新《住宅租赁法》即将实施！改革将给房东和租户带来哪些影响？

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2月11日，新的《住宅租赁法》即将正式实施。政府对《住宅租赁法》的修改被称为几十年来对住房租赁法规的最大改革，并在2020年成为法律。

对房东的影响

此前，房东终止住房租赁合同不需要给出任何理由。但现在，根据新法，房东不得无故终止租赁合同。如需终止合同，则必须给予充分的理由（如需卖房、搬来自住等）。若租户行为举止不合理，房东可以在90天内向租户发出三份书面通知，并通过租赁法庭申请终止租约。

租金竞价已被取消，租赁广告中必须标明租金，每年只能上涨一次租金。

房东须允许租客对租房进行小规模的改造（如婴儿防护、挂画和防震等）。租客搬离前，房东可以要求将房子恢复原貌。

除非另有约定，否则固定期限租约合同到期后将自动转为周期租约合同（periodic tenancies）。在双方同意的情况下，可再签订新的固定期限租约合同。

租户有权转让租约，但转租前需要得到房东的书面许可。租户需告知房东新租客的基本信息和详细联系方式。

对租户的影响

此前，租户若终止合同需提前21天通知房东。现在根据新法规，这一日期调整为28天。

政府对《住宅租赁法》的改革受到了很多房东的激烈质疑。随着改革生效的日子（2月11日）越来越近，关于改革可能带来的影响的说法也层出不穷，其中一个突出的说法就是大量的出租房将空置。

专家对此分析表示，新法规实施之后，房东不会无限期地让租房空着，但他们在挑选租户时将变得格外警惕。

新西兰房产投资者联合会主席Andrew King表示，他怀疑大量的房东是否会简单地将房产长期空置。虽然有些房东确实有无债房产，但对大多数房东来说，没有租户是没有经济意义的，因为租金能够覆盖或者补贴房产的抵押贷款和其他成本。

不过，很多房东会采取的方法是加强对租户的选择程序。与此同时，很多房东也乐意让自己的租房空置较长时间，以便找到完全满意的租户。

Andrew King表示，仔细选择租客一直都很重要。但以前对于一些可能会出现问题的申请人，房东会凭借直觉给这些租户一个机会。但现在，很多房东根本不会冒这个风险，因为租赁法的改革意味着如果租客有反社会、有问题的行为，要将他们从房产中移除是非常困难的。

IFindProperty公司的房产投资人Nick Gentle表示，住宅租赁法改革的一个讽刺之处在于，新的法规保护了问题租户，但损害了大多数优秀租户的利益。此后，不仅房东在选择租客时将更加严格，而且对物业经理和出租机构的使用也会进一步增加，他们在选择租客时的宽容度会大大降低。

从税收的角度来看，房东考虑让出租房空着并不是一个好主意。

AAT会计服务总监Anthony Appleton-Tattersall表示，短期内无法获得出租房屋，意味着在税率、保险、利息和其他成本方面无法享受税收减免，而这些都是可以从租金收入中扣除的。此外，空置房产的保险也会更加昂贵。

最终，房东必须权衡的是租赁房屋带来的利润是否超过了租赁房屋所带来的麻烦和损耗。