分享：和广州美林湖营销团队交流后的一些感想！
第一次听说美林湖是自媒体大咖“房地产广告精选”的倪兄2013年来郑州，我领他去看了我们的项目，他说你这项目和广州美林湖太像了，有机会应该去看看，学习一下他们的营销手法。
然后我只是通过网络关注，这个距离广州市80公里车程需要1个半小时距离的项目2013年破天荒的销售了29亿，成交套数3496套，要知道2012年仅仅销售了4个亿而已，打听后知道了2012年重新回归营销中心的操盘手吴兵总做景观出身，在公司工作十几年，曾经当过项目总，也曾负责过营销，只是在2012年底回归后重新找到了营销的感觉，2013年业绩大爆发，后短暂离职云游，2015年5月重新回归负责营销，截止10月31号，回归后5个月的时间销售总额已经将近20亿！
所以借着倪兄组织的这次“房精”中国行的活动，通过此次交流确实收获颇多。
我认为中国美林湖是一个非常典型的以营销驱动的项目，先看看美林湖的基本项目概况：
中国美林湖，梦想打造“一生之城”的大社区，占地3万亩，有三大核心板块，生态居住区、都市产业区、旅游度假区。目前已经开发10年，配套有高尔夫球场、五星温泉大酒店、商业街、中学、中山大学国际医疗健康城、广铁中学配套，15分钟到达白云机场，未来还有20万㎡商业、摩天轮酒店、歌剧院等，离广州市区相当远，下图是我用手机导航的地图显示。
产品类型比较多，洋房、高层、独栋都有，下面把交流中我认为的关键点和感悟与大家进行分享和沟通：
1、最收获：去地产化的营销
美林湖营销团队多次强调，在这个信息充斥爆发的时代，赤裸裸的营销大家都厌倦了，所以地产公司去地产化的营销会让广告的传播更广更有有效，让地产不像地产，广告不像广告，并强调一定要：“能走心 有创意 接地气 说人话”他们团队对快销品的营销极为推崇，其实在微信群里讨论时大家偶尔也会发一些其他行业比如快销品的营销案例，和他们相比地产业的营销太low了！
地产行业作为一个消费频次极低的行业关注的人群基数本身不会像其他商品那么多，所以开发商营销更要出来一些让人容易接受的信息，和人愿意主动、容易传播的信息，让“地产不像地产、广告不像广告”。说起来容易，做起来难。
该平面模特为美林湖某业主的儿子【子曰】，被地产媒体誉为有史以来最有深度小孩。
下面都是美林湖部分去地产化的H5和海报，他们制作了大量的各种各样的海报在内部、合作单位和经纪人的朋友圈进行传播！
吴总刻意强调了三个不做:“秀下限的不做，别人做过的不做，不以营销为目的活动都是耍流氓”
2、最扫盲：信息覆盖
隆重介绍这个词，因为它也是吴总首创的一个词条：
信息覆盖直接说就是如果你希望让客户知道一件事，你调动所有的资源把这件事迅速的传播出去，让客户在各种渠道可以听到你的声音、看到你的画面、身边的朋友介绍同事讨论、朋友圈刷屏、公众号推送，让信息强制植入，也许此刻你会想到脑白金。
所有的目的为什么？当然是为了售楼现场客户的到达！没有到达量何来认筹量和开盘成交量？
美林湖也是这样，海陆空式集中轰炸，信息全覆盖
以地铁派单、户外广告、1000家门店海报、数百万条短信、广九直通车广告、珠江夜游广告、公交车站牌、十二家媒体、飞艇广告、微博、微信、自媒体、公司所有员工和分销团队、合作公司的朋友圈.......进行海陆空轰炸式宣传，实现信息全覆盖
3、互联网时代的信息传播
互联网时代尤其是移动互联网时代，我们已经进入了一个碎片化的营销时代，手机成了我们每天接触最多的终端，可我们的客户也就是消费者的行为决策方式完全不一样，以前客户是通过我们的信息覆盖注意到某个产品，进而对其有兴趣去网络搜索朋友询问关注该产品直至产生购买行为。
而互联网时代的信息传播变了，比如绿城·桃李春风，仅仅是因为那篇被刷屏的户型图，我们就极其渴望对其了解更多，同样地产的案例还有万科良渚，我们因为那个村民公约对其产生好感，阿那亚我们被那个孤独图书馆而对项目产生好感，继而愿意去关注他们的信息，这就是移动互联网时代的特质。
美林湖的营销团队在分享也着重强调：只做这个时代的人有关的营销！找到人的痛点、痒点和嗨点！越是新奇特、好玩和走心越是愿意主动分享。
分享三个我最喜欢的美林湖营销案例：
A、美林湖奇葩主题样板房
我发朋友圈照片很多人留言说很有意思，也有很多人这种样板间客户不会喜欢的，装修浪费了，以后就卖不掉了，这就是传统思维，你以为这样板间是为了让客户看户型吗？这就是利用大家喜欢好玩和有趣。
都是是为了客户到达、形成热点和来访者的二次传播，想看正常的户型旁边还有。为了配合奇葩样板房的开放还有在线上搞了一个“百万年薪招保安”以及“答对一题奖一万”的活动，这些活动都很有意思，契合移动互联网时代的传播！
B、“活在广州不容易”系列
文字直打痛点全篇没有一个电话和项目名字，这样的话题引的很多广州市民自发转发朋友圈讨论，而后美林湖的信息覆盖、H5页面、微信表情等，还引起了累计57家开发商的相互撕逼大战。
竟然还做了微信表情
C、一吨金条全城送
这个活动的游戏规则是这样的：去售楼部交认筹金3万即可得到价值金条两根，开盘当天来销售部现场再送一根（每根价值1200元），如果开盘买房金条再送三根，如果你没有选房3个月后把3万认筹金归还给你。
我看到有很多地产人不以为然，认为这就是送钱让占便宜的客户过来，营销的账不应该是这样算的，仔细看看活动细则好好想想，我不太方便说的太透。
公交站摇一摇也可互动
所有合作的13家媒体的广告竟然是这样的：
其实所有的这些营销案例执行会发现就是一直所分享的所谓碎片化和场景化，用碎片化的信息潜伏、渗透到每个人，形成人与信息、人与人之间的连接，然后借用场景重构产品和用户的关系，打造“场景+社群”的体验！
一切的目的都是为了客户到达，打造线下人流聚集点，吸引客户来到销售案场，没有到达就不可能有成交。
3、最佩服：研究人性，利用人的懒惰和贪婪，全民营销，用结果说话
人都会很懒很贪你认同吗？尤其在日常工作中，事不关己高高挂起，做好自己的份内工作打80分就够了为什么要120分；销售部不成交是他们水平太差，反正我把人叫来就行；天天被公司逼着在朋友圈转发公司那些没人看的信息；吴总的充分利用了人的这个心理，那才是真正的全民营销，温泉酒店大堂的沙盘很晚还有人在那值班，有什么最新的活动信息每个人都会第一时间转发，据说某保安已经卖了4套房，2014年某销冠拿到的奖金是328万。
更为关键的一点是：无论是媒体、广告公司还是电商全部是以阶段性的销售结果来支付佣金的，而不是我们常规的投放多少钱的广告！
4、最感动：团队的执行力和敬业精神
以送金活动为例，晚上讨论出大概思路后当夜方案就以完成，24小时内走完了公司汇报手续和合作商的洽谈，第三天已经开始执行，恐怕第三天有些公司的OA流程还没有签完字吧？一年365天，营销团队几个主要人员有360天都在项目案场，看看他们几个人的朋友圈就知道了对项目有多专注！
5、最惊讶：老业主的力量
别墅销售遇到困境，吴总要求一线团队打电话约老业主，他和所有的老业主单独聊天，聊项目的过去和未来，让业主提出他们的意见和建议并满足他们的要求，赠送酒店温泉卡，只希望业主能带一组客户过来看房子，2个月单独1对1见了325个人，最终成交金额8.25亿。
真诚，应该是所有客户最喜欢的礼物！
写在最后：吴总谦虚说他是一个从来没有没有读过营销、从来没有接受过营销培训，从来不懂营销的非房地产人士，带领着一群基本上都没有房地产经验的销售人员，但是我认为美林湖的营销一定和他的带领有关系，我想起阳光城的陈凯说的那句话：“同志们，搞清楚以往取得的那点成绩是个人能力还是组织能力非常重要”
以前我爱和朋友说麓湖你学不会，美林湖我们能学会吗？
你能有吴总的阅历和谈判能力吗？
你可以让所有的媒体、合作单位以结果来付费吗？
你可以快速和媒体合作商、分销商结佣金吗？
你知道吴总的微博曾经有23万粉丝也是网络大V吗？
你项目的营销费用有美林湖的高吗？
你的产品优势能大量吸引人吗？
你的楼面价是多少？有成本控制优势吗？
有价格优势吗？
你在公司的决策权可以让你的想法快速落地吗？
你能一年360天都呆在案场吗？
你的下属对你的决策都能快速的执行吗？
也许你不一定具备以上条件，但美林湖的思想可以时刻在我们工作的决策中思考回忆一下：去地产化、信息覆盖、人性、执行力、老业主！。还有另外一句话就是：完全照搬你就输了！
感谢吴总为首的美林湖团队的完全毫无保留的分享；感谢在案场最忙碌的时候安排几个工作人员接机安排酒店，30个人的接待量不是那么容易的，注意我们不是媒体不是购房团，是地产同行交流学习，全国的开发商能做到这样的又能有几个？
最应该感谢的是“房地产广告精选”的倪兄，虽然认识了这么久，也见证他辞职到中国行，到现在成为地产界最知名的地产大号之一，是我学习的榜样。
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