当前经济形势下，还能购买商铺吗？分析一下

这是一个粉丝的问题，看似问题很纠结，其实答案很简单。

商铺在什么时候能买，但是满足了两个条件，一是回报率，二是增值空间。我们知道，买商铺无论用于自营还是出租，都是以盈利为目的，不能赚钱甚至亏本的商铺，再便宜也不能买，能赚钱还有升值空间的商铺，价格再贵也值得拥有。

依靠租金收益和自身增值是商铺的两个主要收入渠道。如果商铺的年租金回报率能够达到7%以上，回本时间在15年以内，这样的商铺就可以考虑投资了。如果需要使用贷款，月租金可以覆盖月供的情况下，也是可以考虑的。如果月供大于月租金，每年还要往里面贴钱，基本不用考虑。

商铺回报率与升值之间的关系。回报率低的商铺，比如目前普遍存在的3～4%之间回报率的商铺，可以确定它的升值空间也是非常有限的。相反，回报率超过7%的商铺，其升值空间也大。超过10%回报率的商铺，未来升值空间更大。但是这些优质商铺几乎不可能流入市场，而是被有关系的人给“内定”了，或者是开发商留给某些利益方的“礼物”。

从当前商铺市场行情来看，回报率在7%以上的商铺不是没有，但多数集中在了一线、新一线、强二线城市。前段时间笔者因事去了趟上海，借机顺便考察了当地商铺市场行情。由于没办法跟房东交流，只能通过观察顾客进店率分析商铺租金收入情况。中午在徐汇区一家日式餐馆就餐的时候，见证了商铺生意火爆的场面。因为顾客爆满，我在餐馆足足等了20分钟才用餐，就餐以后还不断有顾客进店等候。试想下有这么多的人消费，生意如此好做，投资商铺怎么可能不赚钱？

其实这反应的是一个城市人口流入流出和经济发展情况。一线大城市有持续的人口流入，经济基本面超强，有人就会有消费，有消费才能有钱可赚，投资商铺就才能稳赚不赔。而反观大部分的三四线城市，都属于人口净流出城市，再没有过硬的产业支撑，收入和消费水平又很低，投资商铺显然很难赚钱，也是商铺低回报率的原因所在。因此人口情况是决定商铺投资前景的一个重要指标。

总体而言，商铺不是不能投资，也没有年头限制，关键要选对地方。如果在三四线城市投资，回报率达到7%以上，租金收益稳定在15年之内，那么这样的商铺无需考虑可以投资。如果资金充足，去一线等有人流的大城市投资更稳妥。

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