等待上位的白沙，还缺哪两员大将的帮扶？
备受大家期待的白沙组团，作为郑东新区发展承接枢纽还需要哪些助力？
■ 撰文 | 鲁西西 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
距离5号线通车的日子越来越近了，5月20日13点14分，点燃了郑州人民的期待，也引发全城热议。
地铁沿线新房和二手房房价齐升，沿线居民心中大喜。特别是对于二手房来说，5号线的来临就好像天降横财，是政府给多年坚守的老居民们发的大红包。
然而，几家欢喜几家愁。就在5号线沿线居民欢呼的时候，另外一个区域的居民们却在火急火燎地等待着地铁三批的消息，那就是白沙组团。
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价值洼地
如何填平
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郑州人民一直坚信“城市向东”，这一点在白沙组团能得到不可辩驳的佐证。
郑州的城市环线已经到了四环。北四环、南四环、西四环内外均价一万一二上下浮动，而东四环却遥遥领先。
©郑州大都市区发展示意
举例说明。
西四环以内，地铁口不远，大学城周围的谦祥万和城二手房均价一万三四，西四环以外的荣盛祝福话语和中海万锦熙岸均价一万二多。
东四环以内，同样地铁口不远，大学城周围的正商书香华府均价两万二三，东四环以外沿线在售楼盘不多，亚新紫藤公馆是白沙地王项目溢价高，不具备参考意义，但二手房雅居乐国际花园一万六七也能说明一些问题。
©郑州各版块均价图示
所以，至少可以明确以下几点：
1、东四环和西四环价差较大，将近万元，郑州向东发展势头太强劲。
2、西四环内外沿线价差一两千，因为在西四环外由于基础设施的不完善，这种价差是正常的。
3、虽然东四环外基础设施也不完善，但东四环内外沿线价差竟高达五六千，所以相比西区的扁平化发展，东区发展更加跳跃。
4、未来随着城市发展进一步成熟，一条路的东西两侧有价差，但不会高至五六千，否则溢出是很迅速的事，而且这种溢出会很快将价差填平。所以，东四环沿线内外价差不可能永远这么大，肯定会被逐渐填平。
至于，这个价差如何填平，需要契机。
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白沙楼市
变与不变
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拍地，出地王，是拉升房价快速上涨的利器。
2016年郑纺机地王的故事还在传说，2017年至2018上半年滨河的盛况犹在眼前。
滨河限价从一万七八抬升至一万九，几十余家房企激烈争夺地王，短短时间内将滨河从一片荒地硬生生打造成仅次于北龙湖的高地，土地市场的作用不容小视。
©滨河国际新城曾地王频出
但，在白沙，土拍这一招似乎已经行不通了。
2016年下半年，经过222.41%的溢价，郑政东出（2016）12号地被郑州紫藤公馆置业有限公司收入囊中，白沙地王历经106轮的角逐最终率艰难面世，揭开白沙楼市新扉页。
随后，白沙声音逐渐高涨，2016、2017白沙上演抢房大战，甚至江湖流传甚广的“全款优先，小黄车推走”也是从白沙最先流传开来。
2018年，随着楼盘交房，维权报道取代了白沙曾经的风光；2019年，就在管南大面积进攻楼市的时候，美景东望的洋房悄悄传出清盘消息。一直在赶着热点走的人们转过头来发现，原来，白沙已经很久没有土拍了，白沙已经几乎无房可售了，紫藤公馆的地王之棒一直都未交出去。
©东区房价示意
白沙现状如此。
白沙北部是科学谷，科学谷以南金水路以北是学校，房地产开发受限，建业春天里已售罄，瀚海观象高调补位。
所以，如果将白沙的区域拆分来看，可以六合CBD为Y轴，绿博大道为X轴，将金水路以南白沙区域分为4个象限，4个小区域。
©白沙组团4个小区域示意图
第1象限，城市面貌和生态最好，商品房开发最集中区域。
目前，贾鲁河以南蓝城诚园均价13600绑定18万的车位；贾鲁河以北是热门区域，融创象湖壹号（高层售完，少量洋房均价18000元/m²），吉地澜花语（准现房高层有极少房源，价格12000元/m²，偏刚需），美景东望（洋房在售，刚刚清盘），永威森林花语（少量高层在售13000-13500元/m²，主售叠墅），星联御象湖（13800元/m²，少量高层），星联湾（高层售罄，在售大平层、别墅）。
第2象限，开发时间较早，一半商品房，一半安置区，生活氛围更浓厚。
目前，公开在售的是白沙地王紫藤公馆（在售大平层均价25000元/m²），其他南熙福邸，雅居乐花园等已经交房多年，上东城和恒通新城的部分二手房是整个白沙区域不用交差额税的楼盘，没有品质可言。
第3象限，绿博大道以南，物流、工业用地为主。在售象湖里是公寓。
第4象限，生命科学园和安置区占用了一半面积，剩下少量土地还未开发。
区域在售的是刚刚面市的东悦城，售楼部已开发在前期排号中，是最近白沙的热盘、红盘。另外就是东润城，占地1200亩，分为8期开发，4期是大体量商业（目前5期正在内购， 均价11000元/m²）；还有一个格林上东，周围环境相对较差。
©郑东新区白沙组团配套示意图
整个白沙分析下来可以看到，目前货值较少，优质住宅产品集中在第1象限，剩下多以改善为主，洋房、别墅较多，刚需类产品位置偏南，亚新和瀚海大平层是区域改善大旗的扛旗者。
众所周知，白沙内购房和单位团购房，一直防不胜防，安置房也并未做完全的异地安置，所以区域内相对生活氛围更浓厚。
这是白沙的基本面，基本定型。
3
规划待落地
腾飞需契机
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社会也是一个棋牌桌，有人一手好牌打个稀烂，有人坏牌也能起死回生。
政府在给市民发红包，城市发展，社会进步，好牌越发越多，但当大家都有好牌的时候，就不能光看牌了，还要看怎么出牌。
在郑州一众新区中北龙湖、常西湖、港区、滨河都有好牌，出牌也很快，白沙坐拥象湖省府、六合CBD、科学谷等也有一手好牌面，但出牌相对较慢。
©郑东新区白沙组团整体规划示意图
但，正是这慢牌留到最后，才熬就了潜力。
白沙商业很多，金水路沿线的公寓，新田印象、上东国际、美盛100、书香铭筑等体量不小，仅中轴线上的六合CBD和象湖行政区将来也有大体量的写字楼。
还记得曾经CBD和高铁西广场吗，写字楼空置期时间并不短，这些年才刚刚好转，热力图才刚刚开始红起来。
而龙子湖写字楼的入局，以及东广场的后来跟进都令白沙的商业之路显得漫长。
在这漫长的路途中，行政力量的转移无疑是加速器，也是抹平东四环内外价差的契机之一。不过关于省府搬迁的消息，不到尘埃落定的那一天，谁也无法定论。
©白沙区域产业布局
其实，脱去省府、六合、科学谷的光环，白沙是东区的自然外溢区，承接东区20000+高房价的外溢客户，这是天然的优质基因。
所以，白沙还有两个契机。
一是学校。
对于白沙购房者而言，只要有入驻，生活的便利会逐渐解决，最大的难题其实是学校。这是内部自身补给，其他区域给不了的。
郑东新区管委会曾就白沙的学校问题有过专门回应，新增了不少中小学，但都是普通安置区小学，区域知名学校还是太少，只有一个省实验。
©白沙核心区域生活配套建设情况
二是地铁。
由于区域还不成熟，必然要有交通与外部区域互通，目前正常上下班时刻金水路已经开始堵车了，就连白沙开通到市区的定制公交都能让人们欣喜若狂，显然白沙对地铁的需求已经很急迫了。
©郑州城市功能中心轨道枢纽示意图
然而偏偏，白沙的地铁还没有实锤的。
目前，已知白沙地铁有8号线、8号支线、12号线、14号线、18号线、19线号、20号线、22号线，数量不少，但都比较靠后。稍微靠前的8号线，控制性节点工程已经动工，可具体走线还是个谜，支线也可能调整。
放眼郑州，向西距CBD25公里之外，在建的6号线已经通到了荥阳，通到了新田城和贾峪；向南距CBD20公里外，城郊线通到新郑已经两年有余；向北跨过连霍高速，2号线二期，明年也会开通运营到达惠济区政府。
©郑州大都市空间轨道交通及发展布局示意图
白沙距离CBD只有10公里，人口在流入，土地开发、未来城市面貌、居民群体已基本成型，象湖、六合CBD、科学谷的红利在逐步释放落地，然而，白沙却依然还在修改地铁走向。
这显然是不科学的，这种不科学就是白沙的契机。
事实上，即便引进知名学校，区域教育成效也是以十年为单位进行计算的。所以相比学校这个契机，地铁拉动白沙实际价值的可能性更大。
耐心等候吧。