【引言】

现实中很多类似情况：自己出了钱买房子，房产证上没有出现自己的名字。常见情况主要有三种：

比较常见的情况是父母为子女买房。毕竟现在房子很贵，年轻子女的负担能力比较差，出于对子女的关爱，有些家底的父母，会选择为子女出资购房。
另外一种比较普遍的情况是夫妻买房。有的家庭，夫妻俩买房，写的是一个人名字。
还有一种情况，就是老百姓口中所称的“借名买房”。想在当地购买一套房子，因为各种原因，不能、或者不想登记自己名字，于是找一个“信得过”的人挂名，例如朋友、兄弟、甚至恋爱对象。俩人私下里也说好：钱我出，写你的名字，房子归我。

不管哪种情况，都有一个共性：出资人，不管是出了全部还是部分，名字都没出现在房产证上。

这三种情况，还有一些比较明显的区别：

因为关系不同，最终房屋产权归属的结论一样么？房子到底算谁的？

【三种情况下的产权归属】

1.父母为子女出资买房。

父母为子女出资买房，在没有任何条件声明的情况下，属于父母对子女的无偿、有道德义务的赠与，并且，这种赠与不可撤销。

简单解释就是：钱，是白给子女的。

房产证上登记了子女名字，按照我国不动产登记制度，房子将归属于子女，与父母无关。

还有另外一种情况：父母出首付给子女买房。

这种情况下，无论后面的贷款是子女还、还是父母帮着还，结论是一样的：房子都是子女的。而涉及到父母帮着还贷的情况，如果父母没有做出任何条件声明，同理——贷款也是父母“白”给子女的。

所以，父母出资帮助子女买房，可以认为是父母对子女的无偿“赠送”：

此外，这种关系，反过来说也是一样：有些孝顺子女，会出资为父母购房，登记父母的名字，房子产权属于父母。

注意：以上所谈，均指“没有任何书面条件声明”的情况。

2.婚姻房产。

与婚姻有关的房产归属问题，是一类比较特殊的情况。因为在某种情况下，房屋产权归属，不完全取决于房产登记情况。

有人说了：《民法典》中对“物权”的相关规定很清楚，对不动产实行统一登记制度，登记了才有效，没登记不发生效力。

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

按照这个理解，相当于在说：夫妻双方，谁的名字出现在房产证上，房子就是谁的；没有出现的，没有房子产权。

其实这种理解过于武断。因为这个规定还有后半句：“法律另有规定的除外”。这个规定，就是婚姻相关法规（具体详查最高院关于《婚姻法》解释。虽然《婚姻法》废止，但在未出台新的解释之前，以往有关解释依然适用）。

因此，夫妻之间在婚内购买的房子，不能绝对依据登记情况而定：

与婚姻有关的房产归属，其实跟婚前还是婚后购买没有必然关系。而且结论一致：出资人没有出现在房产证上，房子均视作夫妻共同财产。

3.“借名买房”

这种情况涉及到的关系，指的是除父母与子女、夫妻之外的其他关系，例如，借亲兄弟的名、借好友名字、借用女友的名字，等等。

“借名买房”，多数发生在以下几种情况：

当然，可能还会有资产转移类等其他情形，这里不讨论。

“借名买房”的结论很明确：房产，属于被借名人——这种情况，要严格按照不动产登记制度来：因为出资人与被借名人之间的关系，在法律中没有特定规定。诸如父母与子女、夫妻之间关系的有关权利义务关系，不适用。

又有人说了：我们签个协议，说明“钱我出，写你的名字，但房子归我”不就行了？只要协议不违法不违德就有效。甚至引用法规来作为论据：

《民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

其实，有这种观点的人，只说对了一半。

所谓协议有效，指的是一方把房子买下来之后，如果再行签订合同、说明“这套房子归你”（注意，只能再买卖或赠与，同样受到购房资格、或者限购条件的限制），才能说明房子归出资人。

在当初借名购房的时候，签订类似合同协议，没有意义。简单推演一下：如果能这么做，限购有什么意义？而且一旦购买房产之后，例如因为房产增值等原因，被借名人不想转让了，出资人想得到房产，基本不可能——这是对于出资人而言的风险。

延伸一下，其实对于被借名人来讲，也有影响：

所以，“借名买房”有风险。

综合上述三种情况，对结论简单总结一下：

介绍的目的，是希望大家能够适当了解一些关于房产登记、家庭关系、出资人关系之间关联的知识。毕竟，房子还是很值钱的。

父母与子女、夫与妻，属于非常紧密的家庭关系。有时候谈钱似乎很功利、很见外、很没意思。当然，只要关系到了，谈钱确实有点“俗”——本来就可以不分你我、还非要分出来，确实有点伤感情。但是，千万别到伤感情的时候，再来谈钱。

对于借名买房的情况，个人一直非常不推荐。往好里说，是给两边都找麻烦的事儿，最好别给别人添麻烦；往差里说，万一反悔了，恐怕哭都来不及。