科普：新州2016版本物业法的新内容
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本篇共1988字｜预计阅读时长3分钟
超过90项改革新措施，饲养宠物，抽烟，停车，室内翻新，分租等都有新规!!!
超过2百万以上的新洲人口目前住在由分契式物业管理的公寓楼里， 预计到2040年这个数字将翻一番。
据新州公平交易委员会，上一次的大范围物业法改革是在1973年，然后最近的一次修改是1996年，很多的条例都已经严重落伍了。 历经了5年的时间， 在三次实施都遭到政府的推迟下， 终于，备受期待的，一部迟到了近20年的《2015年物业法案》在2016年11月30日正式开始了，一部更现代化，更好的反应现代人居住的要求和生活方式的新法终于悄悄落地了。
重大调整
新法的重要特色是加入了若干备受争议的条款，如新法允许在四分之三业主同意的情况下可出售整栋楼给开发商用作开发或改建， 旧法规定必须是100%业主同意，所以新法等于用法律武器来强迫剩下的四分之一业主接受。
第二新法规定开发商必须缴纳售价的2%的作为质量保证金，主要为了打击不良开发商在建造劣质楼盘后“失踪”所做出的努力。
第三新法加入了很多人性化的条款， 首先是默认饲养宠物， 其他的如加入了如果大楼的住户超过50%以上是租客， 一位租客的代表可以进入业主委员会，再有新法极大简化了室内小型专修的审批程序等。
当然类似澳洲其他的法规，新法中的很多条款还是存在很多所谓的“误区“或”陷阱“，比如新法在强制执行法庭禁令时还是很弱的， 再有由于新法实施才12个月所以还鲜有法庭实际案例，不过我们预计新的补充条款可能会随时出现来矫正或弥补新法的不足。
首先新法有小部分称呼上的改变、但实质内容还是一样的， 如：分契式物业委员会以前叫行政委员会，以前的“下沉基金”现在叫“资本基金”。
下面12项内容是新法改革的重要组成部分，让我们来简要的科普一下这些重要内容：
1
违规停车可能被罚款
新法规定业主法团可以和当地市议会签订某种“商业合约“， 允许市议会的停车巡检人员进入公寓楼的停车场进行检查，看是否有违规停放的车辆。巡检人员有权对违规停放的车辆开出罚单。当然合法停车的车主如果您的车停放在停车位界限之外， 也可能会被罚款。
2
居住人数限制
二房东们要注意了， 新物业法的条款对“非法分租”的规定会更严格。 按照新规，业主法团将可以通过制定相应物业法规来限制每个卧室最多只能居住2名成人。不过新规对居住的儿童数目是不能设限的。任何违反这个规定的房主或者主分租人将面临罚款。
3
违反物业条规加倍罚款
首先违反相关物业管理法则的行政罚款金额翻了一翻，从旧法的550澳元上升到1100澳元， 相当于人民币6000左右，且12个月内的再犯罚款是2200澳元，相当于人民币1.3万左右。
其次由行政或民事上诉庭开出的行政罚款将直接转付给“业主法团”，而不是像以前的上缴州政府。这样做的目的是期望会有更多的住户来一起负起监督及追究违反物业条规的行为。
另外如果在收到行政或民事上诉庭开出的行政罚款和限改通知后仍再犯， 业主法团可以向总检察长办公室申请高达5500澳元的一次性罚款。
4
集体销售
新的集体销售（Collective Sale）可能是新法最具争议的条款。新法现在允许百分之七十五的旧楼居民如过一直同意就可以出售整栋大楼给开发商进行重建或改造，而不必理会少数人的意愿如何。旧法的规定是所有业主都同意的情况下才可出售整栋大楼。
其目的是为了消除个别业主的影响，防止他们阻止对老化和高维修成本的楼宇的必要的重新发展。 在新南威尔士州已建成的社区中，约有8000套公寓楼可以重建变成更新，更安全，更健康的建筑，并可容纳多至两至三倍的居民。
5
吸烟和烧烤
澳洲是一个普遍禁烟的国家，几乎在所有的公共场所抽烟都是明令禁止的。
为了体现现代物业的管理理念，新法也加进了对于限制吸烟的规定， 如物业现在可以禁止在所有公共区域的各种形式的吸烟，请注意了自家的阳台也是公共区域。虽然新法没有禁止烧烤，但是物业也可以对过于浓重的烧烤烟雾加以限制。
所以如果被举报将可能承受高额的罚款。最后一般自己家里都有烟雾探测器， 所以抽烟也要小心罚单咯！
6
宠物
澳大利亚是世界上宠物拥有率最高的国家之一，旧法对于如何申请饲养宠物有过多苛刻的要求，已经严重过时。作为改革的一部分，新法默认了允许饲养小型宠物。
即使是在那些标明“禁止养宠物”的公寓，“协助性动物”（assistance animals）也将无条件获得豁免。这对于广大宠物爱好者来说绝对是一个利好的消息。
7
物业委员会
澳洲很多房产投资者都会愿意委托房地产中介来代行管理，比如招租，房屋维修及支付账单等。但新法案规定，现在房屋出租中介将不再被允许入选物业委员会，除非他们自己也是业主。
同时新法案规定如果超过50%的住户是租客，则一位租客的代表可以进入委员会，但不能参与讨论与财务及审计报告或其他财务方面的相关事项，也不能讨论如何征收物业费用以及不能参与讨论分契式计划管理合约续约事项。在业主委员会开会时也不能提出动议 。
8
开发商
为了避免在楼盘开发商保修期内出现建筑质量缺陷时物业管理和开发商潜在的利益冲突，新法案规定，开发商或跟开发商有关联的人在物业成立的前10年内不得担任物业管理人。这种做法的终结，也就是回避在楼盘出现质量缺陷时物业管理和开发商潜在的利益冲突。
9
物业任期
新法规定分契式物业管理中介在楼盘交付使用后的第一次业主大会上，最多只能获得12个月的委任。这样就避免了如果业主对物业管理中介不满意，就不会出现只能平白忍耐多年的现象。这样，不好的物业经理可被及时更换，而好的物业经理的合同则会获得延长，最后新法规定所有物业合同的签立最多不能超过3年，旧法是5年期限。
10
小型装修的审批
新法对室内小型装修提供更便捷更灵活的审批方法。依据新法如果业主需要申请更换地毯，刷油，甚至安装内墙，只要对房屋的结构，防水以及外观没有影响或改变的情况下，业主委员会就可以批准而无需提交特别决议交由业主大会来批准。
11
业主委托
新旧物业法都允许业主如果由于各种原因不能参加业主大会可以委托其他人代其参加并投票。但旧法对于“业主委托“没有设限，为避免一枝独大的现象出现，新法规定了如果一个分契式物业计划少于20户每个参会者最多只允许持有一个“业主委托“。
如果超过20户那每个参会者最多允许持有不超过总户数 的5%的”业主委托“。另外新法规定如果业主或”业主委托“拖欠物业费将不得在业主大会上投票，同时该业主也不能参选业主委员会。
12
利好：2%新楼质量保证金
为了杜绝不良开发商和开发项目， 作为此次大规模物业法改革的重要部分，新设立的“建筑缺陷保修保证金”政策将从2018年1月1起开始实施，该保证金强迫开发商将建筑成本的2%留出2年为期，用于支付在楼宇投入使用的前两年中可能出现的任何建筑缺陷。
保证金试用范围：所有4层以上且建造合同在2018年1月1日后订立的。如何使用保证金的以及2年后的归还都由新州公平委员会负责。