孟晓苏：推出REITs试点，尽快形成我国REITs规模体量

4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国正式启动公募REITs试点工作。

在我国发展REITs是应“小步慢走”还是应“大步快走”？应当怎样深化REITs落地中国的实践研究？原国务院发展研究中心REITs课题组的研究成果如何？11月18日， RCREIT（REITs研究中心）在京专访了汇力基金董事长、中国证监会基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、中国REITs50人论坛荣誉主席孟晓苏。

在中国REITs落地的过程中，孟晓苏发挥了巨大的推动作用，并因此被誉为“中国REITs教父”。从率先提出“从政府公共资产起步推动我国REITs”的突破方向，到那些耳熟能详的“REITs迟早要在中国大行其道”、'除了REITs，没有更好的金融创新可讲'，孟晓苏的中国REITs观点总是掷地有声、充满力量。

孟晓苏曾借用革命领袖当年阐述革命的一段话指出，REITs是站在海岸遥望海中已经看得见桅杆尖头的一只航船；它是立于高山之巅远看东方已见光芒四射喷薄欲出的一轮朝日；它是躁动于母腹之中快要成熟了的一个婴儿。

我们认为，这即是因为相信，所以看见。

孟晓苏，汇力基金董事长、中国基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、中国REITs50人论坛荣誉主席

中国REITs50人论坛（CR50）是RCREIT（REITs研究中心）与厦门市资产证券化协会、中国资产证券化百人会论坛、中国人民大学国际货币研究所等单位联合发起的致力于REITs研究的智库机构，旨在为行业提供一个高端研究和深度研讨的平台，为行业相关决策和研究提供实践参考，成为REITs行业发展的见证者和专业提供者。

CR50将结合行业发展动态，以研讨会、年度论坛等形式组织交流活动，通过发布白皮书或组织专业书籍编写，同时定期发布中国REITs行业指数，跟踪市场变化。CR50由汇力基金董事长孟晓苏担任荣誉主席，中国金融科技领军人物曹彤担任主席，RCREIT（REITs研究中心）执行主任刘洋担任副主席。

一、中国REITs合力攻关即将推出首批试点

REITs在国外已经产生和发展了六十年。我于2005年在中国最早引入REITs理念，当年7月在北京主持了第一次REITs国际研讨会。

从2015年7月以来，在陈元副主席、刘世锦副主任和我的参与下，在国务院发展研究中心设立起REITs课题组，积极进行公共资产证券化研究。先后赴十多个省市进行调研，向全国人大财经委汇报成果并取得支持。

我们与中国证监会与中国证券基金业协会积极配合，研究有关法律法规，促进REITs理念传播。今年由中国证监会和国家发改委联合启动了基础设施REITs试点，现在第一批试点项目即将推出。REITs进入中国的脚步声越来越近了。

从目前已启动的基础设施REITs试点看，原国务院发展研究中心REITs课题组至少发挥出如下作用：

1、以权威第三方研究机构的名义，把停滞不前的我国REITs课题研究从由其它机构牵头的课题组手中平缓接过，通过中国证券基金业协会组织的研讨会，平稳交由国家证券监督管理部门主管。

帮助解决了“九龙治水”、“十一龙治水”不得其果的问题，理顺了管理体制，促进形成目前中国证监会与其它主管部门联手推动REITs的新局面。

2、避开我国社会对房地产行业的误解，弱化REITs的“房地产”概念，突出“化解地方债”与“进行政府公共资产证券化”主题，引导我国REITs试点走向如今的基础设施等基础资产。

从政府公共资产启动REITs，还有利于减轻原始权益人的纳税痛感，为我国REITs免税寻找到法理依据。

3、通过课题组向全国人大财经委的汇报，共同解读《中华人民共和国证券投资基金法》，解除了对“证券基金法不完备”的疑虑。

法律明确规定公募基金可以用于投资的领域不仅包括“上市交易的股票、债券”，还包括“国务院证券监督管理部门规定的其他证券及其衍生产品”。课题组将这个法律解释多次向中国证监会与协会传达，建议解除顾虑大胆突破，促使运用“公募基金”成为可能。由此推动形成如今“基金型REITs”成为我国REITs试点的起步点。

今年四月底，中国证监会与国家发改委联合发出40号文件，启动了基础设施REITs试点。半年多来各地政府纷纷发文响应，众多专业机构推荐出几百个待选项目、各省市政府发改委踊跃上报推荐，主管部门组织专家夜以继日地评审，出现了多年所盼望的热烈场面。

REITs进入中国需要这样一种声势。目前主管部门的工作紧张有序，国家发改委投资司韩志峰等同志在推动基础设施REITs试点上贡献巨大。我对推出第一批REITs试点项目满怀期待。

二、REITs试点要重视学习  更多引入国际规范

我国推出REITs要认真学习国际经验。现在不少公募基金公司蜂拥而上做REITs，其实并不了解什么是REITs。在这个国际经验十分丰富的领域里，比创新更重要的是学习，需要结合我国实际去学习。

从基础设施项目启动REITs试点，是一条符合我国国情的道路，但也是一条相对困难的道路。基础设施项目门类多，资产形态、运营模式、管理与收益方式各不相同。世界各国与各地区的REITs多是从商业房屋租赁起步，比如“香港领展基金”就是从租赁商业与车库做起，随后又收购了不少商业物业。租赁房地产不仅有现期租金，而且长期增值趋势明显。

美国REITs在42年中价值增长141倍，主要还是靠资产增值。我国从基础设施资产起步REITs，既然选择了从难点突破，就要面对更多挑战，就要付出更多努力，就要更多学习国外基础设施REITs的经验。

有人认为，纳入REITs收益的只能是“被动收益”，即租赁房屋的收益，而不能包括“主动收益”，即经营性收益。其实“被动收益”与“主动收益”只是REITs研究上的分类，并不是REITs收益来源的区别，基础设施REITs更是如此。

国外REITs并不排斥“主动收益”，很多国外REITs不是仅靠房屋租金，而是靠“租金 收益分成”模式实现更好收益，“分成”就是经营性收益；澳大利亚REITs则把有经营收益的项目做成“合订式证券”模式；新加坡去年收益高达66%的一支IDC项目REITs，其收益的一半来自增值服务，不都是“被动收益”。所以REITs的收益要求应当确定为“稳定性收益”。

基础设施项目与租赁房项目中经常包括有一些政府补贴，在有些国家REITs中甚至大部分收益来自“政府购买服务”。比如美国的“CCA监狱基金”，政府用“售后回租”的方式先把监狱卖给REITs，然后按照关押犯人的数量给予人头费，让这支REITs收益颇丰。

在我国不少基础设施与租赁房项目的收益中，政府购买服务占有一定比例，包括水电气热收费补贴、公共交通票价补贴、房租补贴等。它们其实是比租客缴租更加安全的收益。我认为需要鉴别的是这些收益是“稳定性收益”还是“临时性收益”，可以把“稳定性收益”纳入REITs收益项。

在我国发展REITs是应“小步慢走”还是应“大步快走”？我认为要大步流星地赶路。我国有着大量可以转为REITs的不动产资产。在当前严峻的国内外政治经济形势下，需要用REITs化解地方政府与企业的高负债，为经济发展注入新的投资。

美国REITs市场流通规模1.13万亿美元，折合人民币7.6万亿美元，经济体量第三的日本是世界第二大REITs市场，去年年底规模为1513亿美元，折合人民币1万亿元。

我国在世界经济体量中高居第二位，但是REITs严重滞后。我国基础设施等不动产资产巨大，社会资金持有不动产资产愿望迫切，资金成本降低让现有资产收益率更适应需求。在建立REITs方面我们要有赶超的紧迫感，要让REITs在我国迅速形成足够的体量，要让我国REITs体量与世界第二的经济规模排名相匹配。

“只争朝夕，不负韶华”，我们需要加快推动REITs试点，并且要让试点项目尽快形成一定规模，以更好服务于经济发展与社会发展，加快形成国内大循环与促进国内国际双循环的局面。

三、REITs试点要扩大规模并延伸到租赁房领域

在目前围绕基础设施REITs试点，全国REITs推介活动普遍开展的情况下，我们仍要沉下心来，继续进行REITs理论研究，并以创新思维深化REITs落地中国的实践研究，在以下几个方面加强工作：

1、坚定推出基础设施REITs试点，扩大试点规模。现在经济发展外部压力越来越大，我国需要加快形成国内大循环，促进国内国际双循环。

国家需要基础设施建设再度发力，就要改变高负债格局，加快发展直接融资，减少刚性兑付，化解金融风险。REITs能够承接巨量的基础设施资产，使得地方政府和平台公司重新获得投资能力，履行扩大投资促进国民经济持续发展的责任。

2、及时研究REITs免税问题，让REITs能够顺利落地。世界上有13个国家是有REITs法规而多年没有REITs，原因就是其法律不配套，没有免税支持。我们不能成为其第14个国家。通过以政府公共资产做REITs，可以减少企业的税收痛感，先把REITs推出。在我国现期可以首先促成REITs返还地方税，并用好税收递延政策。进而促进国家税制调整，实现对REITs免税。

3、研究适时推出租赁房REITs。国务院办公厅2016年6月印发的国发39号文件要求推动的REITs，就是为了发展住房租赁，形成租售并举的市场。我希望主管部门持续保持“不忘初心”，在推动基础设施REITs试点的同时，早日推出租赁住房REITs试点，促进“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业的发展”等中央要求的实现，促进“房住不炒”要求的落实。

租赁住房REITs可以为REITs市场引入增值性更好的基础资产，并实现国内REITs与国际REITs更充分接轨。

4、用REITs扩大引入外资。充分落实中央“国内大循环、国内国际双循环”的政策要求，利用日益完善的国内REITs市场，鼓励外资进入市场投资，通过REITs市场扩大引入国际稳健资本进入我国。

5、 研究将REITs理念用于指导“一带一路”建设。改变有关部门与企业的“单纯债务型思维”，加强对“一带一路”项目多种融资通道的指导。通过利用国际REITs市场与发展国内REITs市场，化解海外投资项目的经济风险与其它潜在风险。

---