今天(8月2日),广州市规划和自然资源局发布了《广州南站核心区城市设计》(以下简称《设计》),明确提出:广州南站要以打造世界性超大型TOD为目标,将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”,实现从功能单一的交通站场,向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型,打造为广州市南部中心区、广佛高质量发展融合新极核、粤港澳大湾区客厅与门户枢纽经济区。这是继2019年《广州南站周边地区控制性详细规划》获批后又一大重要进展,“城市设计”是在控规基础之上的具体可操作方案,可具体到路网规划、街区尺度、建筑风貌等细节。城市设计方案的出炉,意味着南站核心区的规划蓝图即将变成现实,是南站商务区发展的重要节点。根据《设计》,南站核心区占地4平方公里,相当于2/3个珠江新城(6.19平方公里),规划地上建筑面积853万平方米,具体范围如下↓
北至石洲西路-汉溪大道,东至东新高速,南至石都北路,西至大洲路-韦涌路。
为了配合南站“站城一体”的转型,《广州南站核心区城市设计》给了南站这样的空间布局,“一轴两涌 一核五区”,如下图所示↓同样有一个中轴公园,同样是高楼群分两侧,同样有水系穿插环绕。
根据2019年的控规,核心区域还有两栋对称排列的地标塔楼,高度是350米,规划名为南塔和北塔,连名字都和珠江新城的东西塔对应。
以下是南站核心区的天际线效果图↓
值得一说的是,南站核心区还借鉴了广州东站的设计,规划了一个极具特色的山谷瀑布。规划构思了在东门户建设山谷瀑布的创意,在开放空间上部搭建一个多功能天棚,既可以收集雨水、也可以将太阳能转化成电力。天棚在夏日为公共空间提供了遮阴功能,在夜晚,天棚上的LED巨幕则将公共空间装扮成不断变化的户外的舞台。
广州南站核心区山谷瀑布效果图
广州南站门户广场日景效果图
广州南站门户广场夜景效果图
过去城市流行的是站城分离,车站和城市中心离得远远的,大家各司其职,互不干扰。但随着城市空间的延伸,车站太远造成了诸多不便,于是,站城一体又成了新趋势。继香港九龙、上海虹桥、深圳北站等实行TOD之后,广州南站也来“抄作业”了。这次,广州南站想这样做:
快慢交通分离:枢纽交通与商务区交通既适当分离,又密切联系。小街区、密路网,给行人一份步行的“浪漫”。
全天候无缝换乘:合理布局周边长途客运、出租车、公交车、网约车等多种公共交通设施,实现全天候无缝换乘。
多层次步行网络:构建地面、地下、地上无缝衔接的步行体系。
值得一提的是,南站地区将预留机场城市航站楼功能,未来可依托广佛环线城际铁路(链接广州南站与白云机场),提前为旅客提供登机手续办理,行李托运以及直达机场的服务。此前,广州国际金融城、琶洲也设置了机场城市航站楼,提供类似的服务。可见,“讨好”商务人士,已成为各大商务区的新课题。作为一个商业地产号,我们当然更关注南站的商业规划。根据《广州南站核心区城市设计》,广州南站核心区要构建“3 N”产业体系,以枢纽服务、国际消费、商贸会展3大开放型综合产业为引擎,衍生N个创新服务型业态(包括总部经济、文旅消费、品牌展示、港澳专业服务、核心商圈、商旅配套、科技服务和珠宝贸易等)。依托交通枢纽优势,打造未来枢纽经济区特性的城市公共和建筑空间,构筑协同发展的高品质产业生态圈。《广州南站核心区城市设计》还提到,通过广州南站商务区内12条村旧村约4.8平方公里存量用地连片改造、全域更新,作为南站核心区的产业及空间延伸区。南站地区将提供高质量产业载体,吸引大湾区乃至华南地区的龙头企业入驻,支撑枢纽经济的发展,打造特色文商旅及科技展示活力核,创造活跃的、全时段的多功能枢纽经济区。就在今年4 月 26 日,香港地产巨头新鸿基以 78.82 亿元的底价,11493 元 /㎡的楼面价,拿下了广州南站核心区 TOD 项目地块,宗地面积为25.74万平。新鸿基地产透露,该地块将采取“东商务、西交通”的总体布局,建设集合商、住、行于一体的交通枢纽综合项目,涵盖办公大楼、商场、酒店、住宅、服务式公寓及公用交通设施等。项目规划总建筑面积约58万㎡,其中新鸿基地产将长期持有其中约44万㎡商场、酒店及部分办公大楼等,项目预计于2025年起分阶段落成。从新鸿基对项目的规划来看,是非常契合广州南站核心区的城市设计的。广州南站这样的大型TOD项目,不仅要找一个靠谱的开发商,也要找一个既懂商业又懂TOD的高手,才能保证项目长期运营下去。这些条件新鸿基地产正好都满足,它既有着丰富的TOD开发经验,也有很强的商业运营能力,目前已成功开发了多个TOD 商业项目,包括位于香港西九龙站的ICC(环球贸易广场);位于上海闵行区莘庄站上盖的TOD TOWN天荟等。在广州,新鸿基地产已经在天河路商圈、珠江新城商圈,成功运营了天环广场与天汇广场(igc)。
天环广场 图源:网络
此外,新鸿基地产在南沙庆盛也有一个TOD 项目正在开发中。可见广州对新鸿基的实力是比较认可的。另外,万科早已在南站“圈”下多宗地,包括广州南站万科中心、万科世博汇等,也是因为看好南站的TOD潜力。从2019年《广州南站周边地区控制性详细规划深化》获批,到2021年《广州南站核心区城市设计》发布,这几年,广州南站的建设速度明显加快。据南都统计,2021年,广州南站商务区共出让了52宗土地,总建筑面积约456万平方米。
南站南路商业街街景效果图
从2010年到今天,等了11年,广州南站终于认清了自己,也想清楚要干啥:世界性超大型TOD。作为中国最繁忙的火车站,地处中国最具活力的粤港澳大湾区,广州南站有这个底气。