外国买家税申请退税被拒 这样的“坑”还有多少？
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2017年4月21日实行的NRST（外国买家税-15%），里面规定了几类外国买家可以退税，其中，留学生可以在买房2年后申请退税。时至今日，已经过了2年多，当时买房的留学生中，现在出现了很多申请退税却被拒的情况，真的是亏大了！那么，到底问题出在哪里呢？
先笼统地回答：符合退税的要求非常多，细节无数，千万不要想当然，一定要找对此有研究有经验的专业人士来操办。
举个栗子，周四我就接到一个微信咨询，说她帮孩子在2年前买了一个二手公寓，由于之前孩子是住在学校，交房后四个月才搬进去，今年申请退税被拒，找之前帮她买房的经纪一问三不知。
（交流记录隐去当事人信息）
上面这个case，就是没有符合退税的要求之一：在交房后2个月内住进去。那么，这样的“坑”，还有多少呢？我这边简单帮你盘点一下……
1、买家是超过18周岁的高中留学生，可以吗？
不行！留学生一定要求是全日制的大学（university或者college都可以）
2、买下来租出去可以吗？
不行！一定要求是自住房！
3、交房后，先回国过暑假，再回来入住可以吗？
一定要在60天内搬进去！不能超过，一天都不要！（上面的case，就是出在这个问题上）
4、如果在学校还有宿舍，买的房子是偶尔周末回去住，可以吗？
不行！一定是主要自住房。像这种情况，主要住房是在学校宿舍，不满足退税要求。
也许你会说，我就是想享受退税政策抓紧买个房，住不住税务局怎么会知道？
千万别和税务局玩智商游戏，老外不是傻，他们是相信你，你只要给出合理足够的解释，他们会相信你。但是你能够想得到的聪明办法，都很难胜过真实两个字。
5、产权上有留学生和父母的名字可以吗？
不行！父母的名字只要在产权上，就没法退税！
但是，大部分的银行，都不允许留学生单独上产权，这就是一个矛盾。如何破？2017-2018年很难，只有一个银行可以，今年稍微宽松些。如果你是留学生，正想买房，咨询我（微信：qiusky）。
6、如果正读大三，9月份入学，2年后的7月份毕业，也是读2年的书，但是不够2个整年，能否满足退税的要求？
这是一个非常好的问题！非常好的问题，答案只留着有需要的人，如果您有这方面的需要，咨询我（手机：647-882-6789；微信：qiusky）。
7、如果正读大四，只剩一年，但是想接着读研究生，可不可以算2年？
这是一个比较高阶的问题，也需要特殊处理。所以说，每个case都有每个case的具体情况，需要单独分析、处理、解决。
退税需要在计划买房之前就要开始准备，事实上，当你想买房卖房的时候，一定要找专业的“专业人士”。
你可能会问：地产经纪不就是专业人士吗？
考过经纪执照很容易，但是做到专业却很难。给你如下一张表格：
去年，三分之一强的地产经纪，全年一单没做；超过85%的地产经纪，全年只做0-6单。也就是说，大部分的专业人士，可能都没有碰过外国买家税这样的问题，你让他们怎么为你提供专业服务呢？
如果您近期想卖房，使劲戳下图……