除了情怀，贵阳老城楼市还有啥可吹的？
其实我今天的文章有点”标题党“，大家先原谅我一下。
今天的主角——老城区。从去年到今年，老城区的主角可以说就是人民大道。人民大道的土地出让虽然走得艰难，但好歹一块地接一块地都卖出去了。
关键是出让价格屡屡成为”地王级“，随着这些高房价项目逐渐推出，能不能小小地抢救一下贵阳房价？
除了情怀，到底怎样才能让客户对这些高价项目买账？
这个话题，很有点意思。
117亿！人民大道妥妥“地王专业户”
2017年人民大道正式开始建设，道路全段长约6.74公里，分为北段和南段，北段起于市北路终点接都司路（长约4.11公里），南段起于都司路终点接朝阳洞路（长约2.63公里）。
人民大道的建设，远不止修路那么简单，更重要的是大量城市更新项目。这些城市更新项目，集合起来就是人民大道中央商务区的概念。
2020年3月，万达以10.34亿元拿下人民大道03号地块。
根据出让条件，万达需须自持13万平方米商业，自持年限不低于20年，且不得改变经营业态。同时，万达释放确切消息，将在地块打造高端万达瑞华酒店及高档奢侈品百货。
2020年9月，新城以40.4亿元拿下人民大道05号地块，成交楼面价约为7621元/平米。
根据出让条件，新城需在地块范围内建设建筑面积不小于12万平米（计容建筑面积不小于11万平米）的集中式购物中心。该集中式购物中要求由竞得人自持并整体运营，不得分割销售，也不得整体转让给第三方经营。并且，竞得人须确保集中式购物中心在开工建设后36个月内按期建成并满铺开业。
2020年11月，华润以近34亿元的价格，拿下人民大道南明段大昌隆和新体育场地块，最高成交楼面地价7145元/平米。
根据出让条件，华润将在项目内约13.93万平米的国际高端集中式购物中心及街区商业，由竞得人自持并运营20年以上，不得另做整体或分割销售，也不得转让给第三方经营，须确保开工建设后40个月内按期建成且商铺开业率达90%以上。
2021年7月21日，中交集团旗下的中交城投、中房集团联合云岩城更以33亿元摘得云岩区人民大道04号地块，成交楼面价7772元/平方米。
这个楼面价也是目前为止，云岩区最高的地块成交楼面价，与2020年新城云岩吾悦广场的7621元/平方米相比，高出了151元。
出让范围内的07-01-03（调）地块，用地性质为商业用地。用地面积12057平方米，容积率≥1.0 且≤8.8，绿地率≥10%，建筑密度≤50%，建筑 高度≤250 米。也就是说极有可能贡献一个购物中心和地标摩天大楼。
这几块地扑腾扑腾弄下来，出让金共斩获约117.7亿元。这是什么概念？2020年贵阳市土地出让总共才收获650亿元，对比之下人民大道绝对是当之无愧的“地王专业户”。
而且根据小道消息，人民大道01号飞山街地块也将在近期推入市场，下家极有可能是最近在贵阳混得风生水起的某家品牌开发商。
如果01号飞山街地块能顺利出让，那人民大道除了02号地块有点难产之外，基本上全部完成了出让。后续就是政府尽快完成征收拆迁，开发商尽快投入到开发工作中。
人民大道项目入市，带来什么？
人民大道中央商务区虽然重点是商务业态，比如写字楼、酒店、购物中心之类，但配搭的住宅业态对普通人可能更有意义（土豪们已经饥渴难耐）。
很多朋友都在星球问过我，老城区有什么项目值得买？老城区会还不会有比较牛叉的项目出来？
我的答案很统一：等人民大道的项目吧。
今年，云岩新城吾悦广场和华润九悦项目带着新产品向我们走来了，勾起了不少人的兴趣：
新城首批开盘价到底是多少？
华润到底是万象城还是万象天地？
中交能不能把北京路的商业给盘活一下？
飞山街的SKP究竟是黄了还是没黄？
……
人民大道项目的陆续入市，至少会对贵阳楼市产生三个影响：
突破沉寂已久的房价天花板。
人民大道的住宅项目应该卖多少钱？一万八？不好意思，两万起步价，还不打折。这不是故意卖这么贵，而是不卖这个价肯定亏本。
按照人民大道挂牌出让的地价，起步价都是7500左右水平。更关键的是项目还要平衡商业部分的成本，所以住宅需要分摊的土地成本会更高。
其实简单想想就知道，当年地铁1号线拆迁的时候，人民大道附近拆迁的赔偿标准差不多就是一万八左右的标准。到现在这个赔偿标准只可能更高，很稳定、很保值。
所以，未来人民大道的住宅项目从价格上肯定就是2w左右的标准线，甚至更高。
但是，你的价格是你的价格，客户的价格是客户的价格，这个价格能不能走得动？一会我们仔细分析这个问题。
城市颜值、价值的提升。
人民大道是一条什么大道？当然是一条金光闪闪的大道。
从上面几个地块的出让条件，我们可以看到新城、华润、万达、中交，都将会有比较大体量的商业综合体，还有飞山街地块必然也有大体量商业综合体。
更关键的是，这些都是目前不差钱的主儿，保证了项目能顺利推进。
加上恒丰贵阳中心、恒峰步行街二期、贵州文化广场，这可能会是贵阳颜值最高的一条大道。
多个高品质的商业综合体落地，对贵阳城市形象的改善是巨大的。对贵阳的整个城市价值拉动，也是巨大的。
北京路节点、黔灵西路节点、延安路节点、中山西路节点再到瑞金路节点，短短距离N栋写字楼、N个购物中心拔地而起，每个节点都可能成为一个新的高能级商圈。
当然，短时间内推出这么多商业综合体，以贵阳的城市能级能否消化得了？也是一个不容忽视的大问题。
产品形态的更新。
目前，云岩新城吾悦广场和华润九悦项目都已经发布了不少效果图。虽然更详细的资料我们还木有，不过从效果图上面观察，已经具备了产品更新的要素。
比如，新项目的外立面公建化特征明显。
“建筑并不是开发商的个人权利，房子的外立面是城市公共空间的一部分，甚至不属于业主。”
人民大道好歹也是大贵阳的脸面，搞一堆涂料楼杵在那里丢不丢人？low不low？公建化的立面，应该是规划部门对人民大道项目的首要要求。
比如华润九悦项目的住宅，采用了大面积的幕墙式立面，窗地比应该不小，看起来档次感还是不错的。
当然，我更期待的是新项目能严肃的考虑一下主力面积段，必须直接满足中高端需求。
小户型能不能搞？差异化的搞一些问题不大，满足单身王老五嘛。但是主力面积段还是应该控制在120~160这个区间范围。能接受两万单价的人，你还怕他接受不了3、400万的总价么？而且梯户比一定要满足需求，毕竟这些项目的容积率都不低。
还有就是高端住宅的标准。除了建筑本身，能否做精装交付？当然，精装的标准肯定就不是什么一两千的平民标准，而是三四千以上的改善标准。一是可以减少业主的装修污染，二是利于项目的销售去化（高端住宅精装交付更利于销售）。公区也好、地库也好，都必须要有高标准执行。
除了情怀，老城楼市还有啥可吹的？
除了情怀，老城楼市还有啥值得吹的？
看到这句话，不少人又要肾上腺素飙升，准备破口大骂。
但是请注意这不是反问句，其实是一个疑问句，或者是设问句。
文章最后这部分，真的是希望和大家探讨一下老城区的置业需求和置业价值。
如果开发商天真的以为完全依靠”老城情节“就能大卖，那就完蛋了。我们还是要从底层逻辑来探讨这个事情。
首先，贵阳的置业水平如何？
坦率的说，我认为贵阳客户的产品观、置业观、城市观，都还处于一个比较初级的阶段，近期热销的大量跃层产品，前期热销的远郊小别墅，都足以说明这个问题。
但low不会永远low，随着城市发展、进步，观念都会有所变化。
不用推理，研究一下其他城市的发展变化即可知道。随着城市发展这是必然趋势。特别是贵阳这种城区人口多、密度大，城区经济比较强的城市，高端改善的高层产品在后续会成为大家改善的重点。
一方面这几年贵阳卖了很多的郊区别墅，但这些别墅实际上是很难住进去的，所以这两年交房之后，很多的客户就会意识到，根本住不了这个房子的窘境。
另一方面，经过这几年各大品牌房企在贵阳各种产品的打造，不少的客户也逐渐会意识到新一代高层和过去像会展城、世纪城这一类老高层产品的区别。
在这两方面的因素影响下，就会挤压更多的客户去考虑新一代的高端高层类产品。
也就是说现在的贵阳其实很像三年前的昆明、甚至南宁，必然会经历一个这种趋势。
其次，新项目如何吸引老贵阳？
讲真，我觉得“老贵阳”这个概念是个伪命题，因为你很难说什么才是贵阳土著，包括这两年去观山湖区购置房屋的人，大部分也是所谓的“老贵阳”。
回归到事物的本质，大家购房最主要的还是要看区位、看配套、看产品。不少人对老城项目的青睐，更多的是来源于对它周边配套极大丰富、极其成熟的固有印象。
特别是学校资源，虽然贵阳最近有非常多的新建学校，但是从基础教育水平来说，无疑在老城区根植多年的老校区更受人信任。买房就是买配套，教育资源成为了老城项目屡试不爽的杀手锏。
比如省府路的贵府项目，产品设计绝对是2010年水平，但就是依靠着省府路小学、十九中的双学区，也能大胆喊出两万三四的价格。
不过学校毕竟是稀缺资源，而且随着动真格的“平衡学区”计划慢慢施行，几年后的学区房命运还真不好说。
开发商完全压宝在学校上，不确定性太强。
“便利城市，居住新生”，我想能让老城项目在高价格情况下保障去化率，可以用这样的概念去打动客户。
为什么现在很多人买房会选择观山湖？因为观山湖项目现在对很多客户的吸引，除了保值性强，看得到增值效应之外，真的就是因为可以享受到更舒适、更宽敞的小区生活环境。
因为配套极大丰富带来的保值性强，老城区无疑是具备的，但是新生活呢？
如果能不脱离老城的便利配套，又可以享受到高端产品“新生活”的感觉，相信对客户是有一定的触动。但是在很多的推广中，我都不建议开发商强调“老城”这个字眼，因为一下子就把项目太多的与老城区的区位属性去绑定。
重点还是要突出“新生活”嘛，甚至不仅仅是居住小区，整个地块范围的街区化改造都会成为重点的研究课题。
老树开花，重点不在老树，在于花。
最后，老城集中推出的商业是否能存活？
贵阳商业有个怪现象，北京路堪称黑洞。
作为人流密集、品味不俗的道路，为啥始终做不起一个标杆商业？
新城吾悦广场和中交4号地块，能否突破这个怪圈？
其实北京路这一带，一直就不是贵阳传统顶流商圈，贵阳传统的顶流商圈就是在紫灵庵到喷水池，到大十字到小十字、大西门这一带。所以北京路和中华北路的靠北的这一圈，商业气质不浓，而且一直缺乏标杆商业。
没有标杆商业就没有商业气氛，没有商业气氛就越没有标杆商业，形成了一个循环。
但这一带的消费力潜力我认为是有的，比如盐务街北京华联这种大型商超，生意一直都非常好。
甚至远到大营坡的益田假日广场，其实它的客流量也是不错的。
而且这一带集中了盐务街、宅吉小区、贵医、地矿局、安云路很多的精华居民集中住宅区，也是消费力比较强的住宅区。
如果真能有不错的区域级标杆商业，成功的可能大大增加。