房地产开发成本的分摊及技巧

在房地产结转主营业务成本时，成本核算中的难点——成本分摊成为不可回避的问题。到了成本分摊环节，成本对象的选择、分摊标准成为最考验一个财税人员经验的工作，同时成本的二次分摊与确认是房地产公司的成本特色。

1、房地产公司成本分摊的标准

一般按建筑面积与可售建筑面积两种方法，这两种分摊标准都是财税认可的分摊方法，但是按可售建筑面积法分摊更加简单，按建筑面积法分摊相对复杂，但是从业务的角度容易被理解与接受。

（1）以建筑面积作为分摊标准。以总成本除以总建筑面积，然后根据每个建筑面积的最终归属权来结转销售成本或结转自持资产价值是大部分房地产公司的选择。这种做法能被大部分人所接受，是因为分摊原理简单，同时被各种税收文件所默认与推崇。但是按这种方法，每个建筑面积都分摊了成本，由于物业管理场所及地下人防、架空层、学校、医疗设施等都不能办出产证不可售，因而需要将这些不可售建筑面积按照相关规定处理。

（2）以可售建筑面积作为分摊标准。可售建筑面积无论在企业所得税还是在土地增值税中都是一个核心概念，但是无论在企业所得税还是在土地增值税中都没有对这一核心概念进行定义。根据《中华人民共和国城市房地产管理法（修订版）》第三十八条“无权属证书的房地产不得转让”，因而可转让的建筑面积为能办出产权证的建筑面积，可售建筑面积就是能办出土地使用证、房屋产权证进行流通的建筑面积。

2、成本的二次调整

成本的二次甚至多次调整是房地产公司成本核算的特色，这是因为房地产公司交房确认销售收入、结转销售成本时，按照房地产开发的惯例，这时整个开发项目的决算没有完成，整个项目的准确成本无法确定，有时项目决算会拖延至交房后两三年之久。

但是由于财税核算的需要，需要及时结转出收入与成本，因而交房时的成本总额一般是根据项目工程预算与合同总额确定的，然后按建筑面积或可售面积分摊出单方成本，再根据已销售面积占整个项目可售面积的比例结转出销售成本，这时结转出的销售成本是不准确的，带有估计的成分，所以要在项目决算后，根据完成的项目决算数据确定准确的项目总成本，再二次调整原已结转的成本数据，二次调整的步骤：①首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊；②然后再将由已完工成本对象负担的部分，在已销售和未销售产品之间进行分摊。

需要说明的是，只要第一次结转的单方建筑面积成本与最终决算的单方建面成本没有过大的差异（通常按不超过单方成本的±10%来判别），二次成本调整不做追溯调整，而是将二次计算的销售成本差异按未来适用法计入当期期间损益。

3、案例说明：

甲房地产公司A楼盘共计开发可售建筑面积20000平方米，2010年11月已竣工备案，截至2010年年末支付并取得发票开发成本为35000万元，项目预算开发成本为40000万元。2010年12月交房8000平方米。2011年2月又交房12000平方米。2012年3月项目竣工决算，A楼盘共发生开发成本41000万元。

（1）第一次成本分摊

2010年，A楼盘完工并且交房，计算单位可售建筑面积成本=40000/ 20000=2万元/平方米。2010年12月交房8000平方米，因而销售成本=2×8000=16000万元。

2011年2月又交房12000平方米，因而销售成本=2×12000=24000万元。

（2）第二次成本分摊

2012年3月，项目决算结束，A楼盘共发生开发成本41000万元，因而单位可售建筑面积成本调整为41000÷20000=2.05万元/平方米。

2.05÷2=1.025%，不超过差异±10%的范围，因而不需要对销售成本进行追溯调整，将新增加的成本1000万元全部计入2012年度。

因而甲房地产公司2010 ~ 2012年的销售成本分别为16000万元、24000万元、1000万元。