每日房产简报 | 投资房贷款利率上浮，政府负扣税政策“深受其害”

澳洲地产市场走弱，新西兰最大建筑商股价暴跌

根据《澳洲人报》报道，新西兰最大的建筑商Fletcher受到澳洲地产市场放缓的影响，预计2019年的营收将大幅下降，其股价在今年已经下跌了24%，至9年最低点。该公司宣布了再融资计划，审查了亏损业务，并在今年更换了高管，因为大规模的成本超支和项目延误导致了巨额亏损。Fletcher在今日年会前的一份声明中表示，预计2019年上半年利息和税前基本收益将下降10%。2019财政年度的基础EBIT预计在6.3亿至6.8亿新西兰元(5.907亿至6.376亿澳元)之间，低于2018年的7.1亿新西兰元(6.6576亿澳元)。Fletcher股价下跌8.8%，而大盘下跌0.4%。在过去12个月里，房地产市场尤其是墨尔本和悉尼的房地产市场已经走弱。今年早些时候，四大银行中有三家上调了抵押贷款利率，市场普遍预期澳大利亚住宅市场将出现疲软。

市场需求放缓，开发商提供更小住宅用地适应市场

澳交所上市的开发商Villa World的首席执行官克雷格·库库尔(Craig Steure)表示，提供多种土地和别墅组合的开发商，将与公寓开发商形成鲜明的竞争关系。Villa World在上周五的年会的一次更新报告中表示，未来几年公司将推出多种类型的现成房屋和土地开发，以迎合市场放缓的需要。Villa World表示，由于住房可负担压力加剧，买家需求倾向于较小的地块，我们将提供小型地块供买家选择。Steure表示，在资金紧张之际，他预计对这些小型别墅项目的需求会更大。我们看到，随着资金供应收紧，土地和新住房市场的状况继续放缓。

投资贷款利率上浮，政府负扣税减记成本增加16亿澳元

根据《澳洲人报》报道，投资地产负扣税减税的预算成本每年飙升16亿澳元，原因是银行对投资者贷款和只付利息的贷款大幅加息，以应对威胁金融体系稳定的贷款监管限制。APRA促使银行提高了只付息的投资人贷款利率，投资人的贷款利率平均比自住业主的贷款利率高出55个基准点。部分被认为是高风险贷款的投资人甚至需要比一般贷款人多支付105个基准点的房贷利息。由于市场上约有价值5500亿澳元的未偿投资者抵押贷款债务(其中三分之二仅以只付利息形式持有)，这些贷款的利息估计增加了50亿澳元，这也是政府负扣税减记成本增高的关键因素之一。在目前的负扣税规则，利息支付是可抵扣税的，意味着政府年度税收收入下降了约16亿澳元。

悉尼办公室租赁需求强劲

根据《澳洲金融评论时报》报道，在2019年悉尼CBD的办公室空置率将下降到只有3%，而2019年各大首府城市的办公室空置率平均在4.5%左右。BIS牛津的经济学家Lee.Walk表示，悉尼的办公室供应量在短期内不会有增加。新州经济咨询公司预测，在未来三年内，新州平均的办公室需求将增长150 000平米。就近期而言，办公室空置率已降至4.6%，为十年来最低。澳洲最大的办公室拥有者Dexus预计空置率远低于4%。

国际银行家下调对澳洲房产市场预期

根据《澳洲金融评论时报》报道，汇丰预计悉尼和墨尔本的房价从高峰到低谷下降12%至16%,下降速度快于预期。在汇丰周二的一份研究报告中称，悉尼的房价已经下跌了8%，而墨尔本可能会更糟糕，房价有可能跌回五年前水平。汇丰银行（HSBC）首席经济学家皮特·布洛克瑟姆（Paul Bloxham ）表示，住房市场投资的收益预期已经收窄，海外买家需求大幅下降，房产价格下跌超出预期。悉尼的价格自2012年以来增长了75%，到目前为止下降了8%，墨尔本的价格自2012年以来增长了58%;到目前为止下降了5%。Bloxham也表示，市场的下跌是有序的软着陆，而不是崩盘，汇丰银行下调了对澳洲房产市场的预期。

澳洲家庭平均居住面积已降至22年最低

根据ABS数据统计，澳洲的家庭居住面积已经降至22年来最低水平。在2017至18年间，新建房屋和公寓的平均建筑面积为186.3平方米。由CommSec委托的澳大利亚统计局的数据显示，这意味着新房比前一年减少了1.6%，人均居住面积已降至1996年以来最小的。新建设的新房中有46%是公寓。在过去的财政年度里，维多利亚州平均家庭住房面积为244.8平方米，其次是澳大利亚首都直辖区、西澳大利亚州和昆士兰州。新南威尔士州的平均房屋面积降到了220.3平方米的23年低点。