泛地产观察 | 再谈房企并购：从热血沸腾到小心翼翼
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第15期，总第449期）
本周要点>>>
▶ 案例分析
· 房企并购：从热血沸腾到小心翼翼
▶ 政策环境
· 央行：没有收紧或放松货币政策的意图
· 苏州吴中区：人才购房最高比市价优惠30%
· 广东：无居民海岛使用权可市场化出让
· 海南：多方面支持住房租赁，鼓励总部经济
▶ 企业动态
· 朗诗绿色：首入粤港澳大湾区收购中山南朗镇项目
· 云南奥宸地产及子公司将破产重组负债总计达150亿元
· 凯德：首支自主私募股权基金CAP I设立首期募资26亿元
· 佳源国际：获430亿元金融授信发行2.25亿美元私募票据
· 佳兆业物业：拟更名“佳兆业美好集团”
▶ 数据解读
· 行业变化：小阳春后 升幅收缩
· 土地市场：扎堆拿地 高楼面价高溢价双增
博志成研究院·泛地产观察编写组
执行编辑：唐婧
特约审校：吴会鹏
排版：霍小会
研究员：米丽华 李丽 王玉婷 徐丽莎
数据支持：财新CEIS,CREIS中指数据
过去一周，与土地市场火热对应的是各城市的“抢人”大战。自去年以来，发布人才购房优惠政策的城市包括海口、杭州、苏州、宁波、芜湖、合肥、 南京、江门、呼和浩特、洛阳、西安甚至广州、上海。绝多数人才引进均分类给予购房优惠及部分租房优惠，在一定程度能够吸引部分青年劳动力人口，但最终是否利于地方房地产市场稳定健康发展，对于地方经济实力的促进等，作用有限。最终还是取决于城市管理和运营者们的有效努力。方向、手段一致，让人民真正实现更美好的生活。（BXLS、BTJ）
1. 央行：没有收紧或放松货币政策的意图
4月25日，在国新办吹风会上，央行副行长刘国强谈及货币政策时表示，现阶段货币政策取向是稳健，操作方法是相机抉择、预调微调，操作目标是松紧适度。“所以央行没有收紧货币政策的意图，也没有放松货币政策的意图。”中央政治局在分析一季度经济形势的时候，要求货币政策要根据经济增长和价格形势变化及时预调微调，没有提出改变货币政策取向。部分举措“仅仅是对短期流动性进行调节。”
2. 苏州吴中区：人才购房最高比市价优惠30%
近日，中共苏州吴中经济技术开发区工作委员会、苏州吴中经济技术开发区管理委员会发布《吴中经济技术开发区优购房销售管理实施办法（试行）》的通知。优购房购买对象分为企业类及人才类。其中，人才类对象为在开发区创办企业或各类企业任职，工作满2年（以开发区社保为准），且个人及家庭在苏州大市无自有住房和购房记录的相关人才。人才类别分为一、二、三类，达到申请条件的，经认定后给予优购房实际销售价格一类30%、二类25%、三类20%的折扣奖励。通知规定，自认定之日起一年内，人才须完成优购房的购买，逾期未购买的，不再享受奖励政策。
3. 宁波：人才购房补贴本科8万元 最高60万
4月21日，宁波市政府新闻办公室的公众微信账号“宁波发布”公布了最新的人才政策解读。新一轮大学生购房补贴政策的享受对象主要包括高层次人才、基础人才、应届本科生和硕士研究生、青年精英人才、青年留学归国人才这五大类人才。符合相关条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。其中，基础人才在宁波首次购买家庭唯一住房将享受到购房总额（以契税发票不含税的计税金额为准）2%的购房补贴，最高不超过8万元；购房时间需晚于2018年8月12日（含）；基础人才的毕业时间需在购房时间的十年之内。
4. 广东：无居民海岛使用权可市场化出让
《广东省自然资源厅关于无居民海岛使用权市场化出让办法（试行）》日前正式印发，明确广东无居民海岛使用权下月可市场化出让，并将于5月10日起实施。《办法》适用于在广东省政府审批权限内，以招标、拍卖或挂牌方式出让无居民海岛使用权的活动。旅游娱乐、交通运输、工业仓储、渔业等经营性用岛，应当通过市场化方式出让无居民海岛使用权。
《办法》明确，对出让海岛用途、开发目标、生态保护与修复、海岛使用权人资格条件等有特别要求且有三个及以上意向用岛申请者的，采用招标方式；无特别要求的，采用拍卖方式；以上两种情形之外，可采用挂牌方式，且不受用岛申请者个数的限制。
5. 海南：多方面支持住房租赁，鼓励总部经济
4月26日，海南住建、自然资源和规划、财政、公安、税务、金融等部门联合印发《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》，从财政、金融、用地及服务管理支持住房租赁经营。旨在推动建立符合海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港发展要求的租购并举住房制度，进一步支持和规范租赁住房土地供给和建设管理工作，盘活闲置社会房源，提高资源使用效率。
同时，海南省财政厅出台《海南省总部经济发展省对市县财政奖励政策实施细则（试行）》，通过土地出让金奖励政策和税收奖励政策，支持市县发展总部经济。
【战略投资】
粤港澳大湾区历来是“兵家必争之地”，朗诗收购中山南朗镇项目，标志着朗诗首入粤港澳大湾区及基本完成全国化布局，对朗诗而言，具有战略性意义。
对部分中小企业而言，破产重组是市场优胜劣汰以促进资源优化配置及国家宏观经济政策调整不可避免的结果，云南奥宸地产及子公司因经营不善而走上了破产重组之路，也是如此。部分开发商/物业公司通过股权转让或合作开发/经营项目，同时利用双方资源优势并共同承担开发/经营风险。（BMLH）
1. 朗诗绿色：首入粤港澳大湾区收购中山南朗镇项目
4月23日，朗诗绿色集团有限公司连同其附属公司发布公告，与2019年4月7日，该公司与德洲集团合作的深圳朗诗德洲绿色投资有限公司，与中山市联兴房地产开发有限公司就收购中山南朗镇项目举行了签约仪式，此举标志着该公司正式进入粤港澳大湾区，为实现华南布局迈开第一步。
朗诗表示，将加大在大湾区的布局，为广大用户提供包括住宅、公寓、写字楼等更适合当地气候条件的好产品。朗诗从长三角起步，现已进入长江中游、上游、华北和西北等国内主要经济区域，同时已进入三藩市湾区、洛杉矶、纽约和波士顿等美国主要门户地区。
此次战略性进入大湾区，标志着朗诗已基本完成全国布局。朗诗将持续加强对包括香港、深圳、广州、珠海等湾区城市的投资拓展力度。
2. 佳源国际：增发13.45亿股向沈天晴收购安徽物业开发项目
佳源国际控股有限公司4月26日晚间公布，于当天交易时段后，该公司与主席沈天晴先生订立买卖协议。据此，该公司已有条件同意收购，而沈先生已有条件同意出售销售股份，其相当于目标公司的全部已发行股本，初步代价为40.56亿元（相当于约47.25亿港元）（可予以调整），其将由佳源国际按发行价每股代价股份3.513港元向沈先生或其代名人配发及发行1,345,036,518股代价股份予以结付。完成后，各目标集团公司将成为佳源国际的附属公司。
目标公司为一家于英属处女群岛新注册成立的有限公司，由沈先生全资拥有，主要于中国从事物业开发业务。目标公司将于重组完成后成为目标集团的控股公司；目标集团将于重组完成后，拥有位于安徽省的所有物业开发项目公司的股权。
3. 建发国际：附属公司与第三方设合营物业公司
建发国际投资集团4月26日公告宣布，该公司全资附属公司怡家园（厦门）物业管理有限公司，及独立第三方龙海市月港建设发展有限公司（福建省龙海市市政府控股国有企业）将共同设立合营企业漳州怡家园月港物业服务有限公司，注册资本200万元，主要从事物业管理服务等业务。怡家园及龙海月港将各自持有合营企业50%权益。同时，合营企业财务业绩将并入建发国际综合财务报表。
4. 云南奥宸地产及子公司将破产重组负债总计达150亿元
4月24日，昆明市中级人民法院发布消息显示，云南奥宸房地产开发有限公司及其子公司昆明香缇玫瑰公司将破产重整。截止到2018年底，云南奥宸地产资产约为41.65亿元，负债为92.83亿元；昆明香缇玫瑰公司资产约为30.4亿元，负债为56.56亿元。上述两家公司资产总计约72亿元，但负债金额接近150亿元。由于负债巨大而可变现资产不多，且这两家公司名下没有多少可开发土地，重整难度很大，不排除直接破产。
5. 泰禾：再转让杭州同人山庄49%股权予世茂 作价9.29亿
4月26日晚间，泰禾集团全资子公司杭州泰禾锦鸿置业有限公司，与世茂房地产控股有限公司控股子公司杭州傲润企业管理有限公司签订协议。
泰禾锦鸿将其持有的杭州临安同人置业有限公司（为杭州“同人山庄”房地产开发项目的项目公司）49%股权转让予杭州傲润，股权对价为7.84亿元。同时杭州傲润以1.44亿元承接泰禾锦鸿对临安同人的股东借款。因此，上述交易总对价为9.29亿元。
【融资融券】
就个案来看，本周企业融资需求依然紧迫，但相对有所缓解。部分企业因经营业绩改善、布局优势等更受机构青睐，也属合理范畴。（BTJ）
1. 凯德：首支自主私募股权基金CAP I设立 首期募资26亿元
凯德集团4月22日宣布，设立首支自主房地产私募股权基金——凯德亚洲合伙基金1 CapitaLand Asia Partners I (CAPI)。该基金将在新加坡、北京、广州、上海、深圳、大阪和东京亚洲主要门户城市，投资增值及改造型办公楼资产。近9个月以来，完成CAP I首期3.913亿美元 (约合26.26亿人民币)的资金募集。资金主要来源于机构投资者，包括亚洲和欧洲的养老基金、保险公司和金融机构。
2. 佳源国际：获430亿元金融授信 发行2.25亿美元私募票据
4月23日，佳源国际控股有限公司发布消息称，公司连同附属公司（统称集团）与包商银行、大业信托、国通信托及中航信托等内陆金融机构签订战略合作协议，为佳源国际提供人民币430亿元授信。佳源国际还将发行约2.25亿美元私募票据。该票据已成功在法兰克福挂牌公示，置换全数已发行于2019年到期的优先票据，预计将于近期完成发行。
3. 小商品城：拟发行不超过80亿债券融资工具 并申请115.6亿授信
4月26日，浙江中国小商品城集团股份有限公司发布公告，关于未来12个月内拟发行各类债务融资工具，包括但不限于企业债券、公司债券、超短期融资券、短期融资券、中期票据、非公开定向债务融资工具、理财直接融资工具及其他监管机构审批或备案发行的债务融资工具；债务融资工具的期限最长不超过10年（含10年，发行永续债除外）；总募资规模不超过80亿元，用于偿还银行贷款、补充公司营运资金或支付项目建设工程款。同时，小商品城拟向金融机构申请总额不超过人民币115.60亿元的综合授信，最终授信额度以金融机构实际审批的授信额度为准，授信期限2年。
4. 成都金融城：金融国际中心4号楼拟转让 挂牌价13亿元
据西南联合产权交易所4月22日披露信息，成都高新区天府大道北段966号（金融城）4号楼拟转让，挂牌价13亿元，截止日期为2019年5月22日。该楼建筑面积5.68万平米，土地使用权面积6278.78平米，设计用途为办公等，当前无租赁。天府金融国际中心由成都金融城投资有限公司开发，合计11栋，部分楼栋于2010年11月竣工，目前投入使用的共计9栋楼，占地面积约0.29平方公里，总建筑面积超过50万平米。
表1：部分企业融资融券情况（4.22-4.28）
数据来源：观点地产网 博志成研究院整理
Part3-人事与运营
1. 佳兆业物业：拟更名“佳兆业美好集团”
4月26日，佳兆业物业集团有限公司发布公告称，建议将公司名称改为“佳兆业美好集团有限公司”，英文名称改为KaisaProsperity Holdings Limited。就其从传统物业管理服务公司转型为现代全方位社区智能生活物业管理服务提供商，为集团建立品牌及公众形象不可或缺的部分。同日公告显示，建议于即将举行的股东周年大会上采纳购股权计划。
2. 其他典型房企人事变动
（1）大悦城：宋冰心、郭锋锐获任副总经理 张建国获任财务总监
（2）弘阳地产：李永刚受任联席公司秘书
1、行业变化
【小阳春后 升幅收缩】
表2：全国19城楼市成交面积概况（4.1-4.28）
数据来源：CREIS数据，博志成研究院整理
【博志成提示】4月楼市整体成交环比有所下降，同比升幅有所收缩。不同能级城市的波动并无绝对趋势，起伏结合。（BTJ）
2、土地市场
【供需两热 溢价再升】
表3：全国300城市土地市场概况（4.1-4.28）
数据来源：CREIS数据，博志成研究院整理
4月各能级城市土地市场成交情况：一线城市土地出让金占比4.4%，楼面均价3189元/㎡，溢价率20%；二线城市推出面积占比37.2%，成交面积占比40.4%，土地出让金占比66.7%，楼面均价4028元/㎡，溢价率25%；三四线城市推出面积占比61.3%，成交面积占比56.7%，土地出让金占28.9%，楼面均价1483元/㎡，溢价率27%。
【博志成提示】土地市场的扭转升温，受区域经济政策影响，也存在非理性因素。二线城市楼面价奇高，评价溢价率升至25%，实际则是极端分化，底价成交显著减少，50%及以上显著增多；三四线楼面均价远远低于二线，但各三四线城市内部的分化也十分明显。就整个土地市场而言，“稳地价”的难度可能有所增加。（BTJ）
【扎堆拿地 高楼面价高溢价双增】
表4：房企典型拿地一览（4.22-4.28）
数据来源：观点地产网，博志成研究院整理
【博志成提示】2019年第1季度，累计16个城市出现48宗高楼面价、高溢价的地块，其中楼面价超过或接近周边二手房房价的20宗。过去一周，23个热点城市的土地出让金超1100亿元，较3月增长134%，打破近两年同期纪录。而自去年年末以来，长三角区域热度明显，4月以来已现8个地王，温州、常熟、苏州、杭州可谓炙手可热。（BTJ）
房企并购：从热血沸腾到小心翼翼
近年来，房企并购的话题持续进入公众视野，业内一度猜测，2019年会不会是房企并购的又一窗口期？
分析要点：
1、中国式房企并购的增长姿势
2、横向并购：告别野蛮生长
3、房企并购的“诱惑”与“考验”