这是我们对下半年重庆楼市的4点预测！
（实拍图片）
前言
2021年已经正式过去一半，回顾上半年的重庆楼市，可以说是有人欢喜有人忧，但总体就一个字“热”！
开盘售罄、深夜排队、售楼部人山人海，这是重庆楼市上半年见怪不怪的现象。
而4月份的首次集中土拍更是点燃了市场。那么，下半年的重庆楼市还会持续这般热度吗？
对此，我们预测有4大现象：
01
第一个会发生大变化的现象，就是产品业态的转变。
具体来说是高层产品逐渐减少，洋房继续增多。
从锐理数据公布的6月第三周楼市报告来看，当周共有43个项目取得预售证，其中洋房占32张，小高层6张，而高层仅3张。
（图源 锐理数据）
再往前，从4月份的首次土拍来看，46宗土地的平均容积率约1.64，其中容积率超过2.0的地块仅5块。（数据统计自铭腾机构）
要知道，这其中绝大部分地块都是位于新区。新板块都这么低的容积率，核心区更不用提了。
可以看到，未来的楼市供应量中，洋房所占的比例也会越来越高，产品业态基本会以小高层和洋房为主。
再来谈谈重庆目前楼市风向：刚需向改善过度。
重庆市场上的高层项目，也就是真正意义上的刚需房源已经在这两年被消化的八九不离十了。
（实拍图片）
从购房者心态上讲，纯刚需时代，一层10户2梯的日子实在不好受；现在条件好了，住的小区越大，楼栋间穿行的人越少，电梯越不打挤，才越有“面子”。
那么，洋房就是最好的选择。
最后从城市发展逻辑上看，重庆主城幅员辽阔，人口众多；发展的合理逻辑应该是核心区的人口部分扩散到新区，分摊中心城区的交通压力与社会资源占比。
这样一来，核心区限容限高就显得很有必要，将更多的购房者引导到新区置业；
同时为了避免新流入人口过于集中某个热门板块，因此对于新区的限容也开始逐步推广开来。
综上所述，预计高品质、高总价将成下半年楼市的常态化现象。
02
也正是因为高总价的洋房会成为常态，因此我们认为，下半年重庆楼市第二大现象是维持稳涨。
举个隔壁大娘都懂的例子：
如果目前在售的高层单价以15000元/平为主，而品质更高的洋房单价则在18000元/平左右；
洋房单价更高，数量也更多，自然就拉高了均价。
当然，最重要的原因就是：面粉涨价了！
4月份，从首次“两集中”后的土拍情况来看，北区13000元/平的地块已成常规操作，地王价更是高达15711元/平。西区的几块地均价也达到了约10600元/平。
所有成交的46宗地块均价达到了9133元/平。
（图源 铭腾机构）
按照市场规律，再结合平均1.64的容积率来看，即使最后开发商再打个“骨折”；
这批新项目的单价最低也要16000元/平以上。
再次提醒：这批地块中有绝大部分都是位于新区，核心区的几块地未来单价基本都是奔着25000元/平去的。
这就好比，开发商9元/斤进的面粉，做成的面包只卖12元/斤，可能吗？
酵母、糖、牛奶、人工、房租不要钱撒。
开发商乐意卖，我都不忍心买。
这只是首次集中土拍反映出的现象，下半年还将有两场集中土拍。
但我认为，第一次集中土拍给市场带来的“惊喜”，在后面两场中不会再重演；所有土地的成交均价只会在4月份的基础上提升约10%左右。
（实拍 滩子口地块）
因为这一次，开发商有经验了，不再盲目“下单”，不会再出现130%的溢价率，毕竟谁不想低价拿几块地呢？
总体而言，下半年的两次土拍带来的热度应该会约等于4月份那次，这也是我们预测下半年楼市只会稳涨的依据之一。
03
再从区域发展分析，我们预测下半年打头阵的还是西区和北区，并且西区热度或将超越北区。
这是第三大现象。
何出此言？
从卫星图上看，重庆主城区地势被缙云山脉和明月山脉分割成西部槽谷、中部槽谷和东部槽谷。
其中西部槽谷自歇马到西彭，可以说是一马平川；
中部槽谷呈倒梯形分布，北区地势平坦，面积广阔；而南区不仅狭窄，还被长江切割成多个小板块，没有太多可开发的好地块。
（自制图片）
因此，下半年重庆依旧还是向西、向北、不向南。
而我之所以更看好西区，主要还是源于科学城的规划。
上月初央视的7分钟“打卡”将科学城推向高潮，向全国人民展示了科学城国家级的战略地位。
这其中，大学城板块、西永板块本身热度很高，而像曾家、金凤等小板块也趁机收割了一波流量。
（视频来源 央视新闻）
目前科学城各项资金正加紧流入，各项目规划也在有条不紊的进行中：
科学城科学大道、科学谷及约等于13个中央公园体量的科学公园已正在建设或规划中；多条轨道线路也已动工建设。
西永组团已汇聚众多高新产业，曾家、金凤等产业园也在逐步引流中。
除了科学城外，作为成渝双城经济圈的“桥头堡”，西区未来也将吸附更多周边区县人群。
（图源 重庆自然资源与规划局）
而且北区的建设步伐已进入中后期，板块定位已基本成型；而西区正蓬勃发展，未来或将产生更多可能。
所以看好西区在下半年的集中土拍上供应更多优质地块。
04
最后来谈谈第四大现象：调控政策收紧。
重庆楼市上半年也确实是火了一把，但回头一看，房价涨幅其实是很稳妥的，没有出现惊人的暴涨。
而上半年的多次传出的政策消息也让市场惊出一身冷汗。
重庆要出调控政策？要全面实施房产税？
这些措施的本意就是遏制房价增长过快，使楼市进入一个相对平稳发展状态。
但众多网友不干了：重庆楼市这涨幅真的需要调控吗？
（实拍图片）
那我们预测下，万一调控政策真收紧了呢？
这样一来，首先就是购房者的热情在一定程度上会被浇灭；大家不着急买房了，反正短期内是不会大涨了。
买涨不买跌嘛，等涨了再买。
而这个时候，市场上供货量还在不断增加，但去化率一直没有增长，造成的结果就是存量的房子越来越多，存销比再次回升到5、6个月。
这算是一个正常的数字。
说明市场上的房源供应适当，开发商不着急开盘了，购房者也不排队抢房了。
大家心态都平衡了。
任凭你新项目卖到单价15000元/平还是25000元/平，买方都可以慢慢挑，细细找，货比三家后再下手。
这就叫有价无市。
（实拍图片）
在此前提下，楼市将继续保持缓涨趋势。
什么？会不会降价？
如果你还有这个疑问，我建议你返回文章开头，看看前面的分析。
换句话说，一个城市的房价最好是跟着GDP的增长趋势而增长；这符合通胀的原理，也符合人民抗通胀的承受力，也是房价调控的目的。
而重庆楼市在没有大调控的前提下，涨幅也基本符合通胀原理，所以调不调控，没差！
结语
总体而言，对于重庆楼市下半年市场，我们全线看涨，但局限于稳涨，几乎不会暴涨；毕竟房子是用来住人的，不是用来炒作的。
最后，我们也给下半年即将要买房的朋友提3点建议：
跟着城市发展方向买，如西区和北区；跟着轨道规划买，如跳蹬、龙兴、钓鱼嘴等；跟着人口集中地买，如两江四岸核心区或轨道环线以内。
但无论如何，请记住一点，看准了就及时下手，毕竟好房源不等人。
E·N·D
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