【建纬观点】长租公寓之运营法律问题简析（一）

刘柳  上海市建纬律师事务所不动产金融部成员，毕业于复旦大学和荷兰莱顿大学，获国际商法硕士学位。主要执业领域包括：建设工程与基础设施、房地产、金融等领域的法律事务。在之前的长租公寓系列文章中，不动产金融团队的资深律师已经归纳了长租公寓市场参与者获取房源的主要方式：通过公开市场竞拍土地以自行建设租赁用房、利用集体建设用地建设租赁用房、改建及改造自由存量项目、收购或租赁存量项目并加以改建及改造，并针对不同房源获取方式下的相关法律法规、政策及实操经验进行了归纳。而对于长租公寓而言，在获取房源之后，还需由运营方对物业进行良好的运营管理。有鉴于此，本文拟对长租公寓运营过程中的法律问题进行简要分析。

关于长租公寓的运营模式，主要的划分方式包括物业空间分布和资本运作方式两种。其中，根据前者可分为集中式和分散式，根据后者可分为重资产运营和轻资产运营。具体来看，不同的运营方式各有利弊，适合于具有不同特点的运营主体；另一方面，在实际运营的过程中，无论采用何种运营方式，都会遇到一些类似的参与主体或者共同的运营法律风险，而这些具有普遍意义的法律风险是我们在提供法律服务的过程中重点关注的内容。一长租公寓运营模式分类1. 根据长租公寓运营企业所运营的物业空间分布，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式：（1）集中式集中式是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，将其作为公寓出租的模式。特点：目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，因而对获取和改造物业的能力要求较高。（2）分散式分散式指运营的物业为分散于不同地段不同楼宇的房屋，运营商将房源进行整合后提供整体的、标准化的改造与服务。特点：前期投入少，但装修、管理费用等较大。2. 根据运营商的资本运作方式，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类：（1）重资产运营即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。特点：重资产运营可在租金收益提升同时享受资产收益，但前期成本投入较高，对资本运作有一定要求。（2）轻资产运营即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差和/或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。特点：轻资产运营仅能赚取租金差，但不享有长期资产升值。二  运营方与承租人的主要法律问题就长租公寓而言，一部分长租公寓是由公寓所有者开发之后自行组建运营团队进行运营，但更多情况下是由具有丰富经验的运营服务商通过资产托管或承包公寓等方式进行运营管理。以阳光城为例，其与寓见合作，阳光城提供房源，标准化运营和项目管理则由寓见负责——包括售前咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等服务。从运营服务商的角度来看，在运营的过程中主要可能与以下几方面主体产生业务往来并建立法律关系：承租人、服务或产品供应商、物业管理公司等，在轻资产运营模式中还包括公寓所有者。各方主体示意图如下：

本系列上一篇文章《长租公寓之房屋租赁法律风险简析》已经围绕运营方与公寓所有者之间的法律关系，着重分析了运营方租赁存量项目的法律风险。本文中，笔者拟对运营方（作为出租人）与承租人之间的主要法律问题进行分析，运营方与其他主体的相关问题将在后续文章中展开论述。1. 承租人对公寓的装修a. 对承租人装修权利的限制长租公寓与普通租赁住房的一项主要差别在于，长租公寓着力满足年轻客户群体的住房需求，致力于让客户获得高品质、个性化的居住体验，因此在公寓的前期装修、改造以及后期的维护方面往往投入较大成本。基于实际使用的需求，承租人在入住之后可能希望对房屋进行装饰装修。因此，建议运营方在与承租人签订房屋租赁合同时对承租人的装修加以限制，参考条款如下：（不允许进一步装修的）未经甲方（即运营方）书面同意，乙方（即承租人）不得擅自对租赁房屋进行装饰、装修、扩、加、拆、改建等。若乙方擅自进行以上行为的，有关费用由乙方负责；同时，甲方要求恢复原貌或者赔偿损失的，由乙方负责。（允许进一步装修的）乙方（即承租人）不得对承租单元私自进行装修。若乙方有特殊装修需求的，可在本合同签订前与甲方（即运营方）协商，经甲方书面同意后由甲方统一进行装修并交付乙方使用，产生的所有费用和逾期交房的责任由乙方自行承担。若乙方擅自装修的，甲方可责令乙方停止并恢复承租单元原状，对承租单元及附属设施、设备造成损失的，乙方应向甲方予以赔偿。b. 装饰装修物及装饰装修费用的处理对于装饰装修物及装饰装修费用的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，应基于出租人是否同意来进行具体分析：承租人未经出租人同意装饰装修的，承租人应负担因装饰装修产生的费用，出租人也有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失；承租人经出租人同意装饰装修的，一般来说，在租赁期间届满时，承租人不可请求出租人补偿附合装饰装修费用；而对装饰装修物的处理可以细分为以下情形：租赁合同状态装饰装修物状态未形成附合已形成附合租赁合同无效出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁期间届满或者合同解除除当事人另有约定外，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。需注意的是，在“租赁期间届满或者合同解除”情形之下，上述规定适用的前提均是“双方没有约定”。因此，建议运营方在拟定租赁合同前充分考虑装饰装修的问题并在合同中明确加以约定，以获得主动权。2. 承租人对公寓的转租a. 租赁期限与转租需求从租赁期限来看，普通租赁住房多为六个月到两年，时间较短；长租公寓重在“长租”，以北京万科翡翠书院为例，房子最短租期为十年，每十年重新签约。从现有政策文件来看，租赁期限应为3年-20年。“不得低于3年”：根据住房和城乡建设部2017年发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》：“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。”北京市2017年发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》也作出了类似规定。“不得超过20年”：根据《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”东莞市在近日发布的《东莞市（住宅）房屋租赁合同（征求意见稿）》“租赁期限”一条中也明确约定：“租赁期限超过20年的，超过部分无效。”[1]然而，与较长租赁期限相对应的，是部分承租人的较高流动性与不稳定性。在长租公寓的目标客户群体中，部分承租人可能具有购房的经济实力，但出于购房意愿或条件限制等原因，选择以长租公寓代替购房，满足长期居住所需；但也有部分承租人是因为暂时欠缺购房能力或者无法确定在某一城市长期居住，而选择长租公寓缓解经济压力。对后者客户群体来说，较长租赁期限可能成为阻碍其承租长租公寓的原因之一。但同时也应考虑到，如果运营方对承租人的转租行为缺乏有管理与控制，可能会给公寓的安全性、稳定性以及品牌声誉等带来负面影响。此时，对于转租的相关设置就显得尤为重要。b. 关于转租的主要法律规定文件名称内容《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条  承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。住房和城乡建设部《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第十六条 承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。第十七条 出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外：……（二）未经出租人同意将住房转租或者出借给他人的；……第三十八条 自然人转租住房达到规定规模未办理工商登记的，由工商行政管理部门依法予以处罚。c. 对转租条款设置的建议根据相关法律规定，可以归纳出以下要点：承租人需经出租人书面同意后才可转租，否则出租人有权解除租赁合同，并要求承租人赔偿损失；*出租人合同解除权的限制：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，不得以承租人未经同意为由请求解除合同或者主张转租合同无效；承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过承租人剩余租赁期限。因此，建议运营方在与承租人签订房屋租赁合同时对承租人的转租行为加以限制，参考条款如下（摘自《东莞市（住宅）房屋租赁合同（征求意见稿）》）：未征得甲方（即运营方）书面同意，乙方（即承租人）不得擅自将房屋转租（包括：群租、部分转租、变相转租）、转让或转借给第三方使用。否则乙方即构成违约，甲方有权立即解除合同，乙方立即按正常使用后的状态返还房屋并清退第三方，由此造成的任何损失均由乙方承担，同时甲方有权要求乙方承担一切由于乙方原因给甲方造成的法律责任。征得甲方书面同意转租的，转租终止期不得超过原乙方的租赁期限。在实际操作中，若承租人未经运营方同意擅自转租的，运营方应在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议，并及时解除租赁合同。若承租人并未按照合同约定返还房屋并清退第三方，运营方有权要求第三方返还房屋。[2][1] 东莞市房产管理局公众信息网，东莞市房管局就住宅和非住宅房屋租赁合同征求社会意见，http://dgfc.dg.gov.cn/dgwebsite_v2/press/NewsInfor.aspx?sign=3&id=15930&vc=17de3f13[2] 参考案例可见：(2017)云2801民初128号，刘晓阳与西双版纳非霖酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，判决原文为：“本租合同解除后，被告版纳非霖酒店公司有义务返还原告刘晓阳所有的房屋，但现因第三人景洪汇翔大酒店、张翔依据与被告版纳非霖酒店公司订立的转租合同而占有该房屋，且占有该房屋是在原、被告订立的本租合同基础上，本租合同解除后，作为次承租人的第三人景洪汇翔大酒店、张翔占有该房屋已无法律原因，应当予以返还。”国际业务部国际业务部是建纬“二次腾飞”暨走向国际化的重要组成部门，汇集国际化背景的专业法律人才，拥有擅长英语、西班牙语、法语、德语、日语等多种语言的专职律师，将持续地为中国企业在国际工程、国际贸易、国际投资领域提供全方位法律服务。不动产金融部不动产金融部作为建纬的重要业务部门之一，致力于为客户提供优质的不动产金融法律服务，已经与众多国内外商业银行建立了业务合作关系。涉及的业务领域包括：银行（跨境担保、银团、中间业务）、债券类融资、涉外投融资（中国企业境外投融资、外国企业在华投资）、资产证券化（企业资产证券化、信贷资产证券化等）、上市融资、信托、资管计划、私募、融资租赁等。联系律师 刘柳国际业务部/不动产金融部成员