儿童地产昙花一现，新明中国20亿巨债难平

债务违约、盈利剧降以及股价暴跌，最近让陈承守真切体会到现实的残酷。除了以股抵债、加快周转、借款展期以及再融资，似乎没有更好的应对之法。

斑马消费注意到，新明中国从没有走进中国主流房企阵营，除了早期以“儿童地产”的噱头让人有所耳闻，公司的发展与扩张停滞不前。

凛冬已至，这家微型房企，面对的是更加狭窄的生存空间。

20亿巨债

上周，新明中国（02699.HK）公告披露，历时半年，其已到期的3亿港元可转换债券违约事件仍然未解。

公司将及时化解债务危机，寄托在实控人陈承守身上。

今年10月，陈承守将所持公司29.50%股权，以对价1港元转让给北控城投香港。彼时，北控城投香港承诺，尽最大努力协助公司解决上述逾期债券，以及今年内到期贷款等相关问题。

上述违约债券所募资金主要用于山东兴盟国际商城、重庆中国西南城两个项目。

公开资料显示，兴盟国际商城位于山东滕州，总投资100亿元，占地2000亩；西南城位于重庆大足区，总投资50亿元，占地500亩。

2020年中报披露，兴盟国际商城投资1.52亿港元，西南城项目投入1.48亿港元，3亿港元已消耗殆尽。今年上半年，兴盟国际商城交付面积971.35平方米，销售收入420万元；西南城收入交付面积782.61平方米，销售收入400万元。

公司销售不力，旗下合计5个项目销售收入6370万元。这样的去化速度，也难怪公司资金链如此紧绷。

截至6月末，公司1年内须偿还的借款为18.85亿元，同期账面货币资金为875.40万元。

而且，期末有关违约借款及交叉违约借款的利息约1.18亿元已逾期。这相当于公司在1年内须偿还借款及利息超过20亿元。

原本，陈承守有较为通畅的融资渠道，其控制的新明集团为温州银行第四大股东，持有温州银行5.77%股权。

然而，温州银行的渠道已被他玩坏了。截至2019年末，新明集团所持温州银行股权质押率75.13%，温州银行与新明集团重大关联交易余额25.09亿元。据评级报告，新明集团关联方应收款类投资已累计欠息 2781.86 万元。

启信宝显示，今年上半年以来，新明集团涉两起民间借贷纠纷。今年10月，公司成为“失信被执行”，且尚有4起股权未解除冻结，涉及股权数额合计25850万元。

5年裹足不前

新明中国体量非常小，在中国房企阵营里属于末流。2015年在香港联交所上市，当年收入规模13亿元左右。

公司常以儿童地产第一股自居，业绩逐年下行。

斑马消费统计，2016年至2020年上半年，公司收入分别为6.60亿元、18.88亿元、6.25亿元、1.63亿元和0.95亿元，归母净利润分别为0.10亿元、2.42亿元、0.43亿元、-1.17亿元和-0.72亿元。

公司主要收入来自于物业销售，2016年至2020年上半年，物业销售分别实现5.93亿元、18.35亿元、5.67亿元、9960万元和6370万元。

公司交付面积下降是导致物业销售下降的主要原因。

2016年至2020年上半年，交付建筑面积分别为3.45万平方米、10.18万平方米、7.46万平方米、1.22万平方米和0.78万平方米。

斑马消费发现，公司上市5年来，几乎没有大规模拿地动作。2015年，公司土地储备规模（建筑面积）143万平方米，直至今年6月，土地储备规模为106.73万平方米。

今年6月，公司通过发行股本，新增广东汕头一处占地8400平方米的旧改土地95%权益，代价1.77亿港元。

因为资金掣肘，公司已积压不少待开发项目。2020年中报显示，公司16个项目中，未销售的可销售建筑面积占比土储储备总建筑面积的49.84%，其他处于开发或待开发状态。

“儿童地产”昙花一现

与陈承守一样深陷困境的，还有他的温州泰顺同乡舒策城兄弟。

舒氏兄弟执掌的五洲国际（01369.HK）前几年在全国攻城略地，在商贸物流地产领域风生水起，最后债台高筑、至今难以抽身。

斑马消费分析发现，陈承守和舒策城兄弟的共通之处在于，早年出身草根，在中国楼市红海之时盲目进入商业地产领域。最后，因为项目开发周期长、资金投入巨大等行业特征，一步一步拖垮了他们。

上世纪90年代，陈承守在福建从事铸钢生意挖得第一桶金后，进入房地产领域，早期以住宅业务为主。

2015年，陈承守将公司推上港股后，整体策略就变了，他在发展物业项目上加上孕妇、婴儿和儿童的概念，大玩“儿童地产”之噱头。

2016年，陈承守公开宣称，计划投入10亿元进行儿童地产开发和运营，未来5年内，儿童地产营收占比将达50%以上。

这个宏伟“蓝图”未能实现，公司迄今就投资开发了上海和杭州两个儿童地产项目。

陈承守曾对在全国复制这个商业模式寄予厚望。不过，商业地产的本质，将这家本就羸弱的地产商一步步拖入深渊。

现在看来，没能抓住“棚改”等政策红利、过早聚焦商业地产，是陈承守犯下的战略性失误。

公司上市后同时推进多元化业务，2017年推进祁安保险经纪、2020年参股设立房地产投资基金等。

在今年的半年报中，情况有了些许变化。公司称，未来将继续加快去库存化为首要目标，按市场需求变化适度调整原有的儿童主题地产。