房屋租赁专题之47：使用功能相对独立的房屋整体出售，局部承租人优先购买权的确认

本文是君之道思考的第 423 期文章

出租方拥有较多独立的商铺或者住房时，出租方将该等房屋整体出售，不仅方便交易，且有利于发挥房屋效用及价值，出租方因此可获取更为客观的出售价格。出租方将房屋整体出售的，局部承租人的优先购买权如何行使？根据目前查询的部分案例可知，法院对此存在不同的认识，本期将从部分案例出发，了解局部承租人优先购买权确认的司法实践。

一、承租人只能就承租部分主张优先购买权，不及于其他部分

较多的法院认为，使用功能相对独立的房屋整体出售，局部承租人的优先购买权难以行使。主要理由包括：

第一，承租人对超过其承租范围的案涉房屋的其他部分不享有优先购买权，难以就其他部分主张优先购买权。而且，当出租人将案涉房屋整体转让时，买受人的交易条件与承租人所能主张优先购买的部分并非同等的条件。

第二，各部分承租人都主张优先购买权的，将有损出租人的权益。湖南省宁乡市人民法院在（2010）宁民初字第2977号案件中认为，如支持承租人各自优先购买权，必然导致出租人权利受到限制，影响出租人的交易，还有可能损害出租人的权益，明显有违物权法发挥物的效用，保护权利人的物权的立法目的。

第三，承租人的优先购买权应受到合理限制，应平衡各方权益。上海市崇明区人民法院在（2010）崇民一（民）初字第1336号案件中认为，各承租房屋与出售部分构成一整体，承租部分房屋的承租人对出租人整体出售的房屋的优先购买权的行使受到限制，在不妨碍出租人出售房屋利益实现的前提下方享有优先购买权。如果保护其优先购买权，不仅影响被告的整个门面房的出售，而且对善意买受人也是不公平的，事实上本案第三人在受让系争房屋后，对整个门面房进行了一系列改造。基于平衡各方关系人利益考虑，原告的优先购买权行使应当受到限制，各原告对整体转让的门面房不享有优先购买权。

二、转让土地时能否对地上房屋行使优先购买权？

房屋租赁过程中，土地使用权人可能会转让土地，此时基于房地一体的原则房屋的所有权会发生变更。那承租人能否行使优先购买权呢？

海南省海口市中级人民法院在（2009）海中法民二终字第15号案件中认为，优先购买权人主张优先购买权，必须是在出租人出卖租赁房屋给第三人时才可以行使，而海建总公司与森源公司之间转让的是国有土地使用权，而非房屋转让。因此，不具备优先购买权的条件。另一方面，海建总公司与森源公司虽也约定了该地上的一切附着物也一并转让，出租人将其所拥有的6863.23平方米国有土地使用权进行整体转让，而陈义旭承租的临时建筑铺面所占用的土地面积仅为750平方米，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定的公平原则，陈义旭要求对海建总公司进行整体转让的6863.23平方米土地使用权中的750平方米的土地使用权行使优先购买权，不符合《民法通则》所规定的公平原则。

但需特别留意，前述案件中提及的“非房屋转让”的观点值得商榷。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。因此，在转让国有土地使用权时，地上的房屋一并转让。只是承租人占有的房屋面积仅占这出让面积的较小比例，其优先购买权辐射的范围有限，基于公平原则及使物的价值最大化等角度考虑，未认可承租人的优先购买权。

三、律师小结

依据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

由此可知，最高人民法院并未否定在整体处分的情况下局部承租人享有优先购买权，只是对不同情形作了划分。江苏省高级人民法院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十三条中亦对此作出规定：“出租人整体出卖租赁房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值的，承租人要求对承租的部分房屋行使优先购买权的，人民法院不予支持”。

但需明确，部分法院仍倾对于此类情形下的优先购买权持较为保守的态度。承租人主张优先购买权应适度，优先购买权的行使不得过分限制出租人对房屋所享有的所有权权能。如果承认极小部分房屋的承租人对全部房屋享有优先购买权，则在多人分别租赁出租人的房屋、而出租人系整体出售全部房屋的情况下，享有优先购买权的主体过多，容易引起争议及混乱，也不利于维护交易的稳定与安全。除此以外，由于案涉房屋系整体转让，如分割处理，将降低其整体价值。

因此，承租人如想行使优先购买权，可先行根据最高人民法院的前述复函确认被支持的可能性，不宜在未有一定把握时就筹措资金，避免因此遭受不必要的损失。

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