疑点重重！深圳惊现众筹买房，2800万买福田一栋楼

2.63万/平买入福田中心、单套房总价不足百万、买入后坐等拆迁……

最近，一名粉丝向南方楼事爆料了一个公众号所发起的众筹活动。

在这个公众号的文章中，作者K志在向各购房者集资2800万，买下一栋位于景田的9层农民房。

明明前几年“众筹买房”才被政府明令禁止，怎么现在又出现了？

经过多番求证，南方楼事发现：

这个所谓的众筹活动，不仅众筹的房源不存在、资金募集方式漏洞百出，而且其所贩卖的“拆迁”概念，实现概率还极低。

整个众筹活动，都匪夷所思。

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“众筹买房”重出江湖？

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7月5日，某公众号推送了一条名为《史上首个地产项目众筹！》的文章。
在这篇文章中，作者K称将通过众筹的方式，集资购入位于景田布尾村的一栋9层农民房。
据推送介绍，整栋楼共36套房，总价2800万，算下来，均价在2.63万/平，远低于景田商品房10万+的均价。
同时，文中判断景田未来会旧改，并强调买入农民房成为中心区拆迁户的前景。
推送文章截图
整个众筹流程行云流水，成本低且前景可观，十分诱人。
但经过南方楼事求证，这一众筹过程却有种种“迷离”之处——
购房者们对于整个众筹项目的了解，全都只能通过K的只言片语；
K所规定的交易流程，全部需要在交房前提前打款，然而却没有任何法律保障；
更夸张的是，在实地考察中，当地各方人士都表示：“这里的农民房不能买卖！”
这个项目，实在是漏洞百出。
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疑点重重的众筹

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经过层层求证，这场“众筹”的疑点渐渐铺陈开来。
1
薛定谔的火热行情
众筹推送于7月5日推出，到7月9日傍晚，购房者联系发起人K时，K表示众筹已经快要结束。
K表示，36套房源已有40多人报名认购，买家需要提前交2万定金预留房源，认购不成功的人，也会被后面的人补上。
“这次结束了，你等下次吧。”
随后，K便将购房者拉进了其所创建的交流群中。
几天来，K在群中频频更新房源抢购情况：
每一次通知信息发送后，都会有网友追问房源信息，又或者是附和K的观点。
单从群内消息看，这栋农民房的行情相当可观。
只是，K从未公布过任何意向人的名单，只表示会给成功认购的人拉业主群。
也就是说，已经被K告知抢不到房的购房者，并不能知道究竟有什么人成功参加认购。
所有行情，只有K的一面之词。
2
提前下定、提前打款，全无法律保障
根据K公布的消息，农民房自7月5日公布众筹消息，到7月11日便已经落定完毕，行情火热。
据K透露，这次认购过程，很多人都没有看房，而是直接下定。
但K却并没有公布定金名单，而只是向购房者出示了一张诚意金的退款截图，表明认购过程实际存在。
根据“众筹”规定，各购房者的定金与房款都会汇总到K（又或者是另一能出得起房屋总价30%的人）处，再由K持款与村委作交易。
也就是说，在汇款时，购房者可能没看过房子，房子也还没到手。
微信群中K发布的交易流程
K关于交易流程的解说
将大几十万汇给中间人代购房子，这一过程是否可靠？
对此，K只是反复强调“与村委交易的过程中会请律师见证”、“会签订买卖合同”。
但对于合同中是否会有提前转款的保障条款，则从未提起。
K表示，绝大部分购房者都不认识自己，自己有难得的初心，会保障大家的权益。
群内一名声称没有抢到房的网友对此则“心很大”，表示“许多事都有风险，就看你能不能承担。”
值得一提的是，这名网友在K的群里相当捧场。
群聊中，除了K的发言与群友的回应，从未公示过任何与房源和交易有关的文件。
这一场“众筹”的形式相当原始，完全是靠“信任”与“口碑”。
3
众筹房源不存在，当地拆迁概率极低
南方楼事走访了众筹房源的所在地景田布尾村了解具体行情。
在布尾村农民房做了17年管理员的张伯表示，自己的老板就是布尾村房东，可连老板也没听过这里有整栋楼要买卖。
布尾村农民房
“网上的那些买卖消息都是传言啦。”
而咨询布尾村所属的梅富社区工作站时，听到买卖消息的工作人员十分惊讶，她表示，布尾村的农民房没有房产证，是不允许在市面上买卖的。
“前几年村里有过买卖的纠纷，当时律师就明确表示，这里的农民房不准买卖。”
布尾村农民房
而在致电布尾村所属的下梅林股份实业公司时，股份公司工作人员则表示，布尾村的农民房都是村民自建房，不属于村委房。
“假如要买卖，是村民个人的事，我们没有权利管理。”
然而，在推送中，K却强调交易时会与村委过户，过程非常有保障。
如此看来，这纯属无稽之谈。
那么，K所强调的拆迁前景，又是否存在？
对此，股份公司工作人员表示：“拆迁的消息都传了十几年了，我们也说不准，最终还是要看政策。”
根据《福田区城市更新“十三五”规划》方案图，布尾村所属的莲花街道，并没有任何城市更新甚至整治项目。
图源咚咚找房
从实探情况看，目前布尾村到处都在施工，尘土飞扬。
据管理员张伯透露，目前村里在进行雨污分流改造工程。
布尾村雨污分流项目公告
张伯直呼不可能拆迁：
“前几年政府才在这装了一堆摄像头，还铺设了天然气管道，现在又在搞雨污分流。如果要拆迁，何必砸这么多钱？”
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专业人士：“项目风险系数极高”

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光是从外围求证，这场“众筹”就已经让人觉得十分可疑。而在业内人士眼里，这一项目风险系数极高。
在看到项目信息时，从事小产权房业务近10年的中介老薛直呼项目不靠谱，“简直是最大的坑！”
老薛表示，目前的小产权房交易，要么是个体购买单套房源，要么是开发商做好背景调查后买下整栋农民房翻修后出售。
众筹买整栋农民房的情况，他闻所未闻。
其它小产权房中介对众筹项目的评价
“单套买不就好了？何必搞众筹？有这个钱，又何必买农民房？而且还可能有租赁和抵押纠纷。”
深圳房地产律师刘子孺则直接指出，这一众筹项目涉及两大风险。
首先，小产权房本身在法律层面并不受到确认，其次，深圳也明确禁止律师从事小产权房的交易见证。
2017年9月，国土部、住建部联合发布《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（以下简称《通知》），通知中明确提出，要防止小产权房通过不动产登记合法化。
因此，买卖小产权房所有可能产生的利益纠纷，本身就得不到法律保障。
另一方面，这一项目在筹集资金的环节也涉嫌非法集资。
“项目本身存在太多的风险以及不确定性，假如众筹人卷款潜逃，付款了的认购者就有可能被骗。”
中介对携款潜逃风险的担忧
除了以上几点，房地产律师郑博恩还从这个项目中看到了更多：
“
小产权房交易本就不合法，这条推送还宣传了法律禁止的事项，违反了《广告法》的相关规定。
根据《网络安全法》等相关规定，平台有审核的义务，相关的平台一旦发现有这种类型的众筹行为，应当马上下架，否则要承担相应的责任。
随着调查的深入，南方楼事渐渐感觉到，眼前的这场众筹，有些熟悉。
早在5年前，深圳就曾出现过“众筹买房”的现象。
根据克而瑞资料，在当时，不少互联网金融平台曾推出房产众筹服务，其一般流程为：
购房者发起购房众筹项目，首付款不足部分由众筹投资人认购，购房者持有部分房产份额，并代持其他众筹投资人的房产份额。
按照众筹平台的约定，一般房屋购得一年后，发起人将以市场价回购其他众筹份额。
然而，这类房产众筹服务因为涉嫌非法集资与炒房投资，很快就被官方全面禁止。
一些众筹平台在禁令后，资金链断裂，无法按约定向投资者回本返利，最后还被来自全国各地的投资者“讨债上门”。
南方都市报2016年8月报道
与4年前被叫停的房产众筹相比，最近重出江湖的“众筹”项目显然粗糙了许多。
这一项目背后并无依托的金融平台，亦没有涉及投资业务，只是凭人力，在小产权房这一灰色地带，进行手段原始的“众筹”。
整个项目的漏洞多不胜数，运行手法也相当简单，实在很难让人相信，这竟是在2020年出现的现象。
K的微信群里，网友日常捧场
那么，这一现象为何会出现？
对此，房地产律师刘子孺与郑博恩均表示，这一现象的出现，与深圳房地产圈的现状有关。
深圳房产市场行情好、拆迁能获取高额回报，以上两点都非常吸引人。
又因为商品房对资金要求高且限购限贷，没钱没名额的人无法入局，才会有这种针对低预算人群的“发财”项目应运而生。
而在南方楼事看来，深圳小产权房市场的灰色属性，也是迷惑外人的武器之一。
布尾村农民房
果然，每个新兴现象的背后，必有催生其发展的客观条件。
也希望广大上车心切的购房者擦亮双眼，在面对“迷惑”操作时，保持理智。

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