重庆二手房成交连续下滑，堰塞湖何日能破？
重庆人买房，最喜欢的就是盯着新房市场。比如买一套100平新房价格10000元/平，后期开盘卖12000元/平，马上就欢呼雀跃，认为自己赚了20万。我每次看到身边这样的人，都不禁暗笑，真的赚了20万吗？
你从新房市场购买了房子，最后能不能赚钱，其实并不取决于新房市场涨跌，最关键的就是最后，你要把新房卖出来，必须依靠二手房市场。所以二手房市场的冷热涨跌，才是影响投资房产收益的真正市场。
棕榈泉悦江国际目前出现二手比新房便宜三千的情况，
但真的中国距离二手房市场还早吗？我上周写了一篇文章，已经分析了，中国一线城市已经彻底进入二手房为主导的市场，现在重庆也会慢慢演化成一线城市的情况。
北京、上海二手房成交量远高于新房，数据来自易居；
重庆主城区二手房2018年一共卖了19万套，其实也只统计了主城，区县二手房市场几乎已经被冰冻。由于二手房政策干扰少，定价不被管控，更能实时体现真实的楼市情况。
对重庆二手房市场的分析，可以让我们更清楚的了解重庆楼市。
01.二手房成交两次腰斩
到家了无疑是重庆二手房中介的老大，其官网上都会公布上个月重庆二手成交量数据。但从9月份起，这个数据就停止公布了，引起了业内的诸多猜测。
今天我看到了一组惊人的数据，也突然明白了到家了官网不再公布月成交量的原因。
重庆主城区二手房成家量（包含车库和门面）持续暴跌，从今年5月高峰期单月成交近16000套左右，到了8月只成交量8800套，出现腰斩的情形。
截图自幸福里房产大数据；
到了9月，直接把我吓了一跳，单月只有4000来套，环比八月居然再次腰斩，相比5月份足足下跌了75%！二手楼市已然彻底冰封……
以这样的成交量，仅仅现有的20万套二手房几乎就要卖50个月！
02.新房的活跃只是表象，二手房的冰冻才是真相
重庆新房价格今年还是微涨的，购房者还在进场，2017年底和2018年请客喝茶抢房的人，都还在看着新房价格的继续上涨而暗自得意，“自己今年又赚了几十万”，但这一切都无法掩盖不了重庆二手房的全面遇冷。
或许大家都还抱着买房赚钱的心态，也没有去思考过房子接下来是否能够变现，继续买涨不买跌，在新房市场大胆买入。然而开发商正是利用这样的恐慌购房心理来加速去化，将房企的高杠杆风险转移到购房者身上，所有人都沉浸在这场房价上涨的狂欢中。
无论是ZF还是开发商，都早已深谙“涨价才能去库存”的套路。
2015年，重庆市商品房库存面积高达4170万平方米，楼市岌岌可危，晋渝等多家知名房企倒闭，并形成区域金融风险。
2016年初，重庆出台楼市去库存政策，随即引来外地炒房客的注意，“打飞的到重庆买房”。这批最早入场的投资者无疑赚钱了，但随后大批追涨的投资者却大多成了接盘侠……
冷静下来的人已经开始逃离重庆楼市，毕竟房价的短期波动风险越来越大，重庆楼市不需要跌，只需要横盘两年，大部分的投资者就受不了。赚没赚钱不知道，反正库存和负债已经彻底甩在了购房者身上。
反倒是开发商全身而退，金融风险顺利化解！
03.2018年平均每个月卖12000套二手房
我们看一下2018年重庆的二手房交易量，可以说去年的重庆楼市牛市，就是靠二手房庞大的交易量支撑的，全年一共交易了19万套二手房，平均每个月交易12600套。
大量前期低价购入的房产在二手房市场高价卖出，形成大面积赚钱效应，从而助推了整个重庆楼市的火爆。说直白点，就是大家看见前面买房的人赚钱赚惨了，就心里痒痒的去买房了，唯恐错过了这趟财富的列车。
中国人果然是买涨不买跌。
图片来自易居；
我们在看一下2018年1-5月，平均下来重庆每个月成交了15000套二手房，而当时重庆二手房的库存量才30000套左右，意味着每个月的库存都被消化过半。供求关系紧张，这才是去年楼市火爆的原因。
2018年1-5月二手房挂牌/成交走势，数据来自兔博士；
但是看看现在，光链家一家中介的二手房库存高达128000套，关键重庆还有到家了等其他大中介，实际上现在重庆二手房挂牌量早已超过20万套。
这12万套二手房里面5年内的次新房，就高达3万套之多，光链家一家次新房的数量，就等同于2018年重庆所有二手房包括老破旧的总和。
现在中介手上是房子多，客户少，成交难。
重庆二手房现状就是库存对比去年暴涨，但是销量却暴跌，不得不说很讽刺啊。
7月楼市正火，小树推文看空后市（链接：二手破10万？成渝楼市拉响了红色警报，昔日神盘被人拼命抛售！），被无数业内人士嗤笑，但不幸的是最后被言中了。
谁来给这些二手房去库存呢？
04.平均一家门店卖一套二手房？
看一下重庆有多少中介门店，根据重庆时报的数据，主城区在2018年5月大概有2800家门店。加上一年来德祐开了几百家门店，今年我保守估计，重庆中介门店突破了3200家以上。按照一家门店月成交3套才能保本计算，至少要月成交上万套才能维持。
重庆8月份卖掉8000多套二手房，一个门店平均能卖2套二手房，算上二八规律，就是20%的门店卖掉80%的二手房，重庆有多少门店一个月在二手房市场上打白板？
按照9月份4000套二手房的成交，将有多少中介门店即将关门？！
05. 房租开始下跌，房价上涨底气不足
按国际通用的做法会拿房价租金比来衡量房地产泡沫水平。按照这个水平来衡量，重庆现在租金回报都不到2%，甚至不如银行活期理财。
2017-2019年，随着房价上涨，很多购房者都想当然地认为房租也会上涨，同时社会上也冒出大量的长租公寓和托管公司，都认为租赁市场是下一下蓝海。
但实际情况是啪啪打脸啊，房租是由收入决定的，随着房地产市场供给增多乃至过剩，房租却不断下降，重庆今年房租呈现下降趋势，而商业地产的房租更是惨淡，我们看看某知名中介的租金统计，短短几个月从33元一平，跌倒了30元一平，下跌10%左右。
数据来自撸房价；
我的判断是重庆租金下跌，说明市场上能买房的基本都买了，租赁需求大幅减少；继而可以推断，短期之内重庆房价继续上涨的底气不足。经济规律可能会迟到，但是从来不会缺席。
预计1-2年内重庆二手房价格还要继续阴跌，从而让房价租金比回到一个相对合理的范围之内。
06. 潮水退去才知道谁在裸泳
很多人好奇，重庆的房子到底被谁买走了？本地人？重庆本地土著很少有没房子的，2018年搜房网出了一个数据，2017年重庆主城人民只占据二手房购买人群的15%，其余42.5%一个是外地购房者，另外42.5%是区县人民。
看到这里，大家都看明白了重庆二手房为什么在2019年挂牌量暴涨吗？因为2年到了，投资客开始抛盘了，我们就打算区县的不算投资，但是42%的外地购房者是来重庆定居的吗？其实大家心知肚明。
对于普通刚需购房者来讲：
1. 最佳的购房时机已经错过，去关心房价的涨跌也没有意义，接下来只有咬紧牙关上车或者等待下一轮的房产周期；
2. 对于刚需改善来说，现在不是置换房产的好时机，一般置换房产都是在牛市前夜，你置换下来的二手房，在接下来的牛市中好卖而且能卖高价；
重庆新房市场的火爆只是假象，购房者的需求仍然是被刺激起来的，关键是现在新房也不火了。上周有房交会的大利好，而重庆新房一周才卖了2814套，这是不是出乎很多人无脑唱多人的意料。
图片来自锐理数据；
相对于新房市场，重庆二手房市场无人问津已经是常态，但是二手房的遇冷并没有带给购房者任何的冲击，大量的购房需求仍然只眷顾新房，重庆人的新房癌已是深入骨髓。
新房市场活跃，二手市场冰封，越来越多的人都意识到楼市风险越来越大，但却没有多少人愿意承认。只有当投资者把房产拿到市场上变现的时候，才发现根本有价无市。
回头再想想当年的楼市去库存，你是不是已经明白点什么了？
北区楼盘：
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南区楼盘：
龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
小树，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量楼盘，探寻最真实的重庆楼市；
楼市评论：
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