与其说现在郑州房价维稳，不如说这个城市的房价正在蛰伏，上涨只是时间问题而已。
✍️ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
最高会议重申房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
一句话定调了接下来楼市的走向，也注定了2019年8月的楼市与平静无缘。
1
主城成为开盘主力
▽
当下各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，焦躁和不安逐渐在楼市中蔓延发酵，一场激烈的角逐站正待上演。
8月第一周，有7个项目开盘，并且一扫上月颓势，成绩亮眼，8月楼市开门红。
©表现良好的8月首周开盘去化
其中，中海湖滨世家和钱隆城2个项目去化100%，金水北区的瀚海思念城延续了以往高去化，去化率为91%，人气红盘正商家河家也不甘示，去化率90%，经开区纯新盘中海天悦府首开成绩88%，实属难得。位于南龙湖的郑州孔雀城，是本次推盘体量最大的一个项目，还额外赠送车位。推出了472套房源，去化350套，去化率为74%，表现可圈可点；康桥九溪天悦则以69%的去化让很多人心中打起了问号。值得一提的是，本次开盘项目中，瀚海思念城的均价19000元/m²比上次开盘上涨了300元/m²，钱隆城均价15000元/m²，比上次开盘上涨了500元/m²。在涨价的情况下，去化成绩依然遥遥领先。无疑给一直弥漫着低气压的郑州楼市，打了一剂强心剂。
©本周开盘项目分布示意
今年的经开区热度回落，区域房价理性了很多。中海天悦府是万锦公馆兄弟项目。相邻的两块地都是在2017年9月份竞拍所得，当时算是滨河土拍的高潮期，楼面价是9010元/m²。万锦公馆装修交付均价约17000元/m²，此次中海天悦府毛坯均价15500元/m²，挤出了不少水分。郑州孔雀城作为远郊盘，最大的优势就是价格，此次开盘推出的小高层和洋房，均是8字开头加送车位，价格相当具有吸引力。在楼市的静淡期，影响最大的就是远郊盘，此次开盘与上次开盘相比，开发商让利幅度不小。综合来看，上周开盘项目推盘量都不大，主要集中在主城。从去化效果来看，楼盘表现各异，有的热销，有的成绩不佳，有的涨价，有的开始让利促销。
©市场进入风云涌动时期
种种迹表明，项目分化趋势日渐显现。未来主城区域之间、主城与近郊之间、甚至同区域不同项目的分化会更加高低立现。这也意味着房企对客户的争夺会更加白热化。
2
楼市的分化与变局
▽
虽然八月第一周楼市就迎来开门红，但是2019年下半场形势依然不容乐观。下半年刚开场，楼市就接连遭遇风暴，最直接的表现就是上月的开盘数据。
7月份共17个项目开盘，总推盘数为2969套，去化2166套，去化率为73%，对比六月份推出的8000余套房源，去化约80%来看，落差不是一点点。2018年7月开盘30次，推盘7400套，成交5361套。
©7月份开盘情况一览
今年7月开盘次数减少一半，成交量同比也跌了一半。市场整体供应量较低，7月份开盘及加推次数整体下滑。
事实上，从3月份开始的“小阳春”源于其他城市调控政策的放松迹象，郑州购房者闻风而动，信心倍增。而近来郑州楼市的低迷当然也少不了调控从紧的影子，政策的风向标严重影响了众人对楼市的预期。正所谓成也萧何败萧何。
其实楼市降温，从4月19日的中央政治局会议就已所预警。因为郑州房产市场一向稳健，无论土拍还是房价，均没有特别冒头，所以，任外面如何疾风骤雨，对郑州的影响都有限，以至于5、6月的推盘和成交表现依然十分亮眼。即使有人为引导的痕迹也改不了众多楼盘热销的事实。
©上半年开盘情况分析
进入7月，本来就是传统淡季，一些楼盘推出大量低于市场价许多的特价房，也击碎了不少购房者的信心。加之一系列从严的调控手段，郑州楼市也不得不净淡下来。其中，最让市场焦灼的当属调控从融资端下手稳市场。银监会不仅叫停了国内房地产信托，海外发债变得也更加严苛。如若房企一直销售良好，回笼的资金足以填补现金流，房企也可以稍微喘口气。然而，个人信贷也被限制，直接导致房贷利率上浮，增加了购房成本。消费者上车的积极性大大削减。买房的人少了，部分房企销售回款也成了问题。截止目前近300家房企破产多是因为资不抵债。
©个人信贷受限逐渐明显
目前郑州楼市净淡，房价平稳。房贷利率维持在上浮20%，没有太大变动，但各种内外因素叠加，销售端颓势渐现。郑州市场低迷的另一个原因还要从供需端着眼，郑州虽然没有出台任何明确放松限购的政策，但宽松的人才落户政策，转化为大批房票，让不少人可以轻松越过限购的门槛。被压抑已久的购房需求因此得到很大程度释放。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，市场观望情绪愈加浓重。另外，郑州供地节奏向来很紧凑，短期出现房荒的几率很小，近三年的横盘期，也让购房者觉得观望成本在自己的承受范围内，“再等等”成了很多准购房者的口头禅。
©上半年市场稳中有涨
纵观全局，可以预计从8月至年底，郑州楼市或将延续7月态势。小加推、平销、分销会作为下半年主流推盘方式，集中开盘次数不会太多，历年的金九银十也大概率不复以往盛况。
3
下半年迎来
最好的购房时机
▽
有一点可以确定，有政策托底房价不会跌，关于这点上周的开盘数据足以说明问题，但市场分化或将进一步加剧，地段、配套俱佳的高品质项目有可能继续小幅微涨，没有好的产品及口碑的房企日子会更加艰难。
©预计下半年保持趋稳势头
大浪淘沙始见金，在这变局与分化的拐点上，强者恒强。未来少数头部房企瓜分市场绝大多数份额已成必然走向。但眼下低价促销跑量不再是个别房企的回款手段，而是郑州房地产市场的主流。这里面不乏高品质的热点项目。如果说7月份房企还会观望试探，那8月份的房企在销售策略上就要“八仙过海各显神通”了。比如，近日富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。文件上明确表示，2019年下半年原则上暂停拿地工作，多次提及要促销售、抓回款。其中，“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”还被加粗强调。
©一纸通知表现了富力对于现金的渴求
可以看出，加速回款是房企接下来的重中之重，而且步调一定会尽量提前，巨大优惠不会再等临近年底才推出，8-9月亦是房企争夺的关键期，一大波特价房已经在路上。购房者可以趁势尽快上车，不必担心高位站岗，严厉的调控已经挤出了很多房价水分，众多炒房客也逐渐黯然离场。不过，在接下来特价房鱼目混杂的特殊时期，捡漏更需慎重，成熟的热点区域更抗跌保值。如金水北、常西湖新区，管南、滨河新城等，另外不同的产品、品牌、物业，在同区域也会形成未来巨大的价格差异，所以购房时尽量选择区域内实力与口碑俱佳的品牌房企，价格绝不是最重要的选择因素。
©郑州各区域最新均价地图
目前来看，郑州的房价还要维稳很久。不过，郑州是作为未来中国经济发展的主要土壤之一，核心城市的价值还会凸显。近日的中央政治局会议再提“加快重大战略实施步伐，提升城市群功能”。未来政策倾斜在这里，投资在这里，人口也会在这里。与其说现在郑州房价维稳，不如说这个城市的房价正在蛰伏，上涨只是时间问题而已。
