上海爱琴海购物中心：建筑平面结构设计给同行的启示
上海爱琴海购物公园
号称是一个文化体验商业综合体
总建筑面积55万㎡
由24万㎡购物中心、10万㎡环球家居博览中心
9.5万㎡国际街区、5万㎡城市生态公园组成
据说它的建成对提升整个吴中路片区
商业的档次具有重要的意义
项目的开发商与运营商都是业界知名集团
开发商是红星美凯龙集团与新华发行集团
皆是国内企业界的翘楚
红星美凯龙拥有30年的发展传承
新华发行集团则掌握海量的文化类资源
而其运营商红星商业
则是近年来国内发展势头最猛的运营团队
本周我们与大家分享的是
爱琴海购物公园中的购物中心
它的亮点与不足可以为各位同行带来较多启示！
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项目的优势
购物中心内部的时尚艺术设计优势
01 | 中庭
中庭顶部或如盛开的花朵
或如巨型水滴、或如浩瀚星系的形状设计
以及悬挂的“水滴”或音乐符号
为商场增添了更多灵动生机
给消费者带来强烈的场景体验感
▼“盛开的花朵”
▼“巨型水滴”或“浩瀚星系”
▼悬挂的“水滴”或音乐符号
02 | 中廊
中廊顶部如大海波浪纹的设计
也呈现出更多艺术美感
▼中廊
03 | 电梯
电梯时尚艺术背灯的设计
让死气沉沉的电梯仿佛也有了生命
烘托出活泼的气氛
▼时尚艺术背灯
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04 | 走廊
走廊基本上都做了艺术化处理
从上到下都有布局
顶部的点状灯饰、墙面的花样装饰
走廊上的艺术雕塑/绿化小品
以及廊外的曲线型长条灯饰
这些设计在美化消费环境的同时
也能升级项目品质观感
使内部的活动空间不至于单调乏味
▼顶部的点状灯饰
▼墙面的花样装饰
▼走廊上的艺术雕塑/绿化小品
购物中心引入的创新元素优势
01 | 室内冰雪乐园
爱琴海倾力引进国外顶尖造雪技术
建造上海市区罕有的室内真雪滑雪场
30cm真雪覆盖
配备有多种坡度滑雪道及娱乐设施
满足滑雪训练或玩雪赏雪的需求
冰雪乐园的趣味性、体验性、参与性很强
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02 | 屋顶有机农场
屋顶有机农场(菜园)
作为一个新型的屋顶绿化概念
主张充分利用城市闲置屋顶空间
通过种植瓜果蔬菜等方式
让生态与自然重新回归城市生活
消费者可以在农场认领一片土地
与家人共同享受种植与收获的乐趣
屋顶也有养育一些“迷你小动物”
孩子们可以亲身体验喂养动物的快乐活动
▼昆明爱琴海屋顶农场(上海暂未开放)
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▼喂养小动物
03 | 屋顶马术俱乐部
爱琴海引入了国内前沿的青少年马术培训机构
在商场内开辟了国际马术俱乐部
旨在推广马术运动的同时
培养青少年的领导力
以及“全球公民”的素养和国际视野
让孩子从小体验一种大多数同龄人
触不可及的贵族运动
▼昆明爱琴海屋顶马术俱乐部(上海暂未开放)
▼马术培训
项目的不足之处
第一点：处于市中心边缘位置，区位价值不高
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第二点：体量过大，近端消费人口有限
片区内商业项目众多竞争激烈
爱琴海处在吴中路新商圈内
项目总体量为55万㎡
3Km范围总人口约45.7万人
而片区的商业总体量却达到了130余万㎡
商业供应严重饱和
爱琴海面对的竞争态势很严峻
▼项目所处商圈位置
▼项目周边3Km人口
▼项目周边3Km商业(表中未含爱琴海体量)
第三点：建筑设计亮点不够，硬件品质不足
01 | 建筑外立面
外立面透视性不够
仅有商场名称无其他设计点缀
显得过于单调
▼爱琴海与七宝万科广场的日景对比图
▼爱琴海与七宝万科广场的夜景对比图
02 | 走廊立柱
立柱直接裸露在外
缺乏设计包装，且柱子较粗
容易遮挡消费者视线，影响消费体验
▼走廊立柱
03 | 卫生间
卫生间人性化设计不足
无手机隔板、无纸巾等
给消费者带来较多不便
▼爱琴海卫生间
▼上海瑞虹天地月亮湾卫生间
第四点：平面动线设计不够合理
01 | 购物中心平面结构
商场整体呈“回”字型动线
有“大回字”、“小回字”
“小回字”的商铺昭示性较差
当消费者站在“小回字”动线区域内时
是不容易看到“大回字”的其他商店的
就会导致部分商铺的受视面/到达性比较差
不清晰的人流动线是不利于消费者行走流动的
对比体量相当的
上海月星环球港购物中心的“双动线”
可以明显看到月星环球港的动线更清晰
更利于消费者方向辨识和流动行走
▼爱琴海购物中心的“回”字型动线
▼爱琴海购物中心的“小回字”实景图
▼上海月星环球港购物中心的“双动线”
02 | 爱琴海购物公园整体平面结构
建筑设计时觉得这样的平面结构很合理
认为多个进出入口让消费者进出很方便
但是去实地亲身体验后就会知道
让消费者走在“迷宫”中的感受
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第五点：业态业种布局不够合理
低楼层本是高租金高收益的楼层
应该布局承租能力强的零售业态
但爱琴海的一二层却布局有较多
承租能力较低的服务配套业态
不仅减少了租金收益
还降低了商业的经营价值
估计是招商难，品牌商家不愿意进入
项目的启示
商业选址前要对片区做详细市场调查
一个商业项目的成功有很多决定因素
包含良好的区位价值、现代时尚的建筑景观设计
精准的业态业种定位、专业用心的招商经营等在内
爱琴海的区位价值尚且不高
近端消费人口有限，原住民多，消费力不强
商业总量过大，片区内商业市场已严重饱和
竞争态势严峻，爱情海能否抵御强势竞争
未来发展有待市场验证
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建筑设计要现代时尚、有体验感
商业亮点首先是通过建筑载体来体现的
要舍得在建筑上投入
才能凸显物业现代感、体验感
要保证建筑物业的40年不落伍(产权年限)
建筑设计就必须超前
爱琴海的购物中心内部多种艺术性设计
能带给消费者较好的购物环境体验
产生好感，可延长消费者的驻留时间
从而激发消费行为，实现商场的营收
商业项目要有核心亮点
爱琴海创新引入室内冰雪乐园
屋顶有机农场、屋顶马术俱乐部
跨界新华书店等多种创新品牌
不断聚集人气、吸引消费人流
对近端和远端客群都有一定吸引力
▼跨界新华书店
陈老师点评
在红星家居、地产、商业三线齐发
构筑品牌黄金矩阵的基础上
近几年红星商业正以资产管理实现快速拓展
2017年爱琴海全年新签约项目18个
总签约项目近50个，已开业9座爱琴海购物公园
“爱琴海购物公园”俨然已经成为
红星商业可快速复制发展的商业模式
其优点和不足对同行有着一定的借鉴意义