商品房逾期交付的原因分析
商品房交付作为商品房买卖的核心环节，是开发商向购房人履行合同义务的关键。实践中，逾期交房可能因各种原因发生，开发商是否需要承担逾期交房的责任，购房人是否有权主张相应权利在不同的情形下结果迥异。我们在本文中对逾期交房的原因做简要总结。《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。根据住房城乡建设部、工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本或各地住建部门颁发的示范范本（以下简均称“《示范文本》”）中除明确开发商交付房屋的具体期限外，还约定了开发商应当履行交付通知的手续，即应当在交付期限届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料书面送达买受人。买受人未收到交付通知书，以合同约定的交付期限届满之日为办理交付手续的时间，已商品房所在地为办理交付手续的地点。开发商在约定期限届满前未通知购房人交房或未能按期交房属于主动违约情形，应承担违约责任自不待言。但在此种情形下，开发商如存在合同约定的如不可抗力、政策调整等免责事由则不属于逾期交房。开发商按照约定期限交付商品房，购房人出于各种理由会出现拒收的情形。此种情况下开发商是否构成逾期，重点在于购房人是否具备正当理由。商品房毕竟不同于一般物品，《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，均对商品房的交付作出规定，购房人可根据相关规定及合同约定拒绝收房。根据以上法律法规结合《示范文本》，商品房交付一般应取得规划验收批准文件、建设工程竣工验收备案表、房屋面积实际测绘报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等法律规定或合同约定的其他文件。对于不能按要求提供上述文件的，买受人可以拒绝接收房屋。购房人拒绝接收的，视为开发商逾期交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条与十三条之规定，房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人能够请求解除合同并赔偿损失，因此购房人基于房屋以上质量问题拒绝收房也是应有之义。因一般房屋质量问题，购房人能否拒绝接收房屋实践中容易出现争议。判断购房人能否因质量问题拒绝接受房屋首先应看合同具体约定。例如《示范文本》中约定，商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏以及灯具、电器等电气设备不能正常使用的，应由开发商负责修复后再行交付。因此我们认为，出现上述情况购房人能够依据合同约定拒绝接收房屋。若出现合同中没有约定的情形，则应当根据具体情况判断是否满足“严重影响正常居住使用”的标准。如果是精装修房，还应当侧重装修工程的质量要求是否能够满足交房后即可正常居住的标准。如在（2015）沪二中民二（民）终字第1654号上海金叠房地产开发有限公司与刘碧颖商品房预约合同纠纷案中，法院认为房屋交付不仅应具备各项法律规定的证书文件，还应满足双方关于房屋质量验收等相关约定的条件。出卖人交付时因全装房不符合合同约定，买受人无法正常居住使用从而致使逾期交房的，出卖人应承担违约责任。三、购房人收房后发现商品房瑕疵能否主张逾期交付违约责任实践中常出现开发商按照合同约定期向购房人交付商品房，购房人履行了交接手续后，继而主张开发商交付房屋不符合合同约定并主张逾期交房违约金的情形。此种情况下开发商是否构成逾期交房，需要根据开发商交付房屋的具体情况以及购房人接收商品房时的主观状态来确定。开发商为避免逾期交房所带来的损失，通常会在商品房买卖合同或补充协议中约定单方制定的收房条件、标准和流程。例如，房地产开发商在合同中约定签收钥匙、和物业公司办理入伙、预缴物业费等形式均视为交房。在此种情况下，购房人因按照开发商要求作出了部分“收房”行为而被认定为已视为房屋符合约定而接收房屋，对购房人而言非常不公平。对于这种情形，如果房屋未经验收合格、存在质量问题等，开发商应承担逾期交房的违约责任。若购房人明知房屋未验收合格或存在部分质量问题仍接收房屋的，则属于对自己权利的处分，变更与开发商之间的约定交房条件。例如，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”在（2020）鲁02民终1051号青岛万华房地产开发有限公司与李培亮商品房预售合同纠纷一案中，法院认为，尽管双方合同约定的房屋交付条件为“项目通过综合验收并取得备案证明”，但李春燕、李培亮于2016年8月6日与开发商签订了《江山帝景房屋交接流程单》并接收了涉案房屋，且李培亮于2016年8月6日在《提前收房承诺书》上签字并明确“知悉所购房屋的工程进度及交付条件的，自愿按照现有条件收房”。李培亮签署《提前收房承诺书》及李春燕、李培亮于2016年8月6日接收涉案房屋的行为应当视为李春燕、李培亮同意以房屋现状交付，双方以实际行为变更了原合同的约定并实际履行。商品房的交付、验收过程容易产生争议，因此无论是开发商还是购房人均应留意收集、固定相应证据，如开发商通知购房人收房的通知、购房人实际收房的记录、根据合同约定开发商可顺延交房的证据材料、非因开发商原因造成交房迟延的证据材料、购房人在验收过程中就商品房质量问题所留存的证据等。购房人若认为房屋存在质量问题或配套设施不符合合同约定而拒绝收房的，应根据具体情况判断能否拒绝收房，进而确定是否可以追究开发商逾期交房的违约责任。
文/张远洪律师
