优点和缺点中哪些可能会落地，哪些可能会被修改。
第五个方面我给大家介绍一下在哪里找。
很简单，你可以在政府网站，规划局交建委的网站找到跟城市规划有关的内容。
最后一点，我举一个实例来简单讲一下规划的重要性。
在大虹桥片区，闵行的华漕镇有一个盘叫美邻苑，这个盘是一个以6层楼梯楼为主的一个老小区。
我在看整个虹桥规划的时候，突然发现这个小区以及周边的另外一个更老的小区——金丰小区可能会大涨。
我在2020年10月份关注它，那时还是4万过一点的价格，到今天它的均价已经是64,000了。
从今年的4月13号到现在，它的挂牌涨幅已经高达40%左右了。
这个小区就是一个典型的从规划中找到的潜力小区。
具体我是怎么样找到，怎么来分析的，大家可以参加我们真有好房6月份在上海组织的线下分享会：