买婚房后发现是凶宅 起诉退房！

张女士的儿子小蒋马上就要结婚了，结婚就要给孩子准备婚房。张女士在中介看上了一套位于北京市朝阳区芍药居的二手房子。

结婚可是人生的大喜事。张女士要求房子不能是凶宅。签约前，中介公司例行询问房主崔女士房屋是否发生过自杀、他杀等非正常死亡事件，房屋是不是凶宅，崔女士均明确回答“没有，不是凶宅”，并在《房地产经纪服务事项告知书》上签字确认。

房子过户以后，小蒋就开始装修新房。然而就在装修的过程中，小蒋却从小区邻居那听到了一个让他非常意外的消息。

邻居告诉他，这家之前的男主人被烧死在这套房子里，房子是凶宅。

听到这一消息的小蒋如当头一棒，于是马上打电话告诉房屋中介。房屋中介联系原房东崔女士后，崔女士承认丈夫确实在房子里非正常死亡。

张女士认为房东崔女士不但没有根据诚实信用原则如实告知，反而故意隐瞒影响合同订立和履行的重大事项，使其陷入错误而订立房屋买卖合同，二被告的行为已经构成欺诈，合同依法应予撤销。诉至法院，要求：

一、撤销我与二被告于2014年1月23日签署的《北京市存量房屋买卖合同》以及我与二被告、第三人于2014年1月23日签订的《补充协议》；

二、要求二被告共同返还我已支付的购房款2800000元并支付利息，利息以2800000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年3月28日至实际给付之日；

三、要求二被告共同给付我已支付的契税14100元、个人所得税14100元、土地出让金991元、房屋所有权登记费80元、居间代理费61600元，保障服务费14600元，并支付上述款项的相应利息，利息以104871元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年3月28日至实际给付之日；

四、要求二被告共同赔偿装修费损失73323.58元；

五、要求二被告共同赔偿物业费736.28元、装修管理费300元、垃圾清运费1000元。

被告崔女士辩称：崔×的前夫赵×因床铺阴燃导致过量吸入一氧化碳中毒死亡，赵×的遗体仅小腿有小面积灼伤，其他部位完好。除了阴燃的床垫和被褥部分损毁，卧室墙壁有熏黑痕迹，室内没有其他损坏。因此我们认为虽然赵×因火灾死亡，但并未直接被火烧致死，而是中毒死亡，现场没有恐怖血腥的地方，纯属意外事故。此房并非凶宅。

嘉宾：杨崇玲律师

云南凌云律师事务所副主任

方弘：如果最终房子认定为凶宅，张女士可以以此作为退房的理由吗？

杨崇玲律师：可以。买房是生活中非常重要的事情，买卖双方需要严格按照规定办理相关手续。在交易的过程中，买卖双方应当诚信。

如果本案买受人事先知道该房子有发生过非正常死亡的事实，可能就不会购买该房子。而出卖人崔女士隐瞒了与此相关的重大交易信息，而此重大交易信息可能会直接导致买受人拒绝买房。

所以，房子被认定为凶宅,张女士是可以起诉退房的。

方弘：房子是否为凶宅是本案的争议焦点。房东认为丈夫不是自杀或者他杀，而是因为一氧化碳中毒去世，这样的情况不应当认定为凶宅。您怎么看关于凶宅的认定？

杨崇玲律师：法律并没有对凶宅作出界定。但是，根据我国传统文化的长期积淀，我们对凶宅可以作出评判。

自然死亡是指人到了一定的年纪，身体衰老走向死亡。本案中，房东的丈夫死于一氧化碳，不属于正常死亡、自然死亡的范畴。买房者认为这直接影响到自己的心理感受，会让自己感到不吉利、恐惧等。同样的价格，买房者可以选择其他的房子购买。

因此，我们可以认定此房为凶宅。

方弘：尤其这套房子，小蒋还要将其作为婚房。所以，有人在里面非正常死亡，对新人来说确实非常不吉利。买受人已经交了契税、个人所得税等费用，同时也花去了装修费7万，这些费用可以请求赔偿吗？

杨崇玲律师：判断买房者是否承担责任需要看合同交易过程中是否有违约行为。

本案，卖方隐瞒重要事实构成交易中的重大瑕疵。因为，房子为凶宅的这一事实完全决定了买受人是否购买房屋的真实意愿。该房屋是买受人准备作为婚房而使用的，非正常死亡的事实对他们来说非常忌讳。

作为房东，在交易之前没有对该事实进行披露。我认为其违反了相关法律规定，在某种程度上其行为构成了欺诈，违反了诚实信用原则。

从合同相关法律规定看，一方以欺诈的手段使对方违背真实意愿订立合同，受损害方有权请求法院撤销合同，合同撤销之后，买受方支付的相关费用（税费、装修费等）由卖方承担。

方弘：买受人之前在房地产经纪服务事项告知书中签署过服务事项告知书，该告知书中“重大瑕疵”一栏载明：披露房屋是否为“凶宅”，产权人否认交易房屋在本人持有期间发生过自杀、他杀的非正常死亡事件。即本案对是对凶宅有明确约定的，而有些房屋买卖中对凶宅是没有约定的。在这种情况下，购房者买房之后发现是凶宅，还能主张退房和赔偿损失吗？

杨崇玲律师：可以的。因为是否是凶宅是关于事实认定，不以是否签订告知书等事项作为评判标准。

在房东否认房子交易前或者交易期间发生非正常死亡的情况，即使没有签订协议，凶宅的事实认定不受合同的影响。根据《合同法》规定，交易过程中，出售方一定要将重要信息告知买受人。

法院在审理过程中，要从事实上认定是否有影响房屋重大交易信息，如果有信息未披露，依据法律规定，购房者是能够要求退房的。

所以，是否退房并不是以双方有明确的规定为退房的唯一条件。

方弘：本案一审判决，撤销《房屋买卖合同》；房东崔女士返还张女士购房款二百八十万元及相应利息损失，并赔偿契税、个人所得税、已购公有住房上市出售补缴土地收益、房屋所有权登记费等共计三万多。同时，赔偿张女士装修费七万多。

因为不守诚信，张女士为此付出了相应的代价，也很有可能耽误新人的婚事。所以，诚信不仅仅是对一个人道德的要求，生活中很多情况下，诚信更是一条基本的法律原则，一旦违反就会导致自己承担非常大的法律风险。

嘉宾：杨崇玲律师

云南凌云律师事务所副主任