观点｜为防“租不起房”，须制定租赁市场发展标准

要想建立租住长效机制就是要建立标准，包括法律标准、租赁房标准、供应主体标准、行业标准、租金标准等，只要标准建立起来了并且足够精细，租赁市场的发展就会健康且长远。

文 l 盘和林

日前，住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，会议进一步强调房地产调控工作，表明对房地产调控不力的城市要坚决问责，同时提出要加快制定住房发展规划，大力发展租赁市场。

伴随着房地产调控的加码，以及租售两条腿走路方针的进一步落实，我国租赁市场的发展被抬上了风口。

从供给端来看，目前我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿，虽然纵向来讲是取得了阶段性的进步，但是从横向来看，我国目前租赁市场交易总额仅占总额的7%，远远落后于日本、美国等发达国家的租赁市场，供给规模仍有待提升。

同时，目前我国租赁住房的供应主体主要是个人。但是随着房地产调控的升级和房企的战略转型，供应主体有向企业转移的趋势，租赁融资的需求日益旺盛，租赁市场的发展将需要源源不断的资金来支撑。

从需求端来看，2017年我国租赁人口约为1.9亿，随着流动人口的持续攀升，有机构预测，到2030年，我国租赁人口有望增加至2.7亿人。但需要注意的是，高房价也有可能将部分购房者转变为潜在的租房客。这也就意味着，未来租赁市场需求的释放可能会超过预期，这些需求对租赁市场的发展将会起到稳定的支撑作用。

综上来看，我国租赁市场仍然存在诸多问题，最突出的就是供求矛盾。

我国租赁市场整体规模较小，难以满足居民需求。供求不均衡也是目前租金开始出现上涨趋势的根本原因。除此之外，住房租赁市场机制不完善且结构单一，缺乏相关配套设施和政策的支持，加之住房租赁市场秩序不规范，使得在我国难以建立起租住并行的保障住房的长效机制。

纵观全球，租赁市场比较发达的国家不在少数，虽说经济发展状况不甚相同，但是其发展经验仍值得我们借鉴。

以美国为例，其租赁市场之所以如此发达主要有以下三个原因：首先，其租赁市场按照供应主体被严格精细化，分为私人住房租赁市场和公共住房租赁市场，不同的市场采取不同的调控方法。其次，除了政府自供的租赁房外，政府还以税收优惠来刺激租赁房的私人供给，保证供求平衡。最后，针对租赁市场设置了专门高效的管理机构，同时配套完善的法律保障体系和严格的租房标准。

素有全球不动产最昂贵之称的日本东京，在维持租赁市场规范高效运转方面则是依靠更加精细化的规则管理。日本在租赁领域设置了专门的土地法和建筑物法，规定何种建筑可以进入租赁领域，同时就租金的合理性制定了法律从而保护租户的利益。此外，日本对租赁住宅的面积、装修、家电等方面制定了统一的配置标准，其他方面的专业机构以及法律法规也是无微不至。

综合相关的国际经验，就目前我国租赁市场发展的现状来看，若想迎来行业春天还要从以下几个方面发力。

首先，应当建立并且在实践中不断地完善相关的法律法规，同时设置专业部门以切实保证执行力。同时给予配套的政策支持，为租赁市场的发展创造一个稳定的宏观环境。

其次，就租赁市场本身而言，建立长效机制需要转变单一的供给结构，让政府、企业、个人都参与进来建立多元供给结构。同时建立租金与房价的协调机制，防止租金过快上涨步房价后尘，真正做到保障民生的目标。

总的来说，要想建立租住长效机制就是要建立标准，包括法律标准、租赁房标准、供应主体标准、行业标准、租金标准等，只要标准建立起来了并且足够精细，租赁市场的发展就会健康且长远。

（作者盘和林是中国财政科学研究院应用经济学博士后，系地产深度报道专栏作家，本文为作者个人言论，不代表地产深度报道观点）