合同纠纷系列之17：业主如何解除物业服务合同
本文是君之道思考的第463期文章
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。业主可共同决定选聘和解聘物业服务企业。本期我们将探讨业主如何解除物业服务合同。
一、解除物业服务合同应由业主大会双半数通过
物业服务合同的履行虽然是基于物业公司和全体业主合意的意思表示，但由于物业服务内容的多样性、复杂性及小区业主的要求差异化，导致合同的履行难以获得所有业主的一致意见。因此物业合同是否继续履行及解除应按照法规及物业管理的相关规定由业主大会按照规定程序作出最大限度有利于业主的决定。依据《物业管理条例》，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、应经业主大会决议的事项，不得直接授权给业主委员会
召开业主大会涉及人数较多，因此在召集会议及统计意见时会增加用人及时间成本，但针对解除物业服务合同事宜，必须经业主大会决议，不得因较为繁琐而省略。
广州市中级人民法院审理的（2020）粤01民终23446号案件中，涉案小区业主大会表决通过的《公共管理方案》第一条约定：“授权业主委员会全权负责以广州市蓝色康园小区业主大会名义履行组织、安排、落实选聘物业管理企业全过程中的各项工作并与相关单位签订合同，包括但不限于：以自行组织实施招标方式或委托招标代理机构办理招标方式进行选聘物业服务企业；……及向中标人发出中标通知书并与之签订《物业服务合同》”。根据广州市住房和城乡建设局《行政复议决定书》认定，前述约定“表明业主大会表决的并非应当由业主共同决定的‘选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人’的具体事项，而是对业主委员会的授权委托，实际上是用授权委托业主委员会选聘物业服务企业的方式代替了法定的业主共同决定程序。事实上在后来的选聘物业企业全过程中，未经过业主大会共同决定，即由业主委员会直接确定了新的物业服务企业并与之签订合同，在此过程中业主委员会成为选聘、解聘物业服务企业的实际决定者，行使了属于全体业主的共同决定权利，违反了《物权法》第七十六条的规定。”该局遂撤销了广州市海珠区住房和建设水务局作出的《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》。据此，法院认同上述广州市住房和城乡建设局《行政复议决定书》的认定，涉案蓝色康园小区业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的“有效决议”，即该小区业委会通知瑞丰公司退出蓝色康园小区的管理并不发生合法效力。
三、解除物业服务合同后的过渡期间可能需支付合理物业费
物业服务合同属于持续性合同，双方当事人的给付均非一次完成，这意味着双方当事人如果准备结束彼此之间的法律关系，必须给予对方充足的时间提前进行详细的、周到的安排。就业主而言，依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，但应当提前书面通知物业服务人，并给予物业服务人合理期限履行退出物业服务区域等义务。
辽宁省阜新市中级人民法院审理的（2020）辽09民终1593号案件中，夏景林请求退还自业主委员会声明辞退物业公司以后的服务费，然而由于事实上的客观因素，新物业公司未进驻小区期间，小区的物业服务是不能间断的，谊信物业公司也正是应街道及相关部门的要求，在撤出前继续为小区提供物业服务。上诉人夏景林请求退还的是2017年9月至2018年9月的物业费，而实际上谊信物业公司是于2019年1月才撤离小区，因此，夏景林的退还物业费请求未得到支持。
四、没有业主委员会时，如何处理物业服务合同纠纷——居民委员会代管
依据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。因此，如果因各类原因未能组建业主委员会，可以由居民委员会代为行使业主委员会的职责。
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院(2020)黑01民终8321号案件中认为，姚殿秋居住的小区为老旧小区，该小区未成立业主委员会。香化社区居民委员会、俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业管理服务合同》，系代表该小区广大居民行使业主委员会的权能订立。居民委员会与俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业服务合同》符合上述法律、部门规章的规定，合法有效，对姚殿秋及所在小区业主具有约束力。
五、解除物业服务合同的步骤
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，应享有解除权，物业服务合同依法解除。常见步骤如下（实践操作中需根据具体情况调整）：
1. 召开业主大会，就解除物业服务合同事宜协商并作出有效决议。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。因此，需要在业主大会讨论时明确披露解除合同可能需承担的违约责任。
2.如果没有业主委员会，则业主需积极推进业主委员会的组建，以业主大会的方式确认物业服务企业的聘任事宜。如因客观原因无法组建，则建议由居民委员会代为行使相关职权，积极推进物业服务合同纠纷的处理。
3.在确定解除物业服务合同之后，应尽快通过业主大会确定新的物业公司以及其正式开始服务的时间等细节；
4. 业委会向物业公司发送《关于解除物业服务合同的函》，通知其双方签订的物业服务合同解除及具体解除时间，并明确其最迟办理交接手续及撤出小区的时间及具体手续。依据《民法典》，业主决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。因此，需要特别留意物业服务合同的约定。
5.未及时办理交接、撤离手续的，应适当协商并及时采取法律措施。各地区可能会制定相应的物业管理规定，在处理物业服务合同时，可同步查阅当地的物业规定。如物业公司不配合办理交接及撤离手续，则可以依据相关规定，申请物业管理活动的监督管理部门介入，物业行政主管部门可能责令其限期撤离，逾期不撤离的，可将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。