地产已死？ fuck！

地产八卦女说

恒大碧桂园才是真正出色的开发商，而执着于产品（线）创新的万科，则只能叫做“开发匠”。

文 | 地产八卦女 

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前几天我看到卢俊写了一篇《地产已死》，文章不错，但标题比观点更犀利。

为什么这么说呢？因为卢俊说，“越来越多的房企像一家金融机构，越来越多的房企像一个外包团队，越来越多的房企像一个代建公司，我们好像可以做一切，但是唯独不像一家开发商”。

他举了三个例子，碧桂园、万科和恒大。恒大和碧桂园有相似之处，两者要么输出资本绑定实业、IP方便拿地（恒大），要么输出构架绑定服务方便规模扩张（碧桂园），总之都是大规模复制现有成熟的产品线，而非万科兢兢业业的做产品创新——这样做的结果是，恒大碧桂园以惊人的速度崛起，曾经是地产“蓝波万”的万科，相比则大为逊色。

由此，房地产转变为以恒大为代表的金融业、以碧桂园为代表的服务业，而以万科为代表、认认真真做产品创新的地产业，已经明显不敌、甚至已死。

说到这里，可能有不少朋友为卢俊叫屈：俊俊没有错啊，确实是这么个逻辑。

然而我就想问一句：大规模复制成熟产品线的恒大碧桂园们，究竟算不算是地产业？算不算是开发商？

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对于这个问题，我的回答是：算，当然算。甚至，恒大碧桂园才是真正出色的开发商，而执着于产品（线）创新的万科，则只能叫做“开发匠”。

大家先别激动，两者并没有高下之分。只不过恒大碧桂园更倾向于做大规模和利润，显现出商人的本色；而万科则坚持在规模和产品创新上保持平衡，有匠人的风范，所以说它是“开发匠”，并无不妥。

实际上，站在局外人的角度来看，这样划分也很清晰的表明，目前的地产界主流就是这两种活法：要么是做规模，为普通人更快提供更多的房子；要么是做产品，为有心人提供更好的居住体验。

从我的内心来说，这两种活法并没有优劣之分，两者都是地产业的“半边天”。所以，不存在“地产已死”，甚至于，现在才是地产最美的时刻。

我们知道，在房地产诞生之初，各家房企的规模都很小，为了做大规模，很多企业都选择从产品创新上发力，这导致房地产行业在郁亮所说的黄金时代，出现了大批值得称道的产品和房企。例如宋卫平掌控下的绿城、万创领衔时刻的万科、吴亚军亲自掌舵时的龙湖，等等。

然而，随着各家房企积累的资本和经验逐渐雄厚，做规模就成了房企必须要解决的问题。所以，郁亮在零几年的时候，就提出千亿变革的思路。只是郁亮没想到，房地产规模化会比想象中来得更为猛烈，只消三五年功夫，单个房地产企业的年度销售额就可以达到四五千亿，足以达到一个省市的年度gdp。

从各家房企摸索的路径来看，做规模远比做产品难。除了恒大碧桂园，再加上老牌房企万科，中国地产圈的企业仍然大都处于产品推动、而不是模式推动的阶段。

因此，个人觉得，我们没有理由，也没有资格鄙视“操百盘如一盘、治大国若烹小鲜”的恒大碧桂园，尽管他们做出来的只能算是商品、不能算是产品。它们只是恪守了商人扩张的本分，为中国房地产企业模式变革带来了全新的理念，但仅就这个，就足以令商业界铭记。

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站在人数更多的普通消费者层面，恒大碧桂园为他们提供了质量还过得去、价格还算便宜的房子，相比万科绿城龙湖“只为有心人提供好房子”，其实恒大碧桂园为普罗大众融入城市化，做出的贡献更大。

为什么这么说？虽然大家骨子里都追求匠心，都追求产品创新，然而，大家的钱包很难支持这般追求：万科绿城龙湖的房子，人人都喜欢，但不是人人都买得起。

那怎么办？难道就不买房子了吗？恒大碧桂园为大家提供了另一个选择：地段、产品、价格都一般但是都能过得去的房子。

从这一方面说，我们来到大城市参与城市化，不是为了享受（住万科绿城龙湖的房子），而是为了融入这里，而是为了活下去。恒大碧桂园至少给了我们活下去的希望。

▲从销售面积看，碧桂园的销售面积几乎是万科的2倍。

我们知道，城市化一旦启动，基本就是加速进行的状态。如果中国房地产企业每家都像万科绿城一样死磕产品、工艺、创新，那么中国的城市化基本无从谈起，会有很多人买不起房子，房价也远比现在高。

普通人对房子有什么追求？我觉得，能办产权证+不要烂尾是第一位的，什么配套、设计、匠心之类，统统放第二位。而恒大碧桂园，基本还是能够保证这一点。

是啊，来到大城市，活下来、住下来才是最重要的。至于更好的居住体验，等到我们有钱了，再慢慢追求也不迟。

我相信很多普通人也是这么想的，否则，恒大碧桂园的业主数量也不会冠绝全国。

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忽然想起一则典故：

和珅在施粥布衣中，在米中掺糠掺尘，纪昀现场督查，看到熬好的白粥，和珅随手抓起一把泥土洒了进去，还叮嘱下属要把粥再熬稀一些。

纪昀大怒，扬言要弹劾和珅，和珅却心平气和的讲出了其中浅显的经济学原理：人们都喜欢占便宜，如果是干净好喝的白粥，势必会有很多不是灾民的百姓参与进来，对灾民产生威胁。只有这样，才能把滥竽充数的人赶出去。

  回到现在的话题，恒大碧桂园的各个项目，虽然几年不看感觉还是一模一样的，但比起廉租房还是要好上几倍几十倍的。甚至因为产品线成熟，它的房子比起周边同类房产更具性价比。它玩的是质量和价格的平衡，一个大家都接受的平衡。

这样的平衡，也许还要持续很多年，等到市场饱和，或者住房消费升级，恒大碧桂园才有可能改进产品线继续复制扩张，或者战略转向“产品主义”。

因此，对于房地产创新或者匠心，我完全不担心它会消亡。只是在当前的环境下，房地产企业更有动力去扩张，去复制，去做商业骨子里追求利润和规模的事。等到市场转向，嗅觉灵敏的恒大碧桂园，肯定会采取行动。

备注：

有句话说：“商业的归商业，艺术的归艺术。我们没有理由用艺术的眼光来要求商业，更不用提商业已死”。差不多就是这个意思。

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