【建纬观点】文化地产立项过程中的法律问题
文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务等的系统工程。房地产项目立项是指项目单位依法获得政府投资主管部门的行政许可手续（原称立项批文），文化地产在立项过程中会产生与一般房地产项目不同的法律问题，应予以重视。
【关键词】文化地产 立项 项目建议书 可行性研究报告
“文化地产”是什么，目前还没有统一的说法，世界各国乃至国内各地都有自己对文化地产的定义。任何一座城市都有它特定的文化底蕴，地域的差异决定了房地产产业在各个城市不同的发展状态。所以“文化地产”没有大一统的概念，它只能是结合自身特点的个性定位，反映在各自项目的具体细节中。把项目的主题文化溶入到平时的建筑细节与生活环境中，把项目的主题思想与建筑风格全部提炼至项目建筑与文化概念中。
在中国传统文化中，房屋并不仅仅是一个人的栖身之所，更是一个人情感和梦想的寄托，随着最近房价不断上涨，越来越多的开发商意识到，一个优秀的房地产项目，不应仅仅只考虑住户在居住体验上的舒适感，还应该在精神上使得住户感受到满足及愉悦。地产，除了我们肉眼能够看见的诸如钢筋、水泥、高度、体量、颜色等物质造型外,还应该包括符号、表情、印象、感觉等精神内涵。居住本身是一种文化，并且这种文化也始终不断地在发展，当人们对居住生活的要求达到一定程度时，则产品价值会上升到文化价值，物质层面会上升到精神层面，人们始终追求更高的生活品质。总而言之，文化以地产为平台，地产以文化为内核，两者互相依托，这是“文化地产”的现实走向。
笔者认为，文化与地产的“互动”结合而产生的地产文化，从本质上来说，是最具有强大引导力和推动力的生产力。如果把地产比作一个人，那么地产文化就是这个人的精神和灵魂。没有地产，地产文化将无所依存、无所附和；反之，没有文化，地产本身也将没有灵魂，也就不可能有真正的发展。目前的地产界从整体上来说依然是赤裸裸的沙漠文化，这是一个不得不承认的事实。正因为如此，如何发展地产文化，值得考虑。
通常来讲，地产文化至少应包括以下三个层次范围：营销手段的文化、建筑的文化以及人的文化。（1）相较之下，营销手段的文化，是其中最容易达成的，例如将地产项目命名为熙园、高山流水、春江花月等，诸如此类的具备一定文化底蕴的名称，这可以给地产项目带来与一般项目不同的遐想，提升项目层次。（2）建筑的文化是最吸引眼球的文化。从立面的现代简约风格到中式古典风韵；从复式、跃式、联排、独栋的房型到欧陆风情、中式风情、美洲风情的园林等，都体现了开发商追求自然、追求品味的良苦用心。（3）人的文化则是最根本的文化，也是最不容易实现的文化。在地产界，人包括开发商、销售人员、策划人员、媒体人员、政府官员、业主等，这些人或多或少都会对项目产生影响，什么样的开发商吸引什么样的业主，什么样的业主促成什么样的开发商，各方各面的人互相影响，促成了项目的人文底蕴。由此可见，地产渴望文化，文化也同样滋养着地产，地产文化是地产与文化的和谐统一。
美国著名建筑学家佩夫斯纳曾经说过，房地产并不是土地、材料和功能的市场，而是时代、文化和精神变革的产物，楼宇并不是钢筋加水泥，它产生于它所要求的文化和精神，一个楼宇只有注入了文化内涵，才能增加它的价值，产品本身就像是流行歌曲，很容易过时，只有附加在楼盘上面的文化，才能持之以恒。建筑是一种凝固的音乐。
1、房地产项目立项的分类
房地产项目立项是指房地产项目单位依法获得政府投资主管部门的行政许可手续（原称为立项批文），可以进入房地产项目开发实施阶段。根据项目投资主体、建设内容的不同，建设项目划分为审批类项目、核准类项目和登记备案类项目，其立项流程分别执行审批制、核准制和登记备案制。
（1）审批类项目：主要指使用政府资金投资的建设项目，包括政府预算内资金投资的项目、政府专项建设基金直接投资或以资本金注入或提供担保的建设项目、使用银行政策性贷款及国外贷款的建设项目、党政事业单位使用自筹资金的建设项目和按有关规定应受理的其他审批项目等。
（2）核准类项目：是指企业自主投资且列入《政府核准投资目录》以内的建设项目，主要包括企业投资建设的重大项目和限制类项目、外商投资项目和境外投资项目等。
（3）登记备案类项目：是指企业投资《政府核准投资项目目录》以外的项目。
以上三种情况，由于文化地产往往与政府的投资密切相关，故而文化地产通常会以审批的形式通过立项。
2、房地产项目立项主要是编制项目可行性研究报告，并通过立项审批。
房地产开发公司依法取得房地产开发资质后，投资者即获得了房地产开发的合法资格。房地产开发的初期工作是筛选开发项目，在选定房地产项目后，便可以开展项目的前期研究工作，包括初步开发方案的制订、项目初步可行性分析、规划方案初步论证等。房地产开发项目的可行性研究是指具体实施开发建设项目前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证研究及评价。它的工作重点是研究项目是否可行，也就是通过调查研究，综合论证项目在技术上是否先进，在经济上是否合理，在财务上是否盈利。它也是开发公司进行投资决策，编制设计任务书，与各有关部门商谈合同、签订协议，进行工程设计、设备订货、施工准备，筹集资金、向银行申请贷款，环保部门对项目环境影响审查等项工作的依据。
从上面立项的过程中，可以得知，一个绕不开的概念就是项目可行性研究报告。这就是在立项之前，房地产项目可行性研究阶段的主要工作内容。
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。可行性研究小组成员主要由经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师组成。因此，律师在房地产开发的立项阶段实际上就可以介入以提供法律服务。
3.文化地产立项过程中的法律问题。
文化地产作为一种特殊的地产项目，其与一般地产项目的最大的不同主要体现在立项，即编制可行性研究报告这一过程之中。
（1）处理文物的相关法律问题
由于文化地产一般会在有着丰富历史的地区开发建设，在项目的开发区域会存有大量文物建筑，项目进行过程中也可能会发掘出历史文物。如果不能在可行性研究报告中处理好文物的法律问题，就会触犯我国现行的《文物保护法》。
根据《文物保护法》第十七条“文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。但是，因特殊情况需要在文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意；在全国重点文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业的，必须经省、自治区、直辖市人民政府批准，在批准前应当征得国务院文物行政部门同意。”及第二十条“建设工程选址，应当尽可能避开不可移动文物；因特殊情况不能避开的，对文物保护单位应当尽可能实施原址保护。实施原址保护的，建设单位应当事先确定保护措施，根据文物保护单位的级别报相应的文物行政部门批准，并将保护措施列入可行性研究报告或者设计任务书。无法实施原址保护，必须迁移异地保护或者拆除的，应当报省、自治区、直辖市人民政府批准；迁移或者拆除省级文物保护单位的，批准前须征得国务院文物行政部门同意。全国重点文物保护单位不得拆除；需要迁移的，须由省、自治区、直辖市人民政府报国务院批准。依照前款规定拆除的国有不可移动文物中具有收藏价值的壁画、雕塑、建筑构件等，由文物行政部门指定的文物收藏单位收藏。本条规定的原址保护、迁移、拆除所需费用，由建设单位列入建设工程预算。”的规定，必须在项目可行性研究报告中将保护文物的各项措施列入进去。
因此，在编制文化地产的项目可行性研究报告时，应当以修旧如旧，维持文物全貌为原则。
（2）拆迁过程中面临的法律问题
由于文化地产选择的开发地区一般是有着一定历史的地区，在拆迁时往往会遇到困难，对于拆迁可能遇到的困难，也需要在可行性研究报告中进行阐述。
随着《城市房屋拆迁管理条例》的失效，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，强拆在中国已经失去了法律的依据，因此，在面临一些“钉子户”时，很容易发生群体性事件，影响社会稳定。如果不能按时完成拆迁，整个文化地产的开发就会面临失败。因此，对拆迁可能面临的法律问题也需要仔细研究。
从上个世纪末到今天，地产界可谓风云变幻，但有一点是可以肯定的，发展文化地产势在必行。住宅是一种特殊的商品，它为社会的基本构成元素——“家”提供了物质载体。同时，作为城市结构的重要元素之一，在新时代的今天，地产只有和文化结合，才能创造符合时代需求的产品。而文化地产在立项的过程中，会面临一些法律问题需要我们及时解决，我们需重视文化地产立项中的法律问题，才能让文化地产走得更远。