派息12%、一日售罄，中国版REITs值得买吗？
只要有稳定的现金流，就把它证券化。
再过十来天，国内首批公募REITs就上市交易了。
REITs是什么？它和股票、债券、基金有什么区别？能不能买？
今天小巴就来聊聊REITs这个新的投资工具。
此前，小巴写过一篇文章《假如国家准备卖一条高速公路，你买不买？》，介绍了REITs的基本原理。
简单回顾一下，REITs的全称是房地产投资信托基金。REITs其实就是一伙人凑份子，将钱交给基金经理，让他去投资不动产（办公楼、酒店、高速公路等），赚到的钱大家平分。
通过REITs，个人可以低门槛参与不动产投资，不动产的出售方则可以回笼资金，降低负债压力。
唐太宗说“以史为鉴，可以知兴替”——通过比较能够帮助我们看清事件本质。所以小巴接下来也会拿REITs与其他投资品种做对比，以便更好地了解其特点。
普通股票型基金是众筹买股票，债券型基金是众筹买债券，首批9只公募REITs的本质则是众筹购买基础设施。
基础设施的特点是投资回报期较长而且不易分拆。比如建一条高速，回本时间按十年来算；高速公路只能整段卖，不能拆成1米1米卖。
为了保证项目稳定运行，REITs认购完成后会封闭管理，封闭期在20年到99年不等。在封闭期内投资者不能申购及赎回，只能在证券交易所内和其他投资者互相交易份额。
在基金净值方面，普通公募基金的底层资产是股票、债券，有市场公允价格，所以每天更新基金净值。
而REITs的底层资产是基础设施，价格不会每天频繁波动，所以REITs的净值半年公布一次，但和股票一样会有季报公布上市公司期间的收入利润情况。
按底层资产投向的不同，首批REITs可以分为产业园、仓储物流、高速公路、市政环保几类。
其中产业园、仓储物流类REITs是花钱买下了相应项目的产权。而高速公路、市政环保类REITs，只是买下了对应项目的特许经营权。
这两者的区别在于封闭期结束后对资产的处置权利。
比如买了有产权的产业园REITs，可以在封闭期到期后将对应的大楼卖出，从中获利；而买了只有特许经营权的高速公路REITs，只是承包经营这条高速公路几十年，到期了高速公路就会无偿转交给政府（资产出售方）。
用贷款作比喻，有产权的REITs像是先收息后收本金，无产权的REITs则是等额本息，利息收完，本金也没了。
REITs的预期收益如何？
因为产权的不同，首批REITs的分红也不一样。
没产权的REITs分配率稍微高些。广河高速公路还能收费99年，所以分配率低一些，预计有6.19%。最高的沪杭高速公路分配率超过12%，因为它的封闭期最短，还剩20年到期。
有产权的REITs预计今年的现金分配率为4%-5%之间，普遍低于没产权的REITs，因为它们除了现金分红还能享受到资产增值的收益。
这个分配率是怎么来的呢？
以招商蛇口REIT为例，它的底层资产是深圳蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，收入主要为大厦的租金收入。
基金招募说明书中预计2021年能实现9111万元利润，扣去运营费用，加上折旧，得出可供分配的金额为9132万元，预计基金募集规模为22.295亿元，最后得出收益率为9132万/22.295亿=4.10%。
*招商蛇口REIT基金实际募资20.79亿元，所以预计收益率会比4.1%稍高些。
在收益这块，REITs与股票债券都有区别，比较像股票。
债券发行时会约定一个固定的利息（票面利率），由发债的公司在约定的时间内支付，到期还本。
举个例子，巴家村发行了1亿元债券，期限10年，利率为5%/年，那么投资者购买债券后，每年可以获得固定的500万元利息，10年后可以拿回本金1亿元。
而根据监管政策要求，REITs的现金分派率未来3年原则上不低于4%。
实际的现金分配率会受到项目盈利前景的影响，小幅波动。
比如，产业园类与仓储物流类REITs的收入主要为租金收入，会随着出租率与续租率波动；收费公路类REITs的收入主要来自车辆通行费，风险在于周边高速公路、高铁的交通分流；首创水务REIT与首钢绿能REIT的收入分别来自污水处理费与垃圾发电的收入，会受到政策补贴的影响。
与股票相比，证监会《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》对股票分红的要求仅是指引性的。
只有当上市公司进行再融资时，要求“近三年以现金或股票方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%”。
而REITs的收益分配比例要求是不低于基金年度可供分配金额的90%。
从实际情况看，基础设施公募REITs要求的派息率4%是2012年以来股票派息率的2-4倍，并高于十年期国债收益率。
考虑到首批公募REITs项目比较优质，券商估计REITs的年化收益率在4%-10%之间。
当然，因为都是公开交易的投资品，股票债券有的价格波动，REITs也少不了。
综合来看，公募REITs是一种风险、收益都介于股债之间的金融产品。
什么人适合买REITs
国内的保险公司，特别是寿险公司，签订的保险合同是期限达到十年、二十年甚至三十年以上的长期性负债，需要长期稳定收益的资产相匹配。
在首批REITs的认购中，险资成为主力军。其中，保险类战略投资者达到33.36亿元，申购金额最高，占比达到34%。
由于投资期限较长且波动相对稳定，海外的个人投资者通常也会通过养老金账户来进行投资。
据Nareit统计，截至2021年3月，美国REITs的总市值约1.35万亿美元，居世界首位。而将近1.45亿美国人（约43％的美国家庭）直接或通过共同基金、ETF等方式间接持有REITs份额。
划重点：长期的用于养老的资金。
另外，因为REITs与股票、债券、黄金和原油等资产的相关性不是很强（不同涨同跌），所以也可以用于降低资产组合的波动性。
作者 | 拾月 | 当值编辑 | 张文龙
责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉
具体应该如何买REITs？要注意哪些风险？除了REITs外，还有哪些低风险投资品用来降低资产组合波动？