据IPO早知道消息，千亿房企祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生”）已于10月30日启动香港IPO招股，并将于11月11日结束簿记，建银国际和农银国际担任联席保荐人。
本次祥生拟在全球发售6亿股股份，其中香港发售6000万股，国际发售5.4亿股；每股发售区间介于4.80港元-6.20港元，以中间价计，预计募集所得款项净额为31.17亿港元。祥生现已确定股票代码为2599，计划于11月18日正式售卖。
招股书显示，祥生于20世纪90年代在浙江诸暨成立，历经20余年的发展已将业务深入渗透泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。
根据中国房地产指数系统的资料，就合约销售而言，祥生于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占浙江省物业合约销售总额的5.1%；根据中国房产信息集团的资料，就合约销售而言，祥生于2019年在中国所有开发商中排名第28，约占中国物业合约销售总额的0.7%。
年内首家一轮过审房企
从6月3日递交招股书，到如今通过聆讯，祥生前后历时不足五个月，单是这一项成绩足以羡煞同行。近年来谋求港股上市的房企不在少数，成功上岸者却并不多，甚至有房企数次交表均告失败。
IPO早知道观察到，除祥生之外，年初至今共有汇景控股（09968.HK）、港龙中国地产（06898.HK）、金辉控股（09993.HK）三家成功上市，另有上坤地产于近日通过聆讯。但四者的资本化之路并非一帆风顺，此前均经历一次招股书失效的尴尬，这也使得从递表到过审的时长分别超过8个月、8个月、6个月及6个月。
2020年以来内房企上市情况（来源：公开资料整理，截至2020/10/31）
除却上述幸运儿，目前处在港交所排队序列中的内房企尚有三巽集团、领地控股、大唐集团、实地地产4家，除实地地产之外，其他几家均系二次及以上交表。一口气跑完上市的前置程序，客观上表明祥生自身实力够硬，具体表现在规模和盈利方面。因为近年来赴港上市的房企以中小型居多，作为TOP30唯一未上市房企，祥生的规模优势自然凸显。2015-2018年，四年间祥生完成百亿级到千亿级的量变，复合年增长率超过100%，一举挺进行业前三十，并在2019年实现排名稳中有进；同时其品牌实力和影响力不断增强，最近以127亿元的品牌价值位居2020中国房地产品牌价值TOP50第26名。销售业绩的释放，也可从财务数据得到验证。祥生的营业收入由2017年的62.93亿元增加至2018年的142.15亿元，并进一步增加至2019年的355.2亿元，复合年增长率为137.6%；尤为一提的是，祥生在疫情之下仍保持良好增长态势，2020年前四月实现营业收入85.52亿元，与去年同期相比增长123%。
从土储来看，祥生已确认建筑面积由2017年的83.83万平方米增加至2018年的142.26万平方米，并进一步增加至2019年的348.84万平方米，复合年增长率为104.0%。截至2020年7月末，祥生拥有205个处于不同开发阶段的物业项目，涉及应占总建筑面积为2382.48万平方米，已竣工面积275.66万平方米、发展中面积1627.192万平方米及持作未来发展面积479.63万平方米。相比规模和速度，祥生的盈利能力更为人看重，这也是其成长质量的体现。据招股书披露，2019年祥生股本回报率（ROE）达到50.1%，较上一年增加33.5个百分点；而在2020年首四月其ROE仍可达到40.3%，这一数值亦高于行业及同规模房企。鉴于其能实现规模与盈利同步增长，2019-2020年祥生连续两年被中指院评为中国房地产百强企业成长性前十强。
随着“房住不炒”、“因城施策”理念深入人心，存量房时代市场愈加关注房企的负债水平及资金流状况。尤其是在今年8月下旬，住建部以及央行划定房企融资的“三条红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍），更是将这一焦点问题推向高潮。
但需看到，净负债率并不是房企债务很好的衡量指标。由于房地产实施的是预付制，房企已收或应收客户对价而应向客户转让商品房的义务被计入合约负债，只要相关项目及时交付，这部分即可结转为收入，剔除预收账款后的资产负债率更能反映房企的债务现状。
