“包租公”神话不再！
导语：每一次危机，都是一场变革的倒逼。“好的更好了，差的更差了。”很多人这样评价疫情后的商业地产现状。
而随着商业地产项目的愈发增多，竞争尤为激烈，市场进入优胜劣汰的关键阶段，唯适者生存，一些优质的项目迎来新的机遇。大变局时代下，有人逆势冲刺，更有人黯然掉队。
很久之前，商业地产市场的资产证券化，都是只闻其声，不见其人。商业地产正在进入4.0时代，我国商业地产行业将会向能力导向转型，而不再是规模导向，竞争能力将从成本、规模、速度，转移到资本运作和资产管理。
作者/小博君
出品/ 博志成地产观
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市场暗流涌动
2020年上半年，全球商业地产市场遭遇了史上最严重的“寒流”。
根据美国商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）最新报告显示，2020年第二季度，全球商业地产投资额同比下降了57%，至1090亿美元，创下2010年以来的季度最低值。
其中，美洲地区的降幅最大，同比下降了70%，主要是因为大型投资组合交易的严重萎缩，同时实体交易（entity-level transactions）几乎为零；亚太地区（美洲国家除外）和欧洲、中东和非洲（EMEA）地区同比降幅则相对较小，分别为46%和38%，主要是因为市场的不确定性和旅游限制政策阻碍了投资者的活动与投资情绪。
来源：网络
另外，随着各国防疫封锁措施的逐渐解除，二季度的萎靡不振可能标志着市场的最低点，2020年下半年开始逐步复苏仍将是大概率事件。
经济形势不好，行业竞争加剧，人才压力本身就已经大增。今年上半年，商业地产圈高管密集变动。据不完全统计，商业地产圈上半年有484位高管职位变动，超过去年全年！人事变动包括离职、跳槽、内部调任、新任职、退休/退任等，不含董事职务调整。其中，2020年一季度就有275名高管发生职务变动。进入二季度以来，这一数据达到209人。
2019年全年发生职务变动的商业地产圈高管也仅420余人，可见商业地产圈高管职务变动的频率更快、更频繁了，让商业地产圈为之一惊。
面临疫情和商业地产行业发展的新形势，部分头部开发商企业对组织架构进行调整，向小而精转变，与之相伴的是大规模换血和换防。
与近期的高管团队一样，万达的现金流同样不再稳定。年初以来的疫情，导致万达广场的客流和营收数据均有所下降，影院停业达半年之久。2020年，注定又是万达的一个突围之年，交出一份满意的成绩单。
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商场零售空置率走高
唯适者生存
疫情常态化，对商业地产带来的压力巨大，甚至将影响未来数年。办公楼整体供过于求，未来三年，深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上，上海在30%多。由于未来整体办公室市场的供应量加大，市场将会继续面临较大压力，去化速度也将进一步放缓，北上广深去化周期分别为16年、11年、10年和30年，预计未来一段时期，租金和出租率还会出现不同程度的下降。
CAIC重点监测城市的办公市场数据显示，2020年前两个季度重点城市办公市场平均租金连续普遍下行，继2018年四季度至今，重点城市平均租金已连续8个季度呈现下滑趋势。北京租金环比降幅最大为4.5%，但仍以11.2元/㎡/天的价格继续领跑全国办公市场，上海和杭州“以价换量”效果最为明显，出租率迎来小幅回升。
有人退，就有人进。一边撤店掉铺，另一边商场里空下来的铺面总会被迅速蒙上新的围挡，新的品牌开始装修了。美妆、运动、手机和汽车、生活方式杂货铺异军突起，场面火爆。
除了美妆行业开店不断，运动品类的扩张也不逊色。
五一假期，斯凯奇在上海正大广场同时开张两家形象店铺，一家是2楼的儿童旗舰店，占地约300平方米，是全国最大的斯凯奇儿童旗舰店。在5楼还有一家D'Lites潮流店，100多平方米面向潮流年轻客群，提供定制化服务，消费者可以根据个人喜好在服装上添加个性图案。
斯凯奇此前透露计划2020年要开900多家店，张睿妍表示，目前这个数字调整为500家，上半年已经开了150家，现在已经进入疫后重启的加速赛道。
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谁掉队了？
充满“奇幻色彩”的商业地产，集齐了冒险、对抗、重启、生命至上、积极正义价值等所有元素。当整个城市都按下“暂停键”的时候，待入市商业体的开业时间节点也都被迫顺延，在新商业增量上也创了新低。
2020年上半年全国新开业的商业项目数量仅63个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）。新增GFA商业建筑面积441.82万方，平均单体建筑面积7.01万方。按55%得房率计算则新增GLA商业租赁面积243万方，平均单体租赁面积3.86万方。
从新开业购物中心的数量来看，2020年上半年是最“寂寞”的半年。很少有商场在这关口还能如期开业，上半年全国购物中心开业量大幅缩减，年初计划在上半年开业的300余个项目，实际上只开了58个，创下历史新低。随着疫情好转，购物中心快速“复苏”，下半年或将迎来购物中心集中开业潮。
头部商业地产开发商未放慢扩张的脚步。“去地产化”的万达宣布今年将如期开业45座万达广场；离开了陈德力的新城控股在今年6月底连续落子五座吾悦广场，拿地规模和速度延续了以往的“凶猛”；龙湖则是继续瞄准“TOD地块”，竞得东莞、武汉等城市核心地块，稳中求进；华润置地通过拿地、收购、合作等方式加大商业版图，布局多个“万象汇”和“万象天地”……
头部商业地产开发商利用自身的优势，一方面积极拿地，另一方面以合作、轻资产输出的方式加速在全国的拓张，拉大与中小房企的差距。
除了头部的强势，还有此前并不专注于持有型商业的地产开发商也开始加入混战，且无论是在数量上还是创新上都展现出了踌躇满志。
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资产证券化是未来大势
商圈是城市商业发展的缩影，一个个新兴商圈的崛起也见证着城市区域发展轨迹的变迁。
从长期来看，商业地产的前景还是好的，即使收益率有所下降，它仍然能比其他大多数资产类别提供更好的回报。随着疫情得到控制、经济逐渐复苏，买家和卖家都会重回市场，市场趋势也会变得更为清晰。
参考资料：