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基本每隔一段时间，我们的朋友圈都会被各机构专家的房产市场预测刷屏。但我们之中有多少人会被专家预测左右自己的看法？又有多少是民间深藏不露的“房产大咖”？
事实上，每个人都对房产市场有自己的看法。专家有专家的大道理，民众的看法更接地气。都有一定的参考价值。今天《澳洲财经见闻》为您整理了来自专家和普通民众的两份房产市场预测调查报告：NAB季度澳大利亚住宅房地产调查于2011年第一季度首次推出。这项调查是从2010年4月推出的NAB季度澳大利亚商业地产调查拓展而推出的。
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受访者包括房地产代理/经理、房地产开发商、资产/基金经理和业主/投资者。约240名房地产专业人士。调查结果如下：
第三季度澳大利亚住宅市场情绪（按NAB的住宅房地产指数衡量）有所改善，主要受房价重新上涨的推动。 但不同州之间的差距很大， 买房热情在新南威尔士州和维多利亚州最高。
各位专家还预测了接下来12个月全澳范围内涨幅较大的几个区域。
第三季度外国买家在当地房产市场中影响力有所减弱，占新房总销量的10.2％，占非新房销售的6.4％（自2012年中后期以来的最低水平）。在此次调查中，受访专家普遍预计未来12个月澳洲房价会增长到1.3％左右（上次调查中预计增长的0.7％）。
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全国各地的情况不一，但与第二季度时专家预计的1.3%的增长有所提振。 其中，2016年第三季度专家预期维多利亚州房价在未来12个月会增长2.1%左右，第二季度时的预计为1.3%的增长。
另外专家还预测了未来12个月，全澳范围内涨幅会比较大的几个区域：
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第三季度专家普遍预测新南威尔士州房价未来12个月会有2％的增长，而上个季度只预计了0.9%的增长。而第三季度昆士兰州的预测增长幅度较第二季度有所下降（1.1% vs 1.3%）。
在对未来2年的预期中，房地产专业人士认为房价可以在2年内增长到1.4％（上次调查中预计增长1.0％）。维多利亚州（2.1％ vs 1.4％）、新南威尔士州（1.7％ vs 0.9％）。昆士兰州（1.5％ vs 1.8％）。（其他州见下图）
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在澳洲住房建设量达到历史最高水平的背景下，房地产专业人士普遍预计未来12个月里各州的租金增长将较为疲软，就2016年第三季度预计与第二季度预计对比来看：新南威尔士州预期不变（1.2％）。其中维多利亚州有所下降（1.0％对1.1％）。（其他州见上图）
在对未来2年租金增长预期的调查中，第三季度与第二季度预测值对比，所有州都有所回落，但新南威尔士州（1.4％和1.7％）和维多利亚州（1.1％和1.3％）昆士兰州（0.2％ vs. 0.7％）租金仍有所上涨。相比之下，住房租金预期在南澳/北领地（-0.2％ vs 0.5％）和西澳洲（-1.0％ vs -0.2％）将会下降。
目前，首次置业者（自住业主）占第三季度新房总销量的19.0％（第二季为21.7％），而首次置业者（投资者）则占12.2％（第二季为11.1％）。总的来说，在第三季度，首次置业者占所有新房地产销售的31.2％（第二季度为32.8％）。
在第三季度，自住买家（扣除首次置业者）在新房市场的占有率持续增加，占总销售额的32.8％（第二季度为31.4％）。尽管贷款标准更严格，但本地投资者（扣除首次置业者）也发挥了更大的作用，他们的总销售额份额增长到24.4％（第二季度为23.7％）。
相比之下，海外买家的份额下降到10.2％——这是自2012年中期以来的最低水平。按各州分别来说，维多利亚州海外买家的占比下降很快（在新房销售总额中占比从第二季的21.7％下降到15.0％）；相比来看，新南威尔士州（从11.8％下降到8％）和昆士兰州（从11.2％下降到10.5%）下降幅度较小。
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总体看来，房地产专业人士普遍认为，在未来12个月内，除了内城区独栋屋和低层公寓，市场对大多数新建房产的需求将会有所减弱。但房地产专业人士预计市场对新建房产的需求水平还是会维持在一个健康的水平。按各州情况来说，新南威尔士州的房地产专业人士是最乐观的，他们预计市场对内城区独栋屋和CBD公寓的需求将会非常好，市场对新南威尔士州其他类型新物业的需求量也会稳中有升。
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相比之下，西澳的受访者较为悲观；认为市场对西澳所有类型的房产的需求都为“一般”，对于CBD公寓需求预计为“差”。
在新房开发面临的障碍方面，房地产专业人士将严格的信贷要求视为最大的困难，其次则是是房价可负担性（特别是在新南威尔士州和维多利亚州）。
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新南威尔士州的房地产专业人士也提到缺乏开发地点和劳动力不足是很大的障碍，而在维多利亚州和南澳/北领地建筑成本则被视为新房开发的重大障碍。
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首次置业者（自住者）占第三季度非新房销售额的19.3％（第二季度为17.5％），除了西澳以外，此类买家占所有州的总销售额的比例有所增加。首次置业者（投资者）占第三季度总销售额的10.6％（第二季度为9.7％）。总体来说，在第三季度，首次置业者占非新房销售额的29.9％（第二季度为27.2％）。
自住买家（扣除首次置业者）是非新房市场的主导，占第三季度所有销售额的42.0％，略低于第二季度的42.7％。
非自住投资者（扣除首次置业者）在第三季度占非新房总销量的20.6％（第二季度为22.0％），此类买家在除昆士兰州以外的其他州都不太活跃。
第三季度，海外买家占非新房销量份额下降到6.4％（第二季度为7.2％），为2012年第4季度以来的最低水平。维多利亚州（8.5％，第二季度为9.6％）、新南威尔士州（7.2％ vs 7.5％），昆士兰（5.7％ vs 7.0％）和西澳洲（5.2％ vs 5.8％）都有下降。（点击看大图）
除了中/外环的高层公寓和CBD公寓，预计明年市场对非新房的需求预计将有所改善。独栋屋和低密度公寓的需求预计为“良好”，其他类型为“一般”。
新南威尔士州的房地产专业人士认为内城区独栋屋的需求会“非常好”，其他类型房产的需求为“好”。
在维多利亚州，预测市场对独栋屋和低密度公寓的需求为“好”，其他类型房产的需求为“一般”。在昆士兰州和西澳洲，房产专家预测除了昆士兰州的独栋屋需求为“好”，其他所有类型的房产的需求为 “一般”。
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房地产专业人士认为：就业保障是澳大利亚非新房市场上买家的最大制约因素。西澳、南澳和北领地也将面临更加严峻的经济环境。如何获得贷款和房产价格的可负担性是新南威尔士州和维多利亚州最大的制约因素。专家预计，海外买家在澳大利亚房地产市场的影响力将继续降低，政府针对海外买家制定的一系列限制条件是这一现象的主要影响因素。（点击看大图）
第三季度，海外买家占新房总销量的10.2％（第二季度为10.4％），在非新房市场，海外买家份额下降到6.4％（第二季度为7.2％），也是2012年第四季度以来的最低水平。
以维多利亚州为例，在政府对海外买家征收印花税附加费后，海外买家市场份额在第二季度和第三季度连续下降到了15％。海外买家在新南威尔士州的影响力也较小；只占总需求的8％——自2012年第一季度以来的最低水平。在昆士兰，海外买家份额下降到10.5％（第二季度为11.2％）。在西澳，海外买家市场份额提高到6.6％（第二季度为3.9％），这表明海外买家可能认为在西澳洲将有好的投资机会。在维多利亚州，海外买家占非新房销量的8.5％。在新南威尔士州，份额为7.2％（第二季度7.5％）。在昆士兰州为5.7％（第二季度7.0％）和西澳5.2％ （第二季度5.8％）表现也不太突出。（点击看大图）
第三季度，澳大利亚全国范围内海外买家购买的房产类型发生了微小的变化。总体上，52％是公寓（第二季度为53％），17％是用于重建的土地（第二季度为18％）。独栋屋比例增加到32％（第二季度为29％）。
然而，这一比率在各州间波动很大。在维多利亚州为例，海外买家购买的房产40％左右是公寓（第二季度为43.3％），这一比例是全州最低的。独栋屋比例为38.6％（第二季度为32.5％），是所有州中最高的， 22.8％是用于重建的土地（第二季度为25.2％）。
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在新南威尔士州也有海外买家的购买倾向从公寓到独栋屋的显著转变。公寓在第三季度的销售额占比为55.2％（第二季度为59.8％），而独栋屋的销售额增加到31.1％（第二季度为22.2％）。
在昆士兰州，公寓占所有销售额的59.8％——相比第二季度的62.9％有所下降，但仍然是所有州中最高的。总体来说，澳洲全国范围内约36％的海外买家购买的公寓的价值低于50万澳元，而另外38.2％的公寓价值为50万至100万澳元。约14.9％的海外买家购买价值100万澳元的公寓，7.3％购买价值200-500万澳元的公寓，3.4％购买价值超过500万澳元的公寓。其中，在昆士兰州，出售给海外买家的公寓中，有近54％的房价低于50万澳元，而新南威尔士州则只有15.5％。相比之下，新南威尔士州公寓销售额有近16％是超过200万澳元的房产，在昆士兰只有超过6％。全国范围内，海外买家购买的独栋屋类型中只有19.4％不到50万澳元，35.6％为50万到100万澳元，21.4％为100万-200万澳元，大约13％价值超过200万澳元。其中，新南威尔士州出售给海外人士的独栋屋中，约有54％的价值低于100万澳元，而维多利亚州为60.5％，昆士兰州为78.5％，西澳洲为72.3％。新南威尔士州出售的房屋中，有29.1％的房屋价值在100万至200万澳元之间，而维多利亚州则为25.8％，昆士兰州为13.6％，西澳州为18.5％。
新南威尔士州约18％的房屋和维多利亚州约14％的房屋售价超过200万澳元，而昆士兰州仅有7.9％，西澳洲有9.1％。
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澳大利亚住房市场总体情况在最近几个月有所提振，房产价格在近6个月上升动力较强——特别是在悉尼和墨尔本。这样的上涨势头有许多驱动因素，但澳大利亚央行最近的利率下调（5月和8月）可能是主要的影响因素。
此外，投资者贷款总额再次增加，并自住类房产贷款增长也保持稳定。由于供应不足，拍卖和销售量的数量远高于去年同期水平。低利率水平正在维持房产的负担能力，随着悉尼和墨尔本的人口增长持续增长，需求预计将保持强劲。这些因素对两个城市的市场都有进一步的上行风险。悉尼的房价在2016年9月份上升10.6％，而墨尔本的房价增长9.4％。在暂时落后于墨尔本之后，悉尼的住宅价格的增长再次强劲，这主要得益于一个良好的市场基础。然而，悉尼很难保持这一地位，因为价格可能会在多年强劲地增长之后最终达到其极限——超过家庭收入。
在其他首都城市，布里斯班（3.3％）、阿德莱德（6.5％）和霍巴特（8.8％）都经历了稳定的房价增长，而矿业下滑仍然对珀斯有非常大的影响，导致房价下跌7％。
公寓市场的价格的上涨幅度一般低于独栋屋。但在悉尼，这个差距并不大；公寓单位价格上涨8.3％（独栋屋住宅为10.6％）。另外，以年度价格增长而论，阿德莱德（7.1％）和珀斯（-5.9％）公寓的单位价格的表现实际上比独栋屋的涨势要好。墨尔本和布里斯班的公寓价格增长较为落后；墨尔本的公寓价格比去年同期增长了5.2％（独栋屋9.4％），布里斯班公寓价格同期仅上涨0.4％（独栋屋3.3％）。新南威尔士州和维多利亚州的人口继续保持增长，使需求量不断增加。但由于降息对利率的影响会逐渐减弱，信贷控制措施和房产价格可负担性恶化很可能终将压制当地的需求。NAB国民银行预测2016年独栋屋价格增长率从此前预计的5.1％上调到7.9％，公寓价格增长率为5.2％，高于之前预计的3.6％。预计澳洲房产市场将从2017年年底/ 2018年初出现相当大的转变，预测2017年独栋屋价格的增长为0.4％，公寓价格则会出现1.6％下跌。但是，转变的时机并不确定，而且在2017年澳大利亚央行的两次预期利率下调可能会延缓价格的下降。总体看来，在没有巨大的金融危机冲击导致失业率猛增或利率大幅上升的情况下，住宅房地产价格不太可能遭遇严重的“修正”。另一方面，CoreLogic公司就针对当前房产市场，给2442个普通民众出具了一份调查问卷，其中包括一下几个问题（附带问卷统计结果分析）：（点击看大图）
根据统计结果，67%的调查受众认为现在是购买房产的好时机，而去年同期只有58%的调查手中认为是购买房产的好时机。
在悉尼这样房产价格可负担性最差的首府城市依然有超过一半的调查受众认为现在仍然是买房的好时机。另一方面，在北领地和珀斯这样的房产价格已经在此前达到顶峰，现进入下行期地区的调查受众里有超过80%认为现在是买房的好时机。中年群体在看待买房时机的问题上会更加乐观。而年轻人多为房产价格可负担性不断恶化所影响，较为悲观。（点击看大图）
根据统计结果，在目前的房产市场状态之下，有59%的受访民众认为现在是出售房产的好时机。与去年同期（62%）相比有所下滑，原因可能在于房产市场走势疲软。根据CoreLogic提供的数据显示，大多数首府城市的房产交易数量都有所缓和，但拍卖清盘率频频达到创纪录的最高点。
区域房地产市场的表现与调查结果乐观还是悲观息息相关：珀斯和北领地只有20%的受访者认为目前是出售房产的好时机。而悉尼和墨尔本的受访者对出售房产最为乐观，近四分之三的受访者认为目前是出售悉尼房产的好时机，70%的受访者认为目前是出售墨尔本房产的好时机。（点击看大图）
根据统计结果，有67%的受访者认为澳洲房产市场目前较为脆弱，接下来将会出现价格大幅修正的情况。与去年同期69%的结果相比，有所下降。大部分受访者都对澳洲房产市场“崩溃论”非常关注。
就目前结果来说，67%的受访者认为房地产市场将会面对重大的价格调整；但与此同时，又有相同比例的受访者认为现在是买房的好时机。表面上看，似乎有些说不通，但实际上这样的结果更体现了民众对澳洲房产的自住需求。另外，在认为房产市场价格会迎来重大更正的受访者中很大一部分都不相信更正会很快到来。你认为，未来12个月澳洲房产价格将会上升，下降还是稳定不变？
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调查结果显示：大部分受访者希望在接下来的12个月，澳洲房产价格能够维持稳定。但塔斯马尼亚的受访者对房产价格上涨颇具信心。
42%的受访者认为未来12个月房产价格将会上涨，其中76%的受访者预测这个增幅不会超过5%。只有14%的受访者认为房产价格将会下跌，其中北领地认为房产价格将会下跌的受访者比例最大（40%）。你认为，未来12个月租金将会上涨，下跌还是维持不变？
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调查结果显示，即便澳洲正处于20年以来租房市场最疲软的阶段，但只有12%的受访者认为接下来的12个月时间里，澳洲房产周租金会出现下跌。
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调查结果显示，有92%的受访者认为海外买家在一定程度上推高了澳洲房产价格，其中更是有10%的受访者认为海外买家是房价飙升的最主要因素。65%受访者认为，海外买家对房产价格造成的影响是适度的。根据外国投资审查委员会提供的报告：悉尼和墨尔本是海外买家最为活跃的城市。这两个城市资本增长最为显著，房产价格可负担性最差。相比全国平均水平，这两个城市中有更多的受访者认为海外买家对房产市场产生了极大的影响。另外，年龄较大的受访者中，认为海外买家推高房价的民众更多。
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46%受访者认为在接下来的12个月时间里，贷款利率能保持稳定，但有36的受访者认为，贷款利率将会有所上涨。
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根据调查结果，有一半的受访者认为最重要的是个人财务状况。其次是资本增长的前景。这也体现了许多购房者将房地产市场视为创造财富的渠道。当前利率是第三个重要因素；忧郁当前家庭债务水平创历史新高，大多数购房者都对债务成本高度敏感。
本文作者：Cynthia高晨曦，转载需作者授权
制图：Chloe
