厦门四大新城的生命线
今天的内容是半年来的一些研究：我是如何对一个区域洞察。每个城市的发展轨迹都有脉络可以追寻，除了和产业、人群迁徙有关，最重要的就是地理环境。
福建是个90%面积是山的城市，整个省的平原地带都在沿海区域，这也是为什么经济和资源的都聚集在闽南和福州平原的原因。我们先简单看一张福州地图来说明重要性：
整个福州几乎是一座被山包围的城市，中心区是鼓楼区和台江区，北面五四北就发展到头了，东面鼓岭天然阻隔，西侧闽侯也属于山的夹角。为什么福州的发展重心在南面三江口，因为只有那一片才有发展的腹地空间。当未来三江口被填满时，再发展，也只能往长乐。山就是福州城市的边界，看到山，就是发展到头了。
我们继续来看厦门地图：
厦门的地理分界线，除了漳州的角美，基本是按山来分割。东坪山、云顶山占了岛内接近1/6的面积。厦大、黄厝区域为什么基本上没有任何发展？因为被山隔成了角落。靠近市中心的文屏山庄、东坪山脚下一带的房子即便有学区也便宜一大截，也是因为这个原因。
厦门四个区，平原面积最多的是同安，面积甚至超过集美的两倍。发展条件最好的是翔安，除了土地面积第二，整个区工厂少、村少，还接壤泉州，并且可以作为副中心利好同安。下面就是各区的详细解构：
海沧
海沧是岛外面积最小的区，整片区域被山给切割开来。位置最好的是生活区，发展基本饱和，嵩屿沿海的位置基本都是港口和相关的企业。东方高尔夫和鳌冠村是山隔成的孤地。临港新城目前基本是工业区，最好的沿海土地都在保税区里。所以马銮湾成为了海沧唯一的新城选择。
马銮湾的优势在于沿着海湾填海，能多出一大片土地，可以连接角美和杏林西滨，环境治理后很漂亮。但马銮湾的瓶颈也很大，首先地理条件上，工厂多，离岛内比生活区远了接近10公里，由于和生活区隔着一整片山，开车都要20分钟。本身发展速度这几年就比较缓慢，和生活区联动性还很差。新城起来最快的方式是吸血老城，马銮湾吸不动生活区的人就很尴尬。
作为一座新城，只能辐射角美（还要被生活区分流），距离同安和翔安过远。加上集美新城很强势，对于整个厦门区域的联动性决定了马銮湾未来会是一座合适居住的新城，但上限也只是区域的新城。
集美
集美的平原地带集中，集美新城的地理选址正好是在中间位置，对于其余几个板块的联动性很强。集美新城先发优势明显，是厦门最早确定建立的新城，也是唯一公建配套兑现的新城。他的兴起也导致了杏林桥头、集美桥头的衰弱，特别是整个老杏林一蹶不振。由于吸血出色，集美成为了去年厦门人口增幅最多的区域。
也是由于发展速度过快，导致区域剩余的空地已经不是很多。只能如西亭村、内茂工业区拆迁，或往后溪等地发展，但后溪背后也是山了。而且政策上，后续可以给的支持不多。
其余如杏北凉凉的可能性依然大，北站区域有高速、铁轨、山脉的阻隔，即便是拆了岩内村，整个上限也非常有限。华侨大学、厦门理工往北靠近天马山的区域，基本无发展前景。集美环东段比较复杂，我们后续会专门写篇。
同安
对于新城的发展力度，同安的领导班子是支持最强烈的。产业、公园、好的学校，都往那边放。同安是距离岛内最远的区，导致了区域必须自救，环东新城的核心区在翔安的交界点银城智谷，距离老城区约7公里，对于同安老城区的人口引流还是很方便。
区域的问题在于2020年开始，基本很难听到有大的政策支持（大领导走了），后续的速度估计会慢下来。由于同安区历史很久，区域村子多、工厂多，单纯的净地较少，会进一步拖慢整个新城的速度。好在环东的基础已经很好了，银城智谷和美峰产业群仅次于集美，最麻烦的部分已经建好，只等后续商业、市政配套逐渐添加。有一点是肯定的：同安新城越好，同安老城就会越衰弱。考虑到吸引力，新城的上限也就是成为升级版的同安。
翔安
翔安是岛外山最少的区，交通可以四通八达，区域发展度最晚，农田很多，但这就是最好的新城条件。厦门的整个地形和发展空间也决定了，未来在翔安。特别是翔安有厦漳泉一体化的战略意义，这就是为什么翔安新城的政策倾斜度在岛外最高的原因。以下说几个问题：
1、从2013年开始就定位岛外市级中心，现状却是岛外四大新城的倒数，会展可期，地铁3号线也可期，可机场都有未知数。10年后能追上集美吗？而且集美也在进步，我相信未来翔安是岛外最好的，但你要花15年青春去等吗？
2、空地太多，导致资源分散，原来的CBD规划成了SOHO群后，直接批出个南部新城，现在又有了会展新城，以后还可能有东坑湾新城、厦大新城、滨海东新城……..钱要分着花，而且会展、机场、东坑湾肯定是优先级，不像其余三个新城，聚集度非常高。况且今年就出了个滨北超级总部，预算又被分流一部分。未来领导又会看上哪?
3、厦门的政策会有倾斜，但一直平衡，哪怕是表面平衡。各区也会有自主权，但各区经济不一样，翔安是经济底子、产业最弱的。
4、翔安人口倒数，填人的重要性和难度从抢人大战就可以看出来。
有些政策是市长定的，但生活是市民选的。
写这篇犹豫了很久，因为真话会伤心，但每个新城都好，歌舞升平，多假。看看这几个新城的二手房价，就是市场的真实反馈。您点在看和转发就是对我们最好的支持。