为了天府新区，我放弃了整个成都！

一篇调研稿。

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上个周末我跑到成都调研，用三天时间看完了整个天府新区（直管区）。

没错，就是那个很多人不看好的天府新区，也包括曾经的我。

但2020年，天府新区亲自下场打了所有人的脸。

4次万人摇，中签率最低不足1%

土地楼面价齐平主城区，土地成交量最高

存量最大，去化周期却只有8个月

网红盘中海天府里，刚需家庭526个月社保中签

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一项项数据表明，天府新区过的真好。

纠结再三，本次调研放弃了原计划的成都整个市场，只看了一个天府新区。

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2021年，天府新区依然很抢手。

天府公园东万科天府锦绣只接受预约客户，且需要验资两百万

南湖朗基湖畔时光售楼部内停满了车，马路边上同样被看房人塞满车

自报刚需第二顺位，直接被网红盘置业顾问劝退“进不去摇号池”

几乎无顺销盘，均需要摇号，大多楼盘表态需要刚需第二顺位及以上才能进入摇号池

······

本文对准天府新区，最简单直接的小白调研稿。

市场基本面之前，简单说说成都新的摇号政策。

2020年11月24日，成都开始实行3倍熔断制摇号政策。

当楼盘登记购房人数超该批次推售房源套数3倍时，根据刚需家庭、普通家庭来划分顺序，顺位靠前的人进入摇号池（推售房源套数3倍）。

其中刚需家庭细分四个顺位，同一顺位中通过缴纳社保时长进行第二次排序。

拥有与楼盘所在区的户籍和社保的购房者为第一顺位；

拥有与楼盘所在区户籍的购房者为第二顺位；

拥有与楼盘所在区社保的购房者为第三顺位；

其他拥有该楼盘购房资格的购房者为第四顺位。

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天府新区沿天府大道发展，主要板块如下。

▲非官方划分，仅供参考

1、南湖

高新区和天府新区的承接板块，发展最早、区域最成熟。

已交付的住宅小区众多，居住氛围浓厚、基础配套完善；背靠6000亩南湖湿地公园，生态环境不错，天府新区现阶段居住条件最好的一个板块。

区域仅存的网红盘远大中央公园上批次开盘15000元/㎡，周边二手房20000元/㎡，有明显倒挂，尾盘状态中。

▲ 远大中央公园隔壁商墅朗基湖畔时光售楼部门口

整个南湖几乎无新房供应，即将进入二手房市场。

2、锦江生态带

2020年天府新区最火爆的板块，带紧邻南湖，整体的界面相似，配套比较成熟（大型商业在建），坐拥天府四中、天府三小两大王牌学校。

但区域火爆完全因为低门槛和限价带来的倒挂。

三大网红盘恒大天府半岛上批次14000元/㎡、阳光城未来悦上批次13000元/㎡、川发天府上城上批次13000元/㎡，产品面积较小，刚需客上车门槛低，且区域二手房价格21000元/㎡左右，倒挂7000元/㎡，万人摇哄抢。

锦江生态带板块暂无房源可售，恒大天府半岛、川发天府上城均要等下批次，已释放出涨价2000元/㎡的信息，整体倒挂依然在。

3、天府前湾（麓山+万安南）

天府新区比较新的板块（上图中麓山+万安南的大部分区域），除麓山板块及周边成熟外，其他区域还在起步阶段，较为荒芜，是整个天府新区唯一存在顺销盘（直接购卖，无需摇号）的板块。

天府前湾整体偏改善，容积率限制在2.5以内，产品也不错，但是现阶段大部分区域城市界面太差，规划中央法务区也不够亮眼。

靠近麓湖一侧的网红盘万科公园城上批次开盘16000元/㎡，远远低于麓湖板块28000元/㎡的价格，已无房源销售，需等下批次。

靠近蓉遵高速的德商花样年碧云天骄、佳兆业麓山壹号等楼盘，周边基础配套缺乏，25000元/㎡的价格无优势，顺销在售中。

4、麓湖（麓湖湖区+麓湖公园区）

天府新区生态环境最纯粹、居住氛围最优质的板块，沿天府大道一分为二，西侧为麓湖湖区，以湖岛形式开发；东侧为麓湖公园区，分布着红石公园以及多个市政公园。

▲ 麓湖生态城

网红盘麓湖生态城上批次开盘28000元/㎡，即便总价500万起，依然被刚需家庭消化完毕；同区位的卓越晴翠上批次开盘28000元/㎡，已无房源销售，需等下批次。

麓湖板块公园环抱、生态资源优越，产品改善面积大、总价高。

5、天府滨江带+钓鱼嘴

天府新区暂时未发展的两个板块，城市界面原生状态，较为落后，仅临近锦江生态带周边有少量项目，无参考意义。

▲ 钓鱼嘴地铁站附近

6、天府公园

天府新区规划最高的中央商务区，有天府公园西、天府公园东两个板块。

天府公园东以产业为主，整体偏商务。

▲ 天府公园东现状

中交、中铁、中冶、中建、中粮、保利等央企西南总部已落地天府公园东，规划有地标一带一路大厦（484米）、天府国际金融中心、天府国际会议中心、言几又国际文创中心、天府国际保税中心、大悦城、Costco城市顶级配套。

天府公园东暂无房源销售，网红盘中海天府里，产品偏刚需，上批次开盘23000元/㎡，低总价、低单价遭到哄抢；一路之隔的秦皇帝景，上批次开盘同样23000元/㎡，低中签率清盘。

相比天府公园东，天府公园西产业导入较少，居住环境更纯粹。

天府公园细楼盘聚集，天府七中、天府七小两大名校落地，教育资源优质；南侧规划正大暹罗天地、招商时代花园城、人字绿廊开发商业街区，商业配套丰富。

产品整体改善，保利和光屿湖、首开龙湖云著仅剩200㎡以上大户型产品；万科天府锦绣本批次推售房源面积169-189㎡，价格预计33000元/㎡；招商时代公园本批次推售房源面积122-166㎡，价格预计价格28000元/㎡，天府公园西最低门槛。

天府公园西价格比肩主城区、产品面积普遍较大，上车门槛高。

7、兴隆湖科学城

兴隆湖科学城承接天府新区产业重担，环湖发展基础科研（中交、中铁、中建、电建）、生物科技、高端制造产业，雏形已现。

兴隆湖北岸比较成熟，多个住宅小区交付、商业配套丰富。

地王德信红阳湖畔云暻（天府新区楼面价地王17299.5元/㎡）预计本批次价格32000元/㎡，周边品质二手房35000元/㎡，有轻微倒挂。

兴隆湖东岸规划独角兽岛，以独角兽企业孵化为主，启动区建设中（已确定入驻滴滴出行、字节跳动、蚂蚁金服）。

龙光天瀛预计本批次价格26000元/㎡，周边新成交土地楼面价均在16000元/㎡之上，新楼盘价格大概率高于龙光天瀛。

▲ 兴隆湖南岸现状

兴隆湖南岸产业趋向，多为产业配套项目，入场券并不多。

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直说了，天府新区可以买、值得买。

一是相比其他热门城市，天府新区单价低、上车门槛不高；

二是天府新区的规划足够高且利好正在一一落地，未来非常看好。

怎么买？

1、瞄准天府大道两侧，成都的主力发展方向；

2、看短期的，刚需第一顺位无脑摇锦江生态带，不用看品质，倒挂7000元/㎡即买即赚；

3、看长期的，买顶级资源、配套的天府公园板块，天府新区的金融城，必跑赢大势；

4、麓湖生态城属于跳脱市场的产品，很难定义价值，慎选。

关于天府新区，想说的东西很多，篇幅有限，本文仅做简单的市场调研盘点，待成都调研完成，再进行整体城市分析。

静候。