每日房产简报 | 楼市牛转熊！高位买进的房主过半都“资不抵债”
澳洲10月获批新屋数量环比下跌1.1%
根据澳大利亚统计局（ABS）周一公布的数据， 2018年10月获批的住房数量环比下降1.1％，季调后环比下降1.5%。澳大利亚统计局建筑统计部门负责人Justin Lokhorst表示：“过去12个月内，澳大利亚的获批住房数量一直呈现出稳步下滑的趋势。今年10月份，获批住房数量的下滑主要受私有住房（不含独栋屋）数量大幅下降所推动。据统计，10月份私有公寓和独栋屋数量环比分别下跌1.8%和0.5%。”就各州/领地而言，今年10月份获批住房数量下跌的地区包括：北领地（跌12.5％）、南澳大利亚（跌5.0％）、西澳大利亚（跌4.4％）、昆士兰（跌2.9％）和新南威尔士（跌2.3％）；获批住房数量环比录得上涨的地区则仅包括维多利亚州（涨2.4％）和澳首府领地（涨0.8％）。
50%牛市末端买入的业主已经“资不抵债”
澳大利亚ME bank最新公布的调研结果显示，伴随房价的持续下跌，过去三年内购房的人群中有大约60%的业主担心会出现“资不抵债”的情况。据了解，ME bank于近期对1500名在过去三年中购房的受访者进行了调研。调研结果显示，有接近50%在本轮澳大利亚房产牛市末端买入的业主已经对自己当初的购房行为感到后悔。原因是持续下跌的房价导致这些业主的财富效应彻底消失，进而不得不削减支出。房产机构Corelogic提供的最新数据显示，截至今年11月份，悉尼和和墨尔本的房价已同比分别下跌8％和6%，全澳房价则同比下跌超过4％。同时，瑞银提供的分析报告指出，房价每下跌10%可导致家庭支出缩减2%，进而导致经济受到影响。值得注意的是，由于本轮澳大利亚房价牛市主要受市场参与者的“动物精神”所驱动，因此买卖双方的交易活动更多的是跟风效应，而非经济基本面的推动。因此，本轮房产下行周期可能持续更长。
澳洲又两大银行宣布上调房贷利率
最新的研究表明悉尼和墨尔本两地住房市场持续缩水，为了应对不断上升的融资成本和监管费用，澳大利亚最大的互助银行Teachers Mutual Bank以及数字银行ING Australia宣布进行新一轮的利率上调。据了解，Teachers Mutual Bank及旗下的UniBank和Firefighters Mutual宣布上调利率20个基点，适用范围为新的和现有浮动利率贷款（含本息同还自住型和投资型贷款）。上月，该银行及其附属分行已经上调了二年期和三年期固定利率贷款10个基点，并降低按揭比（LVR）至90%。当然，部分应急或教育岗位可豁免适用新增的首付款比例。另外，在澳洲拥有130万客户的ING Australia则宣布上调主打产品“Orange Advantage”贷款产品浮动利率10个基点，适用新客户。除了上调利率外，两家银行为了应对监管压力还收紧了贷款标准。
澳洲房产清空率虽表现疲软，但趋稳迹象明显
上周，澳大利亚二手房产市场拍卖量保持稳定。但是，圣诞季的到来似乎并没有对拍卖成功率起到多大的推动作用。整体而言，全澳平均房产拍卖清空率连续第5周保持在45%左右。Corelogic提供的数据显示，截至12月1日的一周，全澳参与拍卖房产数据为2742套，略高于前值2701套。初步拍卖清空率录得47%。Corelogic分析师Kevin Brogan表示，往年圣诞季往往是房产交易活动较为活跃的月份，但是今年的圣诞季则可能会受到拍卖清空率疲软的影响，交易活跃程度有所下降。尽管如此，在连续经历数月的下滑后，我们看到上周的数据已经趋于稳定，提示向好的迹象。
悉尼房价较峰值下跌9.5% 或迎历史最大跌幅
根据《澳洲金融评论时报》报道，CoreLogic研究主管蒂姆·劳里斯(Tim Lawless)表示，悉尼房地产价格自去年7月高点以来，已下跌9.5%，本次房价下跌可能会超过历史上最大的跌幅。CoreLogic最新的房价指数显示，11月房价加速下滑，全国住宅价格下跌0.7%，为全球金融危机以来最疲弱的月度数据，其中悉尼下跌1.4%，墨尔本下跌1%。劳里斯表示：“对悉尼来说，1.4%是我们迄今为止看到的最大月度跌幅。上一次出现更大的月度跌幅是在2004年，但那只是一个月。而悉尼房价跌幅最大的周期则在1989年-1991年，悉尼房价跌幅超过9.6%。”从目前的情况来看，此次房价下跌会很有可能是悉尼房价回调最大的周期。
澳大利亚房产下行周期，部分高价区房产依然坚挺
澳大利亚地产研究机构Corelogic发布的最新报告显示，悉尼和墨尔本两地的房价虽然走软，但是，一些高价区的房产并没有因此而变得便宜。据统计，首府城市郊区依旧是当地房价最高的地区。特别是东海岸首府城市很多郊区的房价中位数都超过150万澳元。例如，悉尼的Point Piper、墨尔本的Toorak 以及布里斯班的Tenerife 都是当地中位房价最高的地区。与此同时，房产网站realestate.com.au.提供的数据显示，尽管悉尼和墨尔本一些房价昂贵的地区房价在过去一年中的跌幅高达20%，但是更多的高价区房价非但没有下跌，反而录得上涨。例如悉尼的Double Bay和墨尔本的Malvern在过去12个月中均录得上扬。其中，悉尼Bellevue Hill的独栋屋中位价从去年年底的545万澳元已经上涨至目前的610万澳元，同比涨幅达12%。
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