一本“旧改笔记”：透露的佳兆业式弯道超车的五大关键点
艳姐说
有人说，没在大湾区布局的房企，要想下场淘金，得先拜佳兆业的码头。
但几乎所有人都知道，这位“大哥”弯道超车，也只是发生在眼前的四五年时间。
很有意思，这家企业的诞生、崛起、转折、再崛起都和城市更新有关。
在佳兆业20岁这一年，出了一本浓缩了自己对城市更新理解的一本书，艳姐一路翻下来，很有感触，今天跟大家聊一聊。
城市更新有个旧称谓——旧改，是公认的“硬骨头”，原因很简单：
旧改流程相当漫长，时间成本高昂；
资金投入巨大，资金沉淀的成本极高；
人力耗费巨大，有那个经理人愿意把最佳职业期投在这里？
旧改的不确定因素众多，一些问题还相当敏感；
做旧改需要极强的专业能力，政府对企业的统筹资源也有考量。
旧改项目后期业绩释放也无法一步到位。
即便有一副“好牙口”敢去啃这块“硬骨头”，干嘛不去做相对容易的开发模式？
不好做，但也必须要有人去做，为什么？《城市运营核心逻辑》这本书里提出了城市更新发展的五大驱动力：
驱动力一：城市发展进入减速阶段
驱动力二：产业重心转向服务业
驱动力三：政策迎来新导向
驱动力四：房地产进入存量时代
驱动力五：人口结构变化催生消费新趋势
△深圳城市更新供应商品房面积及其占商品房总供应面积的比例。
图源自《城市运营核心逻辑》
再谈及城市更新的社会意义，城市更新能促进城市空间再塑造、利于架接产业资产、促进周边区域发展、更新助推“洼地”升级改造。
更重要的，城市更新业务的好处也是显而易见的：
其一，城市更新项目可以转化成更便宜的土储；
其二，项目多数土地位于城市核心地带；
其三，利润普遍诱人。
这仅仅是旧改的普适特点，如果项目位于大湾区呢？具体点，位于广深市区核心呢？
举个佳兆业的数据，它在深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。
如果从更深远的层面来看，旧改甚至可能成为影响房企争霸天平的筹码。
这几天，不少媒体谈旧改常引申到棚改的话题，把不同时期，高层的表态、讲话做对比。
话里话外似乎在传递这样的信息——“中国可能中国可能正在从「棚改时代」进入「旧改时代」。”
棚改对整个地产行业的影响，艳姐不说大家也都清楚。如果“旧改时代”的假设成立，对当下房企争霸的格局将是颠覆性的重塑。
聊旧改不能不谈谈佳兆业，就像是谈佳兆业必谈旧改一样。
不仅是因为它顶着“旧改专家”的名号，更主要因为佳兆业最大粮仓，正是源自旧改项目。
也正是凭借旧改，佳兆业仅用三四年时间从低谷迅速崛起，2018年收获了集团史上最好的成绩单。
之前艳姐在讲【粤系房企闷声大发财】的时候就提到了佳兆业：
2018年，佳兆业的核心净利润翻了三倍有余，创纪录达到了47亿元。
佳兆业2018年的销售单价达到了18261元，过去三年时间销售单价的复合增长率达到18%。
过去十年，佳兆业平均每年转化旧改项目的总建筑面积，约为94万平米。2018年转化了合计约57万平米进入土地储备。
佳兆业今年前5月销售增长逾七成至278亿元 平均售价同比增20.5%。
特别要佳兆业手里有近3000万平米的大湾区旧改储备，这里面是实打实的占地面积，而非计算容积率的建筑面积。这里面99%位于大湾区。
佳兆业做旧改有几个“人无我有”的核心要点。
第一是时间，具体点说是20年。
这个时间长度，是佳兆业这家企业的年纪，也是它做旧改的时间。
有人可能不以为然，时间久就意味着资历深么？岁数大就等于经验足么？
放在别的项目可能不是，但在旧改这件事上，时间就变得非常关键。
还记得刚刚提的，旧改对房企最大的威胁么？也是时间。短则五年，长则七八年的时间，旧改项目才能入市，沉淀了房企大量资金，一个不慎就会酿成流动性危机。
△十年间佳兆业旧改转化项目
佳兆业20年的旧改实践，一大优势是能够使其项目库足够庞大，各个项目形成释放梯度，成熟项目结转，供给新项目子弹，长、中、短各个期限搭配合理，整个公司能良性地运转下去。
自1999年操盘桂芳园，佳兆业目前成功更新旧改项目23个，几乎涉及了所有旧改类型，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造。
2003年佳兆业以4亿元人民币的价格拍下了邻近深圳市政府的烂尾楼“子悦台”，不到三年，“子悦台”变成了深圳佳兆业中心，成为佳兆业第一个商住综合开发项目。这不仅是深圳当年拍卖的最大一宗烂尾楼项目，也是广东省当年拍卖标的最大的烂尾楼项目。
△子悦台今夕对比
经历过周期轮动，尝试过各种旧改类型，企业才能有底气。
第二，旧改专业人才。
专业的旧改人才在市面上很稀缺，通过招聘渠道一直很难获取。佳兆业20年的旧改实践也培养了一批这方面的专业人才。目前，佳兆业拥有超过400名精通规划设计、商业谈判等领域的专业人才。
给自己培养了还不算，佳兆业也给行业培养了一批旧改人才。
听说当年孙宏斌没谈成业务，倒是顺手牵走佳兆业一个旧改团队。龙光等粤系房企近年在旧改市场攻城略地，也从佳兆业挖人。
第三，区域集中。
上面提到，佳兆业的旧改项目99%位于大湾区。抛开区域的升值潜力不谈，区域集中的一大好处是风险可控。
旧改和一座城市的政策存在着强关联度，不同城市，政策不同、规划不同，更大范围谈，不同地区的文化、人文历史、发展程度都存在差异，这都给旧改埋下了风险点。
△深圳城市更新模式：政府主导下开发商和村股份公司合作开发
图源自《城市运营核心逻辑》
△广州城市更新模式：“1+3+N”规划编制体系
图源自《城市运营核心逻辑》
佳兆业的旧改项目集中在大湾区，深圳更是它起家的地方，深耕时间久，下沉的够深，熟悉粤派当地文化，对每个城市摸得足够透彻，这些都让佳兆业在大湾区旧改项目中具有极强的竞争力。
旧改讲究“做熟不做生”，在这点上佳兆业体现的很好。
但不代表佳兆业对区域外的城市没有研究，在《城市运营核心逻辑》这本书中，我们看到佳兆业对国内核心城市的更新模式做了详尽的盘点和解析。
△《城市运营核心逻辑》目录，对目前一线、新一线、强二线城市更新模式均有解析
第四：金融驱动，轻资产运作。
过去，城市更新主要是重资产模式，投资回收期长，负债高。佳兆业则把城市更新的着力点放在品牌和经营的优势上。作为基金管理方以小投入，撬动大资本，从原先获取住宅开发收益升级转型为获取高额管理费率收益。
△轻资产运营管理模式下全链条的金融运用（以凯德为例）
图源自《城市运营核心逻辑》
《城市运营核心逻辑这本书》中提了城市更新全链条金融运作的模型，包括前期启动阶段的投资基金化、项目建设阶段的建设信贷化、项目运营阶段的资产证券化。
△城市更新运营阶段资产证券化产品核心交易结构
图源自《城市运营核心逻辑》
△政府产业基金及引导基金示例
图源自《城市运营核心逻辑》
还有佳兆业轻资产运营模式的典型案例——创享域上海旗舰项目。
△佳兆业创想域上海旗舰项目及社区功能服务图
图源自《城市运营核心逻辑》
第五，多元化的支撑。
做多元化的房企不少，但能与自己旧改项目产生共振的，的确不多，这一点上，佳兆业也称得上“人无我有”。
佳兆业集团体系包含了6大上市平台，多元化布局非常广泛，对佳兆业旧改推动发挥了巨大支撑和贡献。6大上市公司与旧改土地的内容、供地功能有很好的承接、呼应。
比如佳兆业商业集团致力于成为商业资产运营创新领导者，赋能商业，焕新城市。比如城市要面向越来越多的老人提速健康产业，而佳兆业在健康产业初步有了成效。
旧改在当下被称作城市更新，不仅仅是字面意义上的变更，更多也体现在深度模式上。在越来越多的城市中，旧改更多是城市综合运营的特征，而不是产业为产业，住宅为住宅，更多还是两者的深度融合。
在这个基础上，城市运营将会有四大维度构成：新产业、新人群、新环境和新金融。
未来的城市更新将形成“产业服务+城市更新+金融资本”协同作用的模式，而这一领域也势必将出现更多像佳兆业这样的金融驱动、轻资产运作、产业落地能力强且城市公共服务能力国内一流的优势企业。
未来，城市更新要解决的问题也会更加复杂，既要解决基本的历史遗留问题，又要解决城市功能升级问题。
未来城市更新不仅要有城市空间形态的整体提升，更要关注城市市民生活的丰富内涵。城市更新的重点已经从“外观于形”到“内化于心”发展。
谈几点佳兆业在未来城市更新趋势方面的思考：
①关注经济，提升城市动能，推进城市转型升级；
②关注民生，助力居民对美好生活的追求；
③关注科技，打造科技新城与智慧城市；
④关注文化，加强地域文化的传承与保护。
△华润城中保留的大王古庙
图源自《城市运营核心逻辑》
最终，在此基础上实现城市有机更新，促进城市有质量、有秩序的可持续发展。
在佳兆业集团成立20周年之际，“佳兆业城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》”正式发布。艳姐觉得，这本浓缩佳兆业对城市更新理解的书，作为集团20周年生日献礼，再合适不过。
全书分共六章，按照一个完整的逻辑，有思路，有模式，有案例，有分析，深入浅出地对城市更新进行了系统阐述，并在此基础上所建立的一套完整的佳兆业城市更新解决方案，力求将城市更新的过去、现在和未来真切地呈现在读者面前。
艳姐也为想要这本书的粉丝们准备了厚礼。只需在评论区留言谈谈你对城市更新的理解，艳姐将筛选点赞数最高的十名粉丝免费送出该书！