物业费官司争议的焦点与难点所在——“合同履行抗辩权”

欠交物业费现象在各大城市住宅类物业项目普遍存在，小区建成年代越早，物业费就越难收。平均来看，收缴率能达到80%以上的，这就很不错了。

业主拒交物业费的理由也是五花八门，其中有的纯粹是属于“无理拒缴”，诸如：夫妻不和、邻里纠纷、貓拉狗尿、不孕不育；等等等等，只要不想交费，它能“振振有辞”的说出一万种不搭嘎的借口。

当然，也有的业主拒交物业费“事出有因”，甚至“于法有据”，即便被物业告上法庭，他们也能依法行使合同的“同时履行抗辩权”，要求“免收或减收物业费”。

人民法院受理的物业公司起诉业主催索物业费案件，其“案由”统称为“物业服务合同纠纷”，就是说，欠交物业费这个事儿，属于合同履行过程中产生的纠纷和争议。而所谓的“同时履行抗辩权”，是原《合同法》赋予合同当事人的权利，意思就是，合同的一方在对方未履行前，有权拒绝对方请求自己履行合同的权利。

由此，物业费官司争议的焦点就集中在《物业合同》的履行情况：

物业公司要提交证据证明，它依照合同的约定，履行了义务，为全体业主提供了“质价相符”的服务。被告业主在享受了服务的前提下，拒绝缴纳费用，就构成违约，应承担相应责任，进而要求其补交欠费本金，赔偿违约金以及承担案件诉讼费等。

我们之前也分析过，物业公司毕竟是个企业，“有专业的人做专业的事”，其在“证据提交”方面做的往往比较“全面、细致、到位、充分”，因此更易被法院采信采纳。

对于出庭应诉的被告欠费业主一方而言，他们中的大多数根本不知道或者不懂得如何举证，“空口无凭”，所谓的“履行抗辩权”就不能成立，由此就要承担“举证不能”的不利后果。

但随着业主一方法制意识的不断提高，近年来，在诸多物业费官司中，许多业主能够提交一系列证据，证明物业“提供的服务不符合合同约定的标准”，或者其在履行义务过程中存在诸多瑕疵，至少不能做到“质价相符”。也就是说，业主行使履行抗辩权成立。

按照最高人民法院2009年发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条： 物业不履行或不完全履行物业合同约定的，或法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

对这个法条解读的话，如果业主的履行抗辩权成立，那么“请求减付物业费”的主张就应该得到支持。

而对于物业费官司的主审人员来说，这就是个“难点”，是个现实的“司法困境”。你会发现，不同地区的法院在这个问题上的裁判观点并不一致，存在争议：

有的法院认为，即便业主的履行抗辩权成立，也不能判令“打折”减免物业费。因为小区物业服务工作的开展，是建立在业主一方及时“足额”缴纳物业费的基础之上；此外，在缺乏第三方评估机构出具的评估报告的前提下，无法对物业服务标准进行量化，也就不应判决减付物业费。如果支持这些业主的请求，那么对于那些及时足额缴费的其他业主而言，就是不公平的，它们再来请求“返还物业费”，或者也效仿不交物业费怎么办？

由此，这些法院会判令业主足额补交所欠的物业费本金，但是不支持物业公司的“违约金”主张。同时提出的“司法建议”是：业主对于物业服务不满，可以召开业主大会“解聘”物业公司，不能以单纯的拒交物业费来“维权”。

也有的法院，从我国民法“公平合理、等价有偿”的基本原则出发，认为如果物业公司不能提供“质价相符”的服务，那么就无权向业主收取“全额”的物业费。保护业主“履行抗辩权”，有利于督促物业公司增强服务意识，提高服务质量。

由此，这些法院不仅不会支持物业主张的违约金，甚至连业主所欠的物业费本金都会予以折扣，（多在50%-70%之间）在这种情况下，业主几乎算是“胜诉”的一方了。当然，这其中的前提是，你提交的证据要能够证明，物业公司的服务存在“严重瑕疵”，构成严重违约。

结合我们当前的物业管理现状，各地区的具体实际，以及物业管理市场的成熟程度来看，短期内很难建立一套统一的物业行业服务水平评判标准；而所谓的第三方物业服务评估机构也难以尽快普及。也就是说，上述的困境和争议估计在今后较长的一段时期都将存在。

对物业公司来说，还是应该切实做好你应该做的，那就是摆正位置，干好服务。只有你的服务得到了小区绝大多数业主的认可，才有向业主“全额收费”的底气。

而对于业主一方而言，不管出于什么原因，在欠交物业费之前，要先考虑到相应的后果。一旦物业提起诉讼，你要有相应的准备。临阵磨枪的意义不大，要在平时就养成积累各项证据的习惯，还要保证采集证据的规范性。要让你提交的证据与你拒交或少交物业费之间存在“必然的关联”。

怎样才能做到这一点呢？努力的学习去吧。