【案例】关于业主支付物业费义务的相关裁判规则7条
《民法典》第九百四十四条
法条变迁说明
《民法典》第944条在《合同法》中没有对应条文，是在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条、《物业管理条例》第7、41条基础上完善而来。本条明确了物业费的支付对象是物业服务人，采用了业主“支付”物业费这一表述结构，未采用《物业管理条例》及相关规范性文件中带有一定强制性色彩的“交纳”一词，体现了合同主体之间的平等性，更为准确。本条新增的第3款是关于物业服务人不得采取停水停电等方式催交物业费的禁止性规定，对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。
影响条文
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
2.《物业管理条例》(2018修订)
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
类案裁判规则
1.业主虽未实际占有物业但已享有业主的权利及收益的，不得以物业未交付为由拒付物业服务费——江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案
2.物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件——某物业服务有限公司诉张某物业服务合同纠纷案
4.经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，业主应承担违约责任——新世纪物业公司诉徐先生物业服务合同纠纷案
5.业主不能以物业服务人提供的服务存在瑕疵为由拒绝履行交纳物业费的义务——浙江雪峰物业服务有限公司诉卢俊民物业服务合同纠纷再审案
6.物业公司无证据证明其履行了催收物业费义务，其主张物业费起诉条件尚未具备——四川俊阳物业服务有限公司诉辛宝中、石祖清物业服务合同纠纷上诉案
案例要旨：物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定主要是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催交即可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值。书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性。物业公司未提供证据证明其在起诉前履行了对业主的书面催收义务，故起诉条件尚未具备，其起诉应当予以驳回。
案号：（2020）川01民终11406号
审理法院：四川省成都市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2020-08-31
7.物业服务人主张物业费，应当对物业费收取合同依据、提供物业服务以及书面催收三方面承担证明责任——广州番凯物业管理有限公司诉广州市番禺丽江实业有限公司物业服务合同纠纷再审案
案例要旨：在物业服务合同纠纷中，物业服务人主张物业管理费，应对以下三方面事实提交相关证据：提供合法服务的合同依据；已经按照合同约定以及相关规定提供服务，即实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项的依据；向业主书面催交物业费且业主无正当理由拒绝支付。在无法完成证明标准的情况下，物业服务人应当承担举证不能的责任。
司法观点
2.物业服务人催告后提起诉讼或仲裁的前提是业主合理期限届满仍不支付物业费
按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，经书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务人可以起诉。根据该条规定，经催交后，如果业主无正当理由拒绝交纳即满足起诉的条件，而无须等到催告的合理期限届满。而根据本条规定，业主在催告后给予的合理期限届满后仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。也就是说，在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。
物业服务人不得采取停水、停电等措施催收物业费属于禁止性规定，无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取此类措施。如果物业服务人超越其管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确定。关于供水、供电单位是否应当承担赔偿责任的问题，笔者认为，如果物业服务人在采取停水、停电措施过程中未征得供水、供电等单位的同意与配合，供水、供电单位对于停水、停电无明显过错，则供水、供电等单位对于损害结果的发生不应承担赔偿责任。
（以上观点一、二、三均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2607-2609）
关联法条
第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。