连载三：亲和源被收购披露了那些信息（客户消费/估值方法）
亲和源作为最早的、具有代表性的中高端养老项目，对于它的单个客户消费金额一直很想了解，通过这次的收购终于可以了解到实际的情况。
亲和源上海老年公寓共838户，入住率约为95%，实际入住约791户。2014年月均收入492万/月，到了2015年上半年，收入增长到了552万/月，增长率高达12%，每户的月消费金额为6987元，如果按照每户2位老人计算，单人月消费金额为3494元。
这个消费金额在一线城市并不算高，但考虑到亲和源的客户多为自理老人，这个价位的收费也不算低，同时我们也无法得知信息中所披露的收入是否包含了亲和源对于其他城市项目的授权或管理费。
另外，亲和源采用的是会员制入住方案，客户的会费或押金收益是否计算在内也无法了解，这应该也是一笔不小的收入。如果这2块的收益都包含在内，那必定会拉低单人的月消费金额。
对于单个客户的消费金额，个人认为还是有一定的提升空间。我以前写过一篇文章，养老机构的收入应该是周边普通住房出租价格的2.5倍才比较合理。浦东康桥附近70平米的房子租金在3200元/月左右，这样推算亲和源的盈利还有提升的空间，但前提是亲和源对于自身的服务要有信心，否则会造成一小部分客户的流失。
2015年开始的养老机构收购潮并没有我们想象的那么顺利，最大的原因就是在于对价值的理解有分歧，这也暴露了一个共性的问题：养老项目怎么估值。
一般估值方法有三种：（1）PE估值法；（1）现金流估值；（1）资产估值法。
PE估值法：按照公开的信息来看，亲和源2014年-2015年5月，净利润全部为负，预计直到2019年才能扭亏为盈，所以7亿的估值应该不是按照市盈率来进行估算的。
现金流估值、资产估值法：亲和源在养老行业中走的是重资产的路线，根据公开资料显示，亲和源地块土地面积约为83680.80平方米，估计此次并购除了把亲和源上海项目未来的现金流做了估值以外，还把一定面积的房屋作为资产进行了打包。
另外一种可能是为了让前期的股东退出，采用了资产估值方式把康桥项目整体作价换取资本进入。
值得注意的是这次收购披露的相关数据没有提到亲和源在其他城市的相关项目，有可能这些项目还处于成长期，并没有放在这次的收购包中。
也许这些项目是后续对赌的标的物，如果这样，亲和源的估值还有上升的空间，并且这次收购是以现金方式让前期投资者退出，亲和源方面并没有持有收购方宜华健康的股份，可见亲和源未来还是准备在时机成熟的时候脱离出来单独上市。
亲和源被收购连载：
