企业清算涉税事项（二）：不动产的处置

被清算企业的财产，一般包括房产土地、机器设备、存货材料、家具用具以及其他资产等。今天，我们先来看看对房产土地等不动产处置会涉及哪些税收。企业处理自己的房产土地一般会有两种方式，一是转让给第三方，二是作为剩余资产分配给股东。无论是怎么样的处理，都会发生产权上的转移，需要依法按次序申报缴纳增值税及附加税费、印花税、土地增值税，并将其转让所得并入企业清算所得缴纳企业所得税。1.增值税依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第31号修订），纳税人转让其房产土地等不动产，应按照纳税人增值税纳税资格、不动产取得时间、不动产取得类型的不同，适用不同的计税方法，计算并缴纳增值税。具体见下表（表中增值税率已按财税〔2018〕32号文，调整为10%，2016年5月1日到2018年4月30日间，增值税率为11%）：计税方法纳税人资格不动产取得时间取得类型税款的计算发票及申报一般计税方法一般纳税人2016年4月30日前可选择，2016年5月1日后不可选择自建应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%销项税额＝全部价款和价外费用÷（1+10%）×10%申报补缴＝当期全部销项税额－预缴税款－当期进项税额1.自开发票2.到不动产所在地税务机关办理预缴申报3.回机构所在地税务机关申报，需并入当期增值税申报并补缴税款。购入应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%销项税额＝全部价款和价外费用÷（1+10%）×10%申报补缴＝当期全部销项税额－预缴税款－当期进项税额简易计税方法一般纳税人，小规模纳税人一般纳税转让2016年4月30日前不动产；小规模纳税人转让不动产自建应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%应申报税款＝应预缴税款1.一般纳税人自开发票，小规模纳税人在不动产所在地代开发票2.到不动产所在地税务机关办理预缴申报3.回机构所在地税务机关进行简易纳税申报，无需补缴税款购入应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%应申报税款＝应预缴税款2.增值税附加税费及印花税《财政部、国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（财税(2016)74号）规定，在不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。回机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。按照《城建税暂行条例》以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，与增值税同时缴纳。其税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。按照国务院《征收教育费附加的暂行规定》，以各单位和个人实际缴纳的增值税税额为计征依据，教育费附加率为3%，与增值税同时缴纳。按照《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号），统一按照单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税税额的2%征收。按照《印花税暂行条例》中“产权转让收据”税目，按所载金额万分之五贴花。3.土地增值税纳税人清算转让不动产，应当按旧房转让的规定计算并缴纳土地增值税。在现行土地增值税制度中，旧房转让土地增值税的计算，依次有三种方式：一是能够提供旧房及建筑物的评估价格。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。二是不能提供评估价格但能提供购房发票的。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税(2006)21号）进一步规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。三是既没有评估价格又不能提供购房发票的。财税(2006)21号规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第三十五条的规定，实行核定征收。国家税务总局规定，核定征收率原则上不低于5%。具体征收率，需参考不动产所在地省区市的规定执行。对于企业自建的厂房用房，在目前的政策规定下，只能采取提供旧房及建筑物的评估价格、或是核定征收的方法计算并缴纳土地增值税。涉及法规：1.《税收征管法》2.《中华人民共和国增值税暂行条例（2017修订）》及实施细则3.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，财税〔2016〕36号4.《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）5.《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，财税〔2006〕21号6.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）7.《财政部 国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）8.《中华人民共和国印花税暂行条例（2011修订）》9.《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》，财综〔2010〕98号10.《征收教育费附加的暂行规定（2011修订）》11.《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011修订）》12.《财政部、国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》，财税〔2016〕74号13.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，国家税务总局公告2016年第14号发布，国家税务总局公告2018年第31号修订下集预告：企业清算涉税事项（三）：其他财产的处置