港资三巨头“过江”，九龙仓稳不住了

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头图来源/恒隆地产官网
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太古“期中考”成绩单出炉，港资三巨头这半年跌宕全貌毕现。
串串数字中，曾以“稳”自居的恒隆、太古、九龙仓，在疫情“黑天鹅”危机下，渐渐出现了分化。
重仓内陆的恒隆、太古，业绩同比虽有下滑，但循着上海恒隆广场、广州太古汇等奢侈品之强劲消费场，算是安全过江。
但九龙仓却未能此般“幸运”，贡献香港三分之一零售销售额的海港城也扛不住了。今年前6月，海港城商场部分收入下跌30%、营业盈利下跌33%。
业绩之“惨烈”，让九龙仓置业常务董事吴天海在业绩发布会上陷入窘况：“没有公开商场详细数据的原因是不希望上半年过分极端的表现误导市场。”
数据来源/公司公告  制图/商业地产头条
资料来源/公司公告、赢在选址  制图/商业地产头条
强烈反差背后，真实折射出的是港资巨头们不同的定位取向、不同生命周期资产在应对周期性冲击时的差异。

1

抗跌恒隆，与“令人受鼓舞”的上海店王
港资半年成绩单中，恒隆依旧是“抗跌”、“稳企”的模样。
1-6月，其总收入为41.84亿港元，与去年同期持平，营业溢利微降5%至30.41亿港元，股东应占基本纯利减少11%至19.89亿港元。
考虑到2019年上半年、今年上半年，恒隆均无物业销售收入入账，故上述收入均来自物业租赁。
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无疑，手握的商业地产项目已然成了恒隆最重要的掘金地，且主战场在中国内陆。即便是在疫情强力冲击下，恒隆内陆商场的抗跌能力依旧在线。
财报数据显示，今年上半年恒隆内陆物业组合的租赁收入增加9%至20.62亿元，零售额亦增长6%。撇除新物业带来的收入，租赁收入同比上年依旧增了3%。
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戏剧的是，恒隆此前时常被诟病的“上海依赖症”，在动荡的疫情中，反而成了救命稻草。
上海两个主力项目双双走高，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场上半年租金、零售额分别同比涨幅达9%、15%和17%、7%；上海以外，除无锡恒隆广场录得6%的租金增长外，其余项目跌幅明显。
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上海恒隆广场，贡献内陆投资物业42%租金收入，是个名副其实的店王。自2017年完成资产优化计划后，其商场已连续三年实现收入和零售额双位数增长。
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在恒隆行政总裁卢韦柏看来，上海店王魅力不减，“除了是消费回流之外，也有不少是我们自己推动的。”
贝恩数据显示，中国正成为引领疫后经济复苏的先锋：预计至2025年，中国消费者对全球奢侈品消费总额的贡献率将达到约50%，且中国内陆奢侈品市场规模占全球市场份额或升至28%。
而恒隆内部的推动力则来自其对奢侈、高端的执着。
翻新后的上海恒隆广场定位为“Home to Luxury”。硬件上，改了大堂、电梯间、电梯前廊及洗手间，结合灯光改善商场整体色调；软件方面，表现最亮眼的是品牌及业态组合的优化。
据赢商大数据统计，2019年有Gucci、Balenciaga等17个首店、旗舰店品牌入驻上海恒隆广场，餐饮及体验业态占比也有所增加。
“如果你问我们是不是有意愿继续在我们的商场引入更多的奢侈品牌，答案是，是的。我们绝对有信心，因为我们的理念，我们懂得做这个。”

2

“网红”太古，奢华与烟火气齐飞
恒隆抗跌，靠的是精致范儿的奢侈；而太古坚韧，却常常透着奢华与烟火气齐飞的style。

成都远洋太古里  图片来源/赢商网

穿越风暴的上半年，太古地产录得收益约65.51亿港元，同比下降约12.77%；股东应占溢利约10.29亿港元，同比下降88.53%。（营业溢利总额受投资物业估值同比跌168%的影响，若撇除投资物业估值，其营业利润同比降30%）
业绩下跌，主要是因为酒店业务收入腰斩，降幅约61%；且香港零售物业组合的租金收入总额同比下跌10%。
但中国内陆零售物业租金收入，若撇除租金支援摊销及人民币贬值，总额同比上升2%。租金收入总额、零售销售总额双双上扬的广州太古汇，已然活成了疫后商场复苏之典型样本。
自3月份开始该商场客流大幅回升，商场租用率99%，商场继续对租户组合进行优化。这个2001年落地广州天河路商圈，与天河城、正佳广场毗邻而居的商场，渡劫的秘诀之一是：将奢侈与市井完美混搭。
4月，重装而生的爱马仕，率性打破疫情之沉寂，店门大开。熙攘赶来的人群，炒热了广州太古汇。首日销售额破270万美元（约1900万元，消息来源：《女装日报》），让挣扎在生死边缘的多数商家看红了眼。
7月12日，试业24天后，广州超级文和友在赞弹之间全面揭幕。门店落地处，是与太古汇一街相望的兄弟物业——汇坊。开业当日，截至21点，这个太古汇和汇坊里占地面积是最大的租户，取号排位数已达2502台，羊城吃货蜂拥而至。

图片来源/广州太古汇服务号

爱马仕与文和友齐飞，广州太古汇“抱得美人归”，在一季度销售额跌21.2%的情况下，上半年销售额逆势涨3%。而此前，其已实现自开业至2019年销售额连续32个季度正增长的傲人业绩。
自打开业以来，自带流量的网红品牌是广州太古汇偏爱的对象，首店依旧是其不变的宗旨。MU层（负一层）的Lady M、三楼屋面花园的ELEPHANT GROUNDS，无一不成为广州这座城市的热点话题。
而作为广州唯一一家重奢商场，广州太古汇的辐射能力不可小觑。项目首层，LV、Chanel、Dior、Hermes四大“镇店之宝”绕椭圆形中庭两侧依次而开，牢牢吸引着来自广州及其周边城市的高端消费人群。
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不难看出，在内陆赚富人的钱，是太古与恒隆稳定业绩基本盘的不二法则。虽然疫情之下，多数人的钱包较之前瘪了些，但收入分化却让富人更富了，奢侈品恰能从收入分配差距的增加中获益。
换言之，危机来袭，奢侈品这门生意反而更强韧。而在中国奢侈品线上渠道尚未成熟环境之下，奢侈品消费场景大都集中在实体门店。
就这样，太古、恒隆两哥们借着内陆快速复苏之客流，以及奢侈品回流之东风，低空飘过疫情安全线。可把大盘扎在香港的九龙仓，却一步步迈入了至暗时刻。

3

至暗九龙仓，海港城走下了神坛
九龙仓集团、九龙仓置业的业绩，进入至暗时刻。
今年上半年，九龙仓集团营收55.51亿港元，同比下跌31%；营业盈利同比减少32%至25.17亿港元；股东应占利润由盈转亏损达到17.41亿港元。
同期，九龙仓置业未经审核集团基础净盈利减少26%至港币38.44亿元，投资物业减少23%至港币38.53亿元，酒店则由盈转亏；投资物业组合取得重估亏损75.29亿港元。

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虽然两个公司主体，在内陆、香港业绩大相径庭，但无一例外的是旗下投资物业多位于所在城市黄金地段。在疫情爆发前，这些明星商场贡献了九龙仓两家公司大部分业绩收入。
而在市场环境发生剧变后，曾经风光无两的海港城，终是告别高光，走下了神坛。九龙仓，已经不稳了。
根据九龙仓置业公告，2020年上半年，海港城整体收入（包括酒店）下跌 28%，营业盈利下跌 30%；其中，商场部分收入下跌30%，营业盈利下跌33%。
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今年伊始，持续了大半年的香港暴乱带来的冲击尚未消化，疫情突袭。2月12日，海港城向租户发电邮，决定2月减租50%。
但情况并未好转，4月意大利奢侈品牌Valentino（华伦天奴）海港城的旗舰店租约期满，结束营运，成为疫情之下海港城首间名店弃租个案。而奢侈品，一直是海港城立命之本。
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上图数据可知，2019年，时装、珠宝、皮革三类租户，占据海港城可租面积49.8%，却贡献了72.7%销售额.80.8%租金收入。Valentino的离开，会否掀起大牌撤退多米诺骨牌，尚待观察。而近期有消息传出，LV拟关掉九龙仓另一商场——时代广场的门店。
显然，没有了足够多的游客，手握一手奢侈名店的海港城，只是个亮闪闪却无吸金力的水泥盒子。曾几何时，它被认为最多内陆游客逛得最多的mall，可现在它却冷冷清清。
海港城
海港城商场由九龙仓码头分阶段重建而成，九龙仓在90年代开始了对海港城的“重建计划”。进入21世纪，内陆游客赴港自由行开通，赴港旅游人数大幅上升，香港零售业迎来了黄金时期。
海港城业绩一路飘红。2012年，吴光正执掌九龙仓30周年之际称：“海港城和时代广场于过去十年的零售销售额录得20%的复合年增长率，较香港零售业高出九个百分点。”
2018年，海港城销售额超过370亿港元，平均每天超过1亿港元，是名副其实的亚洲最赚钱的商场。海港城连同九龙仓置业旗下的时代广场、荷里活广场这三个商场，占到了香港零售销售总额的10%。

时代广场  图片来源/公司官网

可属于它的高光，终是停在了2019年，而2020年的疫情更是致命一击。
日中则昃，月满则亏。香港地产业经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、头部集团的互相联合，形成了海港城的“舒适区”，长达20多年。可这种固化之样式，在大变的零售环境下，有固有之脆弱性。
相较之下，九龙仓集团在内陆项目——成都IFS、长沙IFS等，在充分竞争的市场环境试炼之下，反而趟出了一条应时而变的灵活路子，生命力愈见顽强。
据悉，上半年长沙国金中心收入仍有录得同比上升6%，特别是5、6月份的营业额更实现双位数增长，截至6月底商场内所有铺位都租出去了。

长沙国金中心

而成都国金中心在期间还吸引了30个新品牌进驻。“奢侈品在现在尤其是在内陆的势头似乎不错，内陆消费者去不了欧洲、香港、韩国、日本，所以就留在内陆销售。”
所谓“沧海横流方显英雄本色”，不过是事后喧闹。真正淌过江称王的人，无一不是谋定而后动。曾经借着时代之风，“稳”字当头的港资房企们，是时候给自己寻个新路数，找个新航道了。

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