是什么原因让刘强东夫妇亏本出售澳洲房产？看完Get三个投资奥秘
据外媒报道，今年1月，章泽天以1350万澳元（约人民币6550万元）亏本出售其位于悉尼的顶层公寓，挂牌两年后，该豪宅终于成为售出，新业主为Iris Capital创始人Ramy Arnaout和妻子Nadia。
这套豪宅是刘强东2015年4月的时候以1620万澳元（约人民币8100万）买下的，在当年创下了豪宅成交的天价，2017年6月刚挂牌时的报价更是高达1800万澳元。
如今，这套富人区顶层豪宅折价270万澳元售出，折合成人民币的亏损超过1000万人民币。网友一度以为是章泽天和刘强东的婚姻出现了问题，章泽天才会选择急匆匆抛售这套婚房，直到近期，网友才恍然大悟，章泽天低价抛售这套房产可能是为了防止资产进一步缩水，是投资上的明智决定。
毕竟，目前澳洲房产市场正在经历的，是过去55年房价疯狂暴涨之后的报复性狂跌。
澳洲房价在2018年整体下跌5%，创下2008年经济危机以来最差纪录。到2018年12月，澳大利亚房价已经连续15个月下跌，并且这样的情况到了2019年之后还在持续。澳洲最大的两个城市——悉尼、墨尔本的跌幅最大，悉尼下跌9%，墨尔本下跌7%，两大城市的房产正在以不可遏制的速度急剧缩水。
澳洲基金公司AMP Capital预计，到2020年，悉尼、墨尔本房价可能从峰值大幅下降20%左右。
这与澳洲政府于2018年推出的一系列房地产调控措施息息相关，包括收紧贷款政策、提高按揭利率、限制房地产投资、增加住房供应等，外国投资者大批量撤离，市场状况发生明显变化，悉尼的房价开始急转直下：悉尼平均房价比2017年峰值下跌11.1%，整个房地产市场处于2008年经济危机以来最疲软的状态。
但这些调控措施并不是导致房价急剧下行的根本原因，澳洲大城市的房地产市场的发展已经非常不健康了，泡沫现象十分严重，原本就到了岌岌可危的境地，政府调控、外资撤离等只是压垮骆驼的最后一根稻草。
据媒体报道，澳洲房价在2017年往前55年的长周期里，总计上涨了65倍。2000年至2017年，澳洲房价涨幅接近150%。在2017年底，澳洲住宅市场到达顶峰，高达7.3万亿澳元，是GDP的4倍多，这个比例比美国次贷危机前还高，泡沫现象其实已经非常严重了。
随着房价的疯涨，越来越多的澳洲人买不起房了，甚至租房都成了问题。据统计，澳洲人在35-44岁的“有房”比例在26年前高达75%，但2017年却下滑到60%。在首都悉尼，普通工薪族的周工资只有700-800澳元，根本无力承担高达600澳元的一个普通单间的周租金。
有些无家可归者直接住在帐篷里向政府抗议，“这才是许多人在悉尼住得起的房子。”可见，澳洲大城市的房地产发展已经到了一种非常不健康的程度。
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这次房产大跌价将澳洲房地产市场的问题暴露在全世界面前，也让投资者静下心来仔细思考，到底怎样的海外房产市场是值得投资的？既要稳健发展，又要收益有长效性保障。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。海外房产投资的选择也是大有学问。好的投资至少需要满足以下几个条件：
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市场稳健发展，避免投机行为
只有把水分挤干，才可能看到房产市场的真正面貌和运行逻辑。
从2014年起，就有专家开始警告澳洲房地产市场泡沫甚至见顶，但在2017年澳大利亚房价仍然飙升了18.9%，创下5年新高。激进，枉顾风险和经济发展规律，泡沫的破裂总是打得人措手不及。
John Wake在发表在福布斯上的一篇文章中说到，当经济大潮消退时，我们才看到悉尼、墨尔本高涨的房价有多少是基于运气和国家支持的投机成分。
我们回过头来看同样经历过经济泡沫的日本。
我们可以在上图中看到，日本曾在上个世纪也经历过澳洲目前正在经历的大起大落。但经过20多年的沉淀后泡沫沥干殆尽，通过调整国家政策，房地产市场得到了稳健发展。所以在近十年中，东京都市圈的房价水平普遍处于稳中上涨的状态，并且依旧在按照这个趋势发展着，不再大起大落，市场趋于成熟。
一个成熟的房地产市场，不再追求投机，而是从一个更长的时间维度来对待一个保值增值的物业。
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人口流动性，人口的稳定流入
房地产市场长期的发展在于人口。澳洲人口密度3.2人/平方公里，地广人稀，虽然每年都35万左右的海外移民流入，但一放到硕大的国家版图上对比就会发展，每年几十万的移民分流到各个城市后，对城市密度的影响依旧比较小。人口的自然增长率缓慢，外来移民影响不显著，就很难支撑起各个城市的房地产市场。
而东京，作为世界上人口密度最高的城市之一，人口密度是北京的4倍，这里吸引着全国的年轻人前来就业定居，人口连续22年保持流入状态，都市圈的虹吸效应非常明显，都市圈人口将近占据全国人口的1/3。
大量年轻人流入这个国际大都市，自然产生了住房的需求。一般而言，刚工作的年轻人会选择租房，有了一定经济实力后会购置房产。
国内媒体曾报道，2015年在东京都的葛饰区或坎城买一套独栋的两居室或三居室价格在3000-5000万日元之间。而2015年日本就业者年均收入为469万日元（约为27万元人民币），这意味着一个日本家庭6-9年的总收入就能买一套房子。可见，日本的房产市场总体是健康发展的。
东京都的房地产市场，依靠日本独特的大都市圈文化便可基本保障稳定的国内年轻人口流入，为房地产市场提供了价值支撑。
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房产供求的动态平衡
合理的房屋供应量和供应速度可以使得房地产市场大体上保持供需平衡的状态。
澳洲近两年的房屋供应量明显增加，比如悉尼所在的新南威尔士州，计划在2021年前，每年新建6.1万户住宅。但是，澳洲人口在减少、外资在撤离，使得市面上房屋的供大于求，打破了原本的动态平衡，成为一个“买方市场”，价格是这种供需关系逆转的反映。这也是目前房价下跌的一个原因。
东京都市圈的房地产市场发展已经很成熟了，房屋供应量和供应速度长期处于一个缓中有进的阶段，供求关系比较均衡，这也是东京房屋空置率低、流转性高的原因。供需才是最基本规律。
在海外投资的道路上掌握以上基本建议，看市场、看人口、看供求，做明智审慎的选择，是此次澳洲房价大滑坡带来的三点启示。再结合之前我们讲到的巴菲特投资心得，进行投资之前一定要充分了解市场行情再做选择，才是理智谨慎的投资人。毕竟也不是人人都是刘强东，资产缩水1000万人民币也能承受得起。
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